С момента оккупации Автономной Республики Крым, кроме политических, международных, финансовых, идеологических проблем, возникло множество нерешенных практических вопросов, "усложняющих жизнь" нашим соотечественникам. В частности, хотелось бы рассмотреть вопрос распоряжения гражданами Украины своим недвижимым имуществом, оставшимся на территории Крыма. Реализация права собственности на такое имущество является как никогда актуальной темой, особенно с учетом неисследованности и недостаточной практики решения таких вопросов.
Сегодня на территории Крыма, как известно, действует законодательство и новосозданные органы власти Российской Федерации, а согласно ст. 9 Закона Украины № 1207-VII: "…Любые органы, их должностные и служебные лица на временно оккупированной территории и их деятельность считаются незаконными, если эти органы или лица созданы, избраны либо назначены в порядке, не предусмотренном законом. Любой акт (решение, документ), изданный органами и/или лицами, предусмотренными частью второй настоящей статьи, является недействительным и не порождает правовых последствий". Такая ситуация создает две параллельные правовые реальности, взаимоисключающие друг друга. И как защитить свои права и законные интересы гражданам Украины в этом сложном и непонятном положении вещей?
По действующему на территории Крыма российскому закону РК* право собственности на земельные участки и другие объекты недвижимого имущества на территории Крыма у физических и юридических лиц (в том числе, иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц) сохраняется.
* Закон Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" № 38-ЗРК от 30.07.2014.
В соответствии со ст. 12 федерального закона № 122-ФЗ** права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
** Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.97.
В отличие от украинского, российское законодательство предусматривает учет всего недвижимого имущества (не только земельных участков) по индивидуальным кадастровым номерам. Согласно п. 10 ч. 2 ст. 16 федерального закона заявление о государственной регистрации прав и другие документы, требующиеся для регистрации прав, можно подать одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. То есть, перед тем как обращаться в органы регистрации, необходимо поставить недвижимое имущество на государственный кадастровый учет и получить индивидуальный кадастровый номер. Данная услуга бесплатна, и получить ее можно как в офисах кадастровой палаты по местонахождению объекта недвижимого имущества, так и с помощью почтовой и электронной связи. Однако с учетом напряженных отношений Украина – Крым, второй вариант довольно проблематичен.
Часть 6 ст. 8 российского закона Республики Крым предусматривает, что в случае если документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права, оформлены не на русском языке (что преимущественно так и есть), исполнительный орган государственной власти РК, уполномоченный в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, обеспечивает перевод на русский язык таких документов. Это значительно упрощает процедуру подачи документов гражданами Украины, поскольку такие документы не требуют официального перевода и нотариального засвидетельствования, что экономит время и средства.
Для осуществления гражданско-правовых операций с объектом недвижимости в Российской Федерации после получения кадастрового номера обязательной является его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Порядок регистрации прав на недвижимое имущество установлен ст. 13 федерального закона и предусматривает:
– подачу документов в соответствующие органы, осуществляющие регистрацию;
– осуществление правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки;
– установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, а также установление других оснований для отказа в государственной регистрации прав;
– внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
– осуществление надписи на правоустанавливающих документах и выдача свидетельства об осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Получение свидетельства об осуществлении государственной регистрации дает основания для проведения гражданской сделки. Порядок оформления гражданских договоров в российском законодательстве в общем не отличается от украинского. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Итак, чтобы распорядиться своим недвижимым имуществом, находящимся на территории Крыма, необходимо:
1) получить индивидуальный кадастровый номер недвижимого имущества в органах кадастровой службы по местонахождению имущества;
2) зарегистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и получить соответствующее свидетельство;
3) после заключения гражданской сделки зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации по местонахождению имущества.
Однако нередко возникают более сложные ситуации при реализации недвижимого имущества. Например, если лицо решило продать свой дом, находящийся на территории Крыма, но земля, на которой расположен дом, неприватизирована, или отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на землю, или дом расположен на территории дачного кооператива. В таком случае решение о передаче земельного участка в собственность лица выносит местный совет. То есть гражданам следует обращаться в администрацию города по местонахождению земельного участка. Администрация рассматривает документы, готовит проект решения и выносит его на рассмотрение местного совета. Решение совета подается в кадастровую службу, после чего владелец получает кадастровый номер земельного участка и регистрирует объект в описанном выше порядке. В случае же нахождения объекта недвижимости на территории, принадлежащей дачному кооперативу, необходимо дополнительно обращаться в органы управления кооператива для получения разрешения на продажу земельного участка.
Итак, гражданам Украины для распоряжения своим недвижимым имуществом, находящимся на территории Крыма, следует придерживаться вышепредоставленных советов.