Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Одновременная передача недвижимости и в ипотеку, и в аренду – ситуация достаточно типовая (особенно для коммерческой недвижимости). При этом наличие арендаторов, как правило, влияет на цену недвижимости как в плюс (если речь идет к примеру об офисном центре), так и в минус (когда, к примеру, арендатор занимает здание, более интересное потенциальным покупателям в другом качестве).

Поэтому наличие арендаторов (в том числе и «подселенных» уже после передачи имущества в ипотеку) может быть использовано как один из аргументов в споре ипотекодателя и ипотекодержателя. О такой ситуации зашла речь на портале Право Украины.

Пользователь описал следующий случай. ООО передало в аренду другому предприятию некий объект, уже пребывавший в ипотеке у банка. Согласия банка на заключение такого договора не получалось. Сейчас, в связи с неплатежами ООО, банк подал в суд иск об обращении взыскания на предмет ипотеки путем его продажи на публичных торгах. При этом срок договора аренды достаточно длительный (арендатор согласно его условиям имеет право пользоваться помещением еще 2 года).

В связи с этим у пользователя возник вопрос о том, будет ли считаться договор аренды недействительным в случае продажи имущества с торгов и возникнут ли основания выселять арендатора.

Позиция 1. Договор аренды, заключенный без согласия ипотекодателя после передачи имущества в ипотеку, является ничтожным в силу прямых предписаний ст. 9 и ст. 12 Закона «Об ипотеке». Кроме того, в данном случае запрет на передачу имущества в аренду без согласия банка закреплен в самом ипотечном договоре. Следовательно, выселить арендатора имеет право новый собственник имущества (покупатель на публичных торгах).

Позиция 2. Договор аренды в силу ст. 9 Закона «Об ипотеке» и норм ипотечного договора может быть признан недействительным (то есть является оспариваемым). Иск может подать как банк, так и покупатель имущества с торгов. В то же время, если иск не был подан, то в силу ст. 770 Гражданского кодекса к покупателю переходят права и обязанности арендодателя. Следовательно, договор аренды автоматически не прекращается.

Мнение юристов проекта: Согласно ч. 2 ст. 215 ГК сделка является ничтожной в том случае, если ее недействительность прямо предусмотрена законом. В рассматриваемой ситуации недействительность договора аренды, заключенного без согласия ипотекодателя, закреплена нормой ч. 3 ст. 12 Закона «Об ипотеке».

Таким образом, можно констатировать, что договор аренды является ничтожным. То есть у его сторон не наступали какие-либо права и обязанности, кроме связанных с его недействительностью (обязанности вернуть все полученное по договору). Следовательно, ст. 770 Гражданского кодекса не подлежит в данной ситуации применению.

Точка зрения о ничтожности подобных сделок неоднократно формулировалась судами. В качестве примеров можно привести постановления ВХСУ от 31.08.2011 по делу № 13/17/2011/5003 и от 17.04.2012 по делу № 54/328, в которых поддерживалась позиция судов предыдущих инстанций о невозможности признания в судебном порядке недействительными договоров аренды, заключенных без согласия ипотекодержателя. Особенно интересно последнее, в котором суд достаточно четко и подробно обосновал свою позицию.

Таким образом, банк может обратиться в суд с иском о применении последствий ничтожной сделки (выселении арендатора). Основания для этого дает ч. 5 ст. 216 ГК, согласно которой подобное требование может выдвинуть любое заинтересованное лицо.

Однако стоит обратить внимание еще на один момент. В упомянутом постановлении от 17.04.2012 по делу № 54/328 ВХСУ сделал еще один важный для рассматриваемого нами случая вывод: ч. 1 ст. 769 ГК является императивной нормой, свидетельствующей о невозможности нарушения прав ипотекодержатедя при передаче предмета ипотеки в аренду даже с нарушением предписаний законодательства. Следовательно, по мнению суда, кредитор обязан доказывать, как именно были нарушены его права вследствие заключения договора аренды. То есть в описываемой ситуации банк должен будет предоставить суду обоснование того, что он не может удовлетворить свои обеспеченные ипотекой требования именно в силу наличия арендного соглашения (к примеру из-за того, что стоимость объекта в силу наличия арендатора снизилась).

То есть в данной ситуации арендатору, если он заинтересован в сохранении права аренды, стоит провести переговоры с банком и/или будущими покупателями предмета аренды. Если же интереса в сохранении права аренды нет либо прийти к соглашению не удастся, следует вспомнить о ч. 2 ст. 769 ГК. Она обязывает арендодателя сообщать арендатору до заключения договора о всех правах третьих лиц на предмет аренды. Если эта обязанность не была выполнена, арендатор имеет право требовать расторжения договора и компенсации убытков.

Впрочем, в данной ситуации, поскольку речь идет о ничтожном договоре, суд также может отказаться применять данную норму (указывая на невозможность признать его недействительным).

 

ВЫВОДЫ:

В описанной ситуации договор аренды является ничтожным. Следовательно, формально арендатор не имеет права пользоваться помещением. Для того чтобы сохранить за собой эту возможность, ему стоит договариваться с банком и/или новым владельцем имущества. В свою очередь, выселение арендатора в законном порядке возможно только на основании решения суда о применении последствий ничтожности сделки.

 


Получите за 15 минут консультацию юриста!