Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Одна из пользователей портала Право Украины просит совета по выходу из ситуации, обстоятельства которой заключаются в следующем. Несколько лет назад между мужем автора темы и строительной компанией был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой выплаты. Согласно одному из положений договора право собственности покупателя на квартиру возможно зарегистрировать после полного расчета. Покупатель благополучно оплачивал приобретение в течение нескольких лет. Но окончательно выполнить свое обязательство ему так и не удалось по причине смерти.

В связи с этим на момент открытия наследства наследница-жена покупателя вправе претендовать на права и обязанности по данному договору купли-продажи. Однако хоть она и имеет возможность продолжать оплачивать данный договор, но в этом вопросе столкнулась с двумя проблемами. Первая проблема заключается в том, что она не может от имени своего мужа пополнять счет строительной компании, указанный в договоре. А второй проблемой является то, что она не может переоформить на себя договор как наследница в связи с тем, что право собственности по нему еще не было оформлено на наследодателя. При этом, как было указано выше, договорных оснований для такого оформления еще не возникло.

В связи с этим при подаче документов нотариусу с целью оформления наследства жена покупателя получила отказ и рекомендацию нотариуса о решении этого вопроса в суде. Автор темы спрашивает о том, с какими исковыми требованиями ей следует обращаться в суд и в целом какой выход из сложившейся ситуации видят юристы портала.

Позиция 1. Данные права и обязанности по договору переходят в порядке наследования (наследник становится стороной по договору вместо наследодателя). После того как наследник закончит вносить платежи (не важно, с какого счета: главное, чтобы деньги поступали продавцу), он сможет получить право собственности на квартиру.

Позиция 2. В данном случае следует обращаться в суд с целью признания права собственности. В таком случае право собственности будет получено уже сейчас, а не после выплаты. При этом только вторая половина будет наследственной массой.

Позиция 3. Условие договора о возможности регистрации права лишь после полной оплаты покупки неправомерно. Право собственности возникло с момента, когда нотариус зарегистрировал договор в Реестре сделок. Извлечение из Реестра должно подтверждать этот факт.

Мнение юристов проекта: помимо указанных позиций участников обсуждения, справедливо вызвала сомнения правомерность условия договора о регистрации права собственности лишь после окончательного расчета между покупателем и продавцом. Тем не менее, в данный момент необходимо искать выход из сложившейся ситуации с учетом условий, указанных автором темы.

Ст. 1218 ГК определяет, что в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти. Соответственно, к жене покупателя как к наследнице перешли договорные права и обязательства по купле квартиры. В таком случае у нее нет необходимости доказывать свое право в суде. Ведь, как верно указал один из участников обсуждения, факт заключения этой сделки может быть подтвержден экземпляром договора наследодателя и извлечением из Реестра. Эти документы должны послужить основанием для перехода к наследнице прав и обязанностей по договору купли-продажи квартиры. В связи с чем должна произойти замена стороны в этом договорном обязательстве путем внесения изменений в договор.

Таким образом, в условиях отказа нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство наследнице следует обратиться в суд с целью обязательства нотариуса сделать это.

В ходе обсуждения также высказывалась точка зрения о том, что наследнице следует обратиться в суд для признания за ней права собственности на часть квартиры, которая уже оплачена. Этот вариант можно воспринимать как альтернативный, однако он имеет существенный недостаток. Так как даже в случае признания права собственности на часть квартиры за наследницей останется неясной судьба другой доли этой недвижимости. Ведь если к наследнице не перейдет право наследования на долю квартиры, которая осталась неоплаченной, для ее обретения в будущем потребуется снова обращаться в суд. Следовательно, вопреки логике и положениям законодательства, эти имущественные права наследодателя так и не войдут в наследственную массу. Соответственно, если наследнице не удастся благополучно вступить в права покупателя квартиры в обход свидетельства о праве на наследство, ей придется также отстаивать в суде свое право на вторую долю недвижимости.

Это свидетельствует в пользу того, что наследнице следует добиться нотариального подтверждения наличия имущественных прав и обязательств по договору купли-продажи в наследственной массе. Причем независимо от того, являются ли правомерными положения договора о возникновении возможности регистрации права на недвижимость, нотариус не уполномочен препятствовать жене наследодателя в реализации своего права на наследство.

 

ВЫВОД:

Если исходить из описанных обстоятельств ситуации, наиболее целесообразным является принуждение нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство с указанием имущественных прав и обязанностей по договору купли-продажи квартиры в судебном порядке.

 


Получите консультацию юриста онлайн!