ВСУ в постановлении решил вопрос о том, имеет ли право застройщик передавать в ипотеку банку имущественные права на строящийся объект недвижимости после оплаты заказчиком полной стоимости строительства такой недвижимости.
В последнее время все чаще недвижимость приобретается не после ее введения в эксплуатацию, а в процессе ее строительства, поскольку это существенно экономит средства покупателей. Так, законодатель не запрещает осуществлять сделки в отношении объектов, не завершенных строительством. В частности, статья 331 ГК предоставляет лицу, которое создает имущество, право заключать в отношении недостроя определенный договор, например, договор купли-продажи или договор ипотеки. Действительно, на сегодняшний день львиная доля сделок, связанных с недвижимостью, осуществляется именно в отношении имущественных прав на строящиеся объекты.
Спор, изложенный в постановлении ВСУ № 6-36цс13, касается правомерности действий застройщика, передавшего банку в ипотеку имущественные права на квартиру, строительство которой было оплачено заказчиком строительного подряда.
Так, заказчик как истец по делу обратился в суд с иском к застройщику, с которым у него был заключен договор строительного подряда, согласно которому застройщик обязался осуществить строительство квартиры, а заказчик принять и оплатить эти работы. Заказчик выполнил свои денежные обязательства по договору строительного подряда, полностью оплатив стоимость объекта строительства. Застройщик заключил договор с банком, по которому банк предоставил заемщику кредит на условиях обеспечения такого кредита имущественными правами на квартиры в строящемся жилом доме. То есть застройщик передал банку в ипотеку имущественные права на получение в собственность строящейся недвижимости, в том числе и на квартиру заказчика. В связи со сложившейся ситуацией заказчик потребовал признания ипотечного договора недействительным, поскольку именно он является владельцем оплаченной им недостроенной квартиры, а застройщик не имел права распоряжаться имущественными правами на его квартиру.
Суд первой инстанции требования заказчика удовлетворил, признав ипотечный договор недействительным в части передачи прав на квартиру в незавершенном строительством жилом доме. Суд апелляционной инстанции, с решением которого согласился и кассационный суд, отменил решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что застройщик не имел правовых ограничений для заключения оспариваемого договора ипотеки. В соответствии со статьей 876 ГК собственником объекта строительства или результата работ является заказчик, если иное не предусмотрено договором, а договором строительного подряда было предусмотрено, что собственником объекта строительства до его сдачи является подрядчик. Вместе с тем в других спорах, возникших из подобных правоотношений, суд кассационной инстанции (постановление № 5023/6981/11) признавал недействительными договоры ипотеки, заключенные подрядчиком (застройщиком), из-за отсутствия у последнего имущественных прав на спорную недвижимость.
Устраняя разночтения норм закона, применяемых судами, Верховный Суд изложил обязательную правовую позицию, в соответствии с которой передача застройщиком имущественных прав на строящуюся недвижимость, оплаченную покупателем, является неправомерной.
Как обратил внимание ВСУ, до 25 декабря 2008 года (изложенный спор рассматривался до указанной даты) в Законе "Об ипотеке" отсутствовало понятие "ипотека имущественных прав", равно как и сам порядок передачи таких прав в ипотеку. Так, имущественные права на объект незавершенного строительства были отнесены к предмету ипотеки изменениями в статью 5 Закона "Об ипотеке".
Поскольку имущественные права на квартиру в незавершенном строительством доме согласно положениям Закона "Об ипотеке" (действовавшим на момент возникновения спора) не могли быть предметом залога, подрядчик неправомерно передал в ипотеку указанные имущественные права, а потому договор ипотеки, заключенный без согласия истца на передачу имущественных прав, является недействительным.
Кроме того, оплата заказчиком полной стоимости объекта строительства является действием, направленным на возникновение юридических фактов, необходимых и достаточных для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект.
Как видим, передача застройщиком имущественных прав на недострой, строительство которого было оплачено заказчиком строительного подряда, в ипотеку банку является неправомерной, а договор ипотеки в отношении таких прав – недействительным. Но это касается только договоров, заключенных до 25 декабря 2008 года, поскольку имущественные права на недострой не могли быть предметом залога ввиду отсутствия в Законе "Об ипотеке" понятия "ипотека имущественных прав".
ВЫВОД:
Договор ипотеки, заключенный до 25 декабря 2008 года, предметом которого является имущественное право на незавершенное строительство, считается недействительным, поскольку имущественные права на недострой не могли быть предметом залога в соответствии с положениями Закона "Об ипотеке". На сегодняшний день статья 5 Закона "Об ипотеке" относит имущественные права на не завершенный строительством объект к возможным предметам ипотеки. Вместе с тем полная оплата заказчиком стоимости объекта строительства является юридическим фактом, необходимым для получения права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретения имущественных прав на этот объект.