С 1 января 2015 года в рамках налоговой реформы вступили в силу изменения в Налоговый кодекс Украины (далее – НК).
Одно из новшеств – введение нового местного налога на имущество. В состав нового налога вошли налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, и транспортный налог, речь о которых пойдет далее.
НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее – налог на недвижимость), не является новым в отечественной системе налогообложения, введен он был еще в 2012 году. Тем не менее, вступление данных норм в силу неоднократно откладывалось. Так, 2014 год был первым годом, начиная с которого планировались начисление и уплата налога на недвижимость.
В связи с проведением налоговой реформы данный налог значительно видоизменен с 1 января 2015 года.
Таким образом, обращаем внимание, что за 2014 год налог на недвижимость будет начисляться по предыдущим правилам, а за 2015 и далее – с учетом внесенных 28.12.2014 года изменений.
В данной статье мы остановимся исключительно на основных изменениях в налоге на недвижимость и нюансах их дальнейшего применения.
Теперь налогообложению подлежат объекты как жилой, так и нежилой (коммерческой) недвижимости, которая находится в собственности физических и юридических лиц, в том числе и нерезидентов. При этом перечень налогооблагаемых объектов значительно изменился.
Так, с 1 января 2015 года подлежат налогообложению садовые или дачные дома, а также объекты недвижимости, принадлежащие многодетным и малообеспеченным семьям, опекунам, попечителям детей и приемным детям. В то же время не будет облагаться налогом жилая недвижимость, непригодная для проживания; недвижимость, используемая для предпринимательской деятельности в малых архитектурных формах (киосках, палатках и т. д.) и на рынках; промышленные помещения; недвижимость сельскохозяйственных товаропроизводителей и недвижимость, которая находится в собственности общественных организаций инвалидов и их предприятий. Стоит заметить, что объекты малых архитектурных форм, строго говоря, не являются объектами недвижимости, поэтому, с нашей точки зрения, они не должны вообще быть объектом налогообложения как таковые, а не быть освобожденными от него.
Далее необходимо обратить внимание, что налог будет исчисляться исходя из общей, а не жилой площади, то есть с учетом как жилых, так и вспомогательных помещений, лоджий, балконов, веранд и террас.
Необходимо отметить, что база налогообложения для физических лиц будет исчисляться самостоятельно контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Государственный реестр). Однако данный Реестр функционирует только с 1 января 2013 года. В нем содержатся сведения о недвижимом имуществе в случае, если оно зарегистрировано после даты начала функционирования Реестра, или же если после этой даты осуществлялась сделка по отчуждению объекта недвижимости, или же если собственник добровольно перерегистрировал недвижимое имущество в Государственном реестре. Исходя из изложенного, огромный массив информации об объектах недвижимости и их собственников отсутствует в Государственном реестре. Например, если вы приобрели квартиру в 2010 году, после чего никаких операций по ее отчуждению не осуществляли и добровольно не зарегистрировали ее в Государственном реестре, то сведения о данном объекте недвижимости в Реестре отсутствуют, поэтому контролирующий орган просто не сможет начислить налог на такой объект недвижимости.
Поэтому, чтобы данный налог реально наполнял местные бюджеты (исходя из того, что физические лица налоговые уведомления-решения об уплате налога на недвижимость за 2015 год должны получить до 1 июля 2016 года), необходимо в Государственный реестр внести сведения обо всех объектах недвижимости. Для этого, вероятно, за следующие полтора года попытаются или перенести сведения по данным БТИ в Государственный реестр, или же обяжут самих плательщиков налогов подать сведения о недвижимом имуществе в Государственный реестр.
Юридические лица базу налогообложения исчисляют самостоятельно, потому такая проблема их не затронет.
Главные изменения налоговой реформы в части налога на недвижимость касаются правил исчисления данного налога.
Первое, в чем в данном контексте стоит разобраться, это понятие и применение налоговой льготы, которая представляет собой частичное уменьшение базы налогообложения. Фактически это то количество квадратных метров, за которые налог на недвижимость не начисляется и не уплачивается.
Размер налоговой льготы реформой был значительно уменьшен. Теперь налоговая льгота для физических лиц, у которых в собственности находятся одна или несколько квартир, составляет 60 кв. метров, у которых в собственности находится один или несколько жилых домов, – 120 кв. метров. Если же у плательщика налога в собственности находится и квартира, и жилой дом, то льгота для него составляет 180 кв. метров.
Данная норма НК является достаточно дискуссионной, поскольку, например, собственник только квартиры или только дома, размер которых превышает налоговую льготу, платит налог на недвижимость, а собственник и дома, и квартиры, общий размер которых не превышает 180 кв. метров, – нет, хотя имеет большее количество объектов недвижимости.
Стоит отметить, что это минимальная налоговая льгота, установленная НК, местные советы могут увеличивать ее размер. Также в компетенцию местных советов входит установление дополнительных льгот, исходя из имущественного положения и уровня доходов физических лиц. Однако дополнительные льготы местных советов не будут предоставляться, если площадь объекта налогообложения в пять раз превышает неналогооблагаемую площадь, установленную местным советом, или же если объект налогообложения используется с целью получения прибыли (например, сдается в аренду).
Льготы распространяются исключительно на физических лиц, которым принадлежат объекты жилой недвижимости. Для юридических лиц и лиц, которым принадлежат объекты нежилой недвижимости, законодательная льгота не предусмотрена. Однако местные советы и в таких случаях могут устанавливать дополнительные льготы.
Как указывалось ранее, плательщиками налога на недвижимость будут собственники такой недвижимости. Необходимо отдельно рассмотреть случаи, когда объект недвижимости находится в общей собственности нескольких лиц. Тут возможны варианты в зависимости от вида общей собственности.
Так, в случае когда объект недвижимости находится в общей долевой собственности или же в общей совместной собственности с выделенными частями в натуре, то налог уплачивается отдельно каждым собственником за принадлежащую ему часть и исчисляется исходя из размера такой части, а не всего объекта недвижимости. Если же объект недвижимости находится в общей совместной собственности, плательщиком налога является один из совладельцев объекта недвижимости, который определен по их согласию, а налог исчисляется исходя из общей площади всего объекта недвижимости.
Например, если квартира площадью 78 кв. метров находится в общей долевой собственности у двух совладельцев с равными долями, то ни один из них не платит налог на недвижимость, так как размер доли каждого из совладельцев не превышает 60 кв. метров. Если же такая квартира принадлежит супругам на праве общей совместной собственности, то один из них уплачивает налог за 18 кв. метров, которые превышают налоговую льготу.
Ставка налога на недвижимость, конкретный размер которой устанавливается местными советами, также была изменена. Теперь она не должна превышать 2 процентов минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного года, за 1 кв. метр базы налогообложения. Таким образом, на 2015 год максимальна ставка налога за 1 кв. метр составляет 24,36 грн. в год.
Необходимо учитывать, что в соответствии с переходными положениями ставка налога на 2015 год для объектов нежилой недвижимости не может превышать 1 процент минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного года, за 1 кв. метр базы налогообложения, то есть 12,18 грн. в год.
Налог на недвижимость будет исчисляться путем умножения ставки налога на общую площадь всех налогооблагаемых объектов недвижимости, уменьшенную на установленные налоговые льготы.
Однако такая законодательно закрепленная концепция исчисления налога на недвижимость не всегда применима к конкретным жизненным ситуациям.
Если объекты недвижимости находятся в одной области, то все понятно: суммируются общие площади всех объектов, вычитаются льготы, а полученная разница умножается на установленную в конкретной области ставку.
А если у плательщика налога несколько объектов недвижимости находятся в разных областях и в этих областях установлены разные ставки налога? Закон не говорит, как рассчитать налог в таком случае. Как мы отмечали, налоговая льгота применяется к сумме площадей, а разница между суммой площадей и льготой должна умножаться на ставку. Только какая ставка должна применяться к налогооблагаемой площади разных объектов?
Можно предположить, что, поскольку начисление налога на недвижимость физическим лицам осуществляется контролирующим органом по месту их регистрации, в таком случае ко всем объектам недвижимости будет применяться ставка, установленная местным советом на территории регистрации физического лица. Однако этот вопрос пока остается открытым.
Порядок уплаты налога на недвижимость с принятием изменений в НК значительно не поменялся. Физическим лицам налог начисляет контролирующий орган, до 1 июля, следующего за отчетным годом, присылаются налоговые уведомления-решения, после чего в течение 60 дней с момента получения такого уведомления плательщик налога обязан уплатить его.
Юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января текущего года и до 20 февраля этого же года представляют декларацию по месту нахождения объекта недвижимости с разбивкой годовой суммы налога на кварталы. При этом юридические лица уплачивают налог авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (т. е. до 30 апреля – за 1 квартал, до 30 июля – за 2 квартал, до 30 октября – за 3 квартал и до 30 января следующего года – за 4 квартал).
Исходя из порядка начисления и уплаты налога на недвижимость юридическими лицами, именно они первыми столкнутся с проблемой исчисления налога в случае, если объекты недвижимости находятся в разных областях с разными ставками.
Кроме того, НК не предусмотрен четкий срок утверждения ставок местными советами. Неясно, что делать юридическим лицам, если до 20 февраля местный совет не определит эту ставку.
Это только несколько открытых вопросов нового налога, требующих разъяснений со стороны законодателя или фискальных органов. Надеемся, плательщики получат ответы раньше, чем у налоговиков возникнет право их наказать за неправильное применение новых норм.