Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Несмотря на то, что несоблюдение формы договора является причиной множества рисков, на практике этим довольно часто (по разным причинам) пренебрегают. А потом перед юристом встает задача минимизировать негативные последствия такого решения.

Об одной из вариаций на эту тему речь шла в достаточно активной дискуссии на форуме.

В данном случае два физических лица еще в 2007 году заключили договор купли-продажи дома и земельного участка, по которому предусматривалась оплата несколькими частями. Первый платеж в размере половины согласованной стоимости имущества (который рассматривался как задаток) должен был быть осуществлен еще до передачи объекта покупателю. Вторая часть суммы должна была быть выплачена до 1 января 2010 года и до этой же даты должна была состояться передача имущества. Данный договор был заключен в простой письменной форме, но им предусматривалась необходимость его нотариального заверения не позднее 1 января 2010 года.

Покупатель после заключения договора выплатил задаток. Однако на этом все и закончилось – несмотря на то, что прошло уже 5 лет, дом и участок покупателю не переданы. Договор нотариально не заверен. Второй платеж также не осуществлялся. И теперь перед участником форума возник вопрос о том, может ли покупатель добиться возврата уже переданной суммы.

Мнения участников форума разделились сразу по двум аспектам описанной ситуации.

 

О юридической природе уплаченных средств

Первый спор возник вокруг того, каким образом обосновывать возврат средств покупателю. В его рамках сформировалось две следующие позиции.

 

Позиция 1

В данном случае согласно ст. 657 ГК договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, а согласно ст. 220 ГК несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора влечет за собой его ничтожность.

В данном случае можно попытаться вернуть деньги как безосновательно полученное имущество на основании ст. 1212 ГК либо признать договор действительным на основании ч. 2 ст. 220 ГК, после чего потребовать возврата суммы вследствие невыполнения продавцом своих обязательств.

 

Позиция 2

Простое письменное соглашение, согласно которому продавец получил деньги за недвижимое имущество, является действительным в части, связанной с передачей денег и/или определением срока нотариального удостоверения. Следовательно, должна применяться следующая связка норм: согласно ст. 657 ГК и ст. 220 ГК заключенный договор является ничтожным только в части передачи дома и земли, а уже выплаченная сумма является в силу этого и ч. 2 ст. 548, ч. 2 ст. 570 ГК не задатком, а авансом. То есть данная сумма подлежит взысканию из-за невыполнения продавцом своих обязательств по договору. Подобные решения по схожим с описанным автором темы договорам не раз встречались в практике одного из участников форума.

 

Мнение адвоката

В том, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный в простой письменной форме, является ничтожным, сомнений никаких нет. Такой вывод прямо следует из системного толкования ст. 657 и ч. 1 ст. 220 ГК. При этом стоит обратить внимание, что речь идет именно о ничтожности договора, а не отдельных его частей. Это прибавляет аргументы в пользу Позиции 1.

Но, с другой стороны, договор вполне может носить комплексный характер, сочетая в себе элементы разных видов обязательств. К примеру, речь идет о купле-продаже недвижимости и перевозке части движимого имущества из передаваемых помещений. В таком случае можно считать, что договор, заключенный в простой письменной форме, является действительным в части перевозки имущества, поскольку к таким договорам нет обязательного требования о нотариальном удостоверении. Это, в свою очередь, дает больше аргументов Позиции 2.

Что же касается возможности признания внесенной суммы авансом, то действительно такая практика существует. В качестве примера можно привести, в частности, постановление ВСУ по делу № 6-176цс12, определения ВССУ по делу № 6-45857св11 и по делу №  6-48139св11, а также целый ряд более ранних определений ВСУ, которые были вынесены им в качестве суда кассационной инстанции. Таким образом, можно говорить о единой сформированной позиции высших судов. Однако следует обратить внимание, что во всех случаях речь идет о взыскании средств, уплаченных по предварительному договору, предусматривавшему в будущем заключение договора купли-продажи в нотариальной форме.

В данном же случае, судя по сообщенной автором темы информации, речь идет об основном договоре купли-продажи недвижимости, который был заключен в простой письменной форме. Поэтому для применения Позиции 2 истцу придется дополнительно доказывать либо то, что по своей сути имел место именно предварительный договор, либо что в данном случае договор является действительным в силу ч. 2 ст. 220 ГК (то есть фактически вернуться к Позиции 1).

В целом, сказанное выше дает основания утверждать, что однозначного ответа в данной ситуации нет, и выбор нужно осуществлять с учетом ряда сопутствующих обстоятельств, которые на форуме не освещались.

 

О сроке исковой давности

Поскольку деньги были переданы около 8 лет назад, а имущество должно было быть передано более 5 лет назад, ответчик, независимо от выбранного истцом обоснования для возврата уплаченных средств,  сможет сослаться на истечение сроков исковой давности. Поэтому покупателю нужно заранее продумать свои действия в этом аспекте. Именно правовое обоснование таких действий и стало причиной второй части спора.

 

Позиция 3

В данной ситуации стоит заключить дополнительное соглашение, которым установить договорной срок исковой давности и/или произвести новацию обязательства – из задатка по договору купли-продажи, к примеру, в заем. 

 

Позиция 4

Стоит попробовать убедить суд применить ч. 2 ст. 530 ГК. Судьи зачастую считают, что обязательство по возврату безосновательно полученных средств, возникающее в силу ст. 1212 ГК, является бессрочным. Следовательно, оно подлежит исполнению в момент предъявления соответствующего требования. Исходя из этого, срок исковой давности еще даже не начинал исчисляться, поскольку покупатель еще не предъявлял требований к прострочившему обязательство продавцу.

 

Позиция 5

До окончания внесения в ГК предусмотренных Законом № 4176-VI изменений (то есть до 15 января 2012 года) в ч. 4 ст. 258 ГК был предусмотрен 10-летний срок исковой давности для применения последствий ничтожной сделки. На данный момент существует судебная практика, согласно которой для ничтожных сделок, имевших место до начала 2012 года, продолжает применяться этот срок. В качестве обоснования приводится следующее – подобное изменение ущемляет право на защиту, а следовательно, противоречит ст. 58 Конституции и ст. 5 ГК о действии закона во времени. Таким образом, можно утверждать, что срок исковой давности в данном случае истекает только в 2017 году.

 

Мнение адвоката

Что касается Позиции 1, то она представляется наименее применимой. Во-первых, вряд ли продавец пойдет на подписание каких-либо документов, позволяющих привлечь его к ответственности (если исключить ситуацию, когда ему по тем или иным причинам нужно документальное обоснование для возврата ранее полученных средств). Во-вторых, любые документы без подписи продавца будут сомнительными и не слишком укрепят позиции покупателя. Поэтому идти этим путем вряд ли стоит.

В свою очередь Позиция 2, как отмечено самим ее автором, имеет один недостаток – обязательство по возврату безосновательно полученных средств является охранительным и, следовательно, подлежит исполнению немедленно. Однако это положение напрямую нигде в законодательстве не закреплено, что порождает неоднозначную практику даже на уровне кассационных судов. В качестве примера такой неоднозначной практики на форуме были приведены постановление ВХСУ по делу № 2/8-09 (обязательство признано возникающим со дня, следующего за днем ошибочного перечисления средств) и постановление ВХСУ по делу № 9/112 (моментом возникновения обязательства признан момент предъявления требования о возврате ошибочно перечисленных средств). При этом следует отметить, что второе решение вынесено позднее, что дает основания полагать, что оно отображает более актуальную позицию ВХСУ. Именно эти соображения склоняют к пониманию того, что Позицией 2 все же можно воспользоваться (но только в сочетании с обоснованием того, что средства возвращаются именно как безосновательно полученные).

Перейдем теперь к Позиции 3 и сразу оговоримся, что она подтверждается на данный момент только практикой судов первой инстанции. Автору данной статьи удалось найти только два решения (причем оба 2015 года), а именно решение Раздельнянского райсуда Одесской области по делу № 511/2953/14-ц и решение Новомосковского горрайонного суда Днепропетровской области по делу № 183/8847/13-ц. Можно предположить, что на них поданы апелляции (к сожалению, это отследить невозможно). Поэтому при всей внешней обоснованности Позиции 3 к ней надо подходить осторожно – поскольку непонятно, насколько она может быть воспринята судом.

  

ВЫВОД

Исходя из всего сказанного выше, можно рекомендовать в подобной ситуации следующий алгоритм действий – иск о возврате средств обосновывать ничтожностью договора купли-продажи, доказывая, что средства продавцом получены без достаточных правовых оснований. А возможные ссылки на пропуск срока исковой давности парировать тем, что обязательство в данном случае носит бессрочный характер и, следовательно, начало срока исковой давности определяется моментом подачи требования о возврате средств. Однако говорить о том, что это гарантированный путь к успеху все же не стоит, поскольку устоявшейся позиции судов по этим вопросам нет.

 


Получите за 15 минут консультацию юриста!