Одна из пользователей портала Право Украины просит совета по выходу из ситуации, обстоятельства которой заключаются в следующем. Несколько лет назад между мужем автора темы и строительной компанией был заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой выплаты. Согласно одному из положений договора право собственности покупателя на квартиру возможно зарегистрировать после полного расчета. Покупатель благополучно оплачивал приобретение в течение нескольких лет. Но окончательно выполнить свое обязательство ему так и не удалось по причине смерти.
В связи с этим на момент открытия наследства наследница-жена покупателя вправе претендовать на права и обязанности по данному договору купли-продажи. Однако хоть она и имеет возможность продолжать оплачивать данный договор, но в этом вопросе столкнулась с двумя проблемами. Первая проблема заключается в том, что она не может от имени своего мужа пополнять счет строительной компании, указанный в договоре. А второй проблемой является то, что она не может переоформить на себя договор как наследница в связи с тем, что право собственности по нему еще не было оформлено на наследодателя. При этом, как было указано выше, договорных оснований для такого оформления еще не возникло.
В связи с этим при подаче документов нотариусу с целью оформления наследства жена покупателя получила отказ и рекомендацию нотариуса о решении этого вопроса в суде. Автор темы спрашивает о том, с какими исковыми требованиями ей следует обращаться в суд и в целом какой выход из сложившейся ситуации видят юристы портала.
Позиция 1. Данные права и обязанности по договору переходят в порядке наследования (наследник становится стороной по договору вместо наследодателя). После того как наследник закончит вносить платежи (не важно, с какого счета: главное, чтобы деньги поступали продавцу), он сможет получить право собственности на квартиру.
Позиция 2. В данном случае следует обращаться в суд с целью признания права собственности. В таком случае право собственности будет получено уже сейчас, а не после выплаты. При этом только вторая половина будет наследственной массой.
Позиция 3. Условие договора о возможности регистрации права лишь после полной оплаты покупки неправомерно. Право собственности возникло с момента, когда нотариус зарегистрировал договор в Реестре сделок. Извлечение из Реестра должно подтверждать этот факт.
Мнение юристов проекта: помимо указанных позиций участников обсуждения, справедливо вызвала сомнения правомерность условия договора о регистрации права собственности лишь после окончательного расчета между покупателем и продавцом. Тем не менее, в данный момент необходимо искать выход из сложившейся ситуации с учетом условий, указанных автором темы.
Ст. 1218 ГК определяет, что в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти. Соответственно, к жене покупателя как к наследнице перешли договорные права и обязательства по купле квартиры. В таком случае у нее нет необходимости доказывать свое право в суде. Ведь, как верно указал один из участников обсуждения, факт заключения этой сделки может быть подтвержден экземпляром договора наследодателя и извлечением из Реестра. Эти документы должны послужить основанием для перехода к наследнице прав и обязанностей по договору купли-продажи квартиры. В связи с чем должна произойти замена стороны в этом договорном обязательстве путем внесения изменений в договор.
Таким образом, в условиях отказа нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство наследнице следует обратиться в суд с целью обязательства нотариуса сделать это.
В ходе обсуждения также высказывалась точка зрения о том, что наследнице следует обратиться в суд для признания за ней права собственности на часть квартиры, которая уже оплачена. Этот вариант можно воспринимать как альтернативный, однако он имеет существенный недостаток. Так как даже в случае признания права собственности на часть квартиры за наследницей останется неясной судьба другой доли этой недвижимости. Ведь если к наследнице не перейдет право наследования на долю квартиры, которая осталась неоплаченной, для ее обретения в будущем потребуется снова обращаться в суд. Следовательно, вопреки логике и положениям законодательства, эти имущественные права наследодателя так и не войдут в наследственную массу. Соответственно, если наследнице не удастся благополучно вступить в права покупателя квартиры в обход свидетельства о праве на наследство, ей придется также отстаивать в суде свое право на вторую долю недвижимости.
Это свидетельствует в пользу того, что наследнице следует добиться нотариального подтверждения наличия имущественных прав и обязательств по договору купли-продажи в наследственной массе. Причем независимо от того, являются ли правомерными положения договора о возникновении возможности регистрации права на недвижимость, нотариус не уполномочен препятствовать жене наследодателя в реализации своего права на наследство.
ВЫВОД:
Если исходить из описанных обстоятельств ситуации, наиболее целесообразным является принуждение нотариуса выдать свидетельство о праве на наследство с указанием имущественных прав и обязанностей по договору купли-продажи квартиры в судебном порядке.