Одно из правил приоритета в гражданском обороте отражено в ст. 362 Гражданского кодекса, посвященной преимущественному праву покупки доли в праве совместной долевой собственности. Формой фактической реализации этого приоритетного права является предварительное уведомление продавцом в письменном виде других совладельцев о своем намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. При этом предполагается, что определение формы такого уведомления должно, с одной стороны, защитить интересы совладельцев имущества, возможно желающих приобрести реализуемую долю имущества. С другой же, это должно подтвердить соблюдение продавцом надлежащего порядка реализации своей доли имущества и обезопасить его от возможного обжалования этой сделки в будущем на основании несоблюдения приоритета.
На портале Право Украины подняли старую тему, где был затронут вопрос такого уведомления в контексте нестандартной проблемы в его решении. Изначальная суть вопроса заключается во владении физическим лицом недвижимостью – комнатой в квартире. Этот владелец комнаты в определенный момент захотел ее продать, для чего ему в соответствии с указанной выше нормой права было необходимо уведомить других совладельцев квартиры. Именно здесь он столкнулся с проблемой, поскольку один из совладельцев отказался подписывать почтовое уведомление о доставке ему письма от продавца с сообщением о готовящейся продаже. Причем отказ был без каких-либо ясных причин с формулировкой "оно мне не нужно". Соответственно, продавец обеспокоен, что у него нет подтверждения уведомления именно этого совладельца и срок для реализации им приоритетного права покупки так и не начал проистекать. В связи с этим пользователь озадачена тем, каким образом можно еще уведомить совладельца, чтоб иметь соответствующее доказательство и быть уверенной в том, что срок реализации ее права начал "движение".
Позиция 1. В теории есть такое понятие как "фикция получения письма". То есть если письмо отправлено как ценное с уведомлением, то по прошествии месяца можно считать, что лицо его получило. Также дополнительно можно опубликовать соответствующее уведомление в каких-нибудь местных СМИ.
Позиция 2. Как вариант – прийти с тремя людьми к этому совладельцу, зачитать текст уведомления и предложить ему поставить подпись о получении на экземпляре продавца. В случае отказа необходимо составить акт о том, что совладелец был уведомлен в присутствии свидетелей, предложение зачитано вслух, от получения его экземпляра отказался.
Позиция 3. В таких ситуациях почта может поставить на уведомлении о вручении пометку о том, что адресат отказался получать ценное письмо. Это тоже весьма убедительный документ. Соответственно, с момента такого "невручения" должен отсчитываться срок, предусмотренный в абз. 2 ч. 2 ст. 362 ГК.
Позиция 4. Есть еще вариант дарения, при котором согласие совладельцев не требуется. Но определенные риски в этом случае все-таки есть.
Мнение юристов проекта: Как видно по сути ситуации, в данном случае у совладельца нет конкретных правовых причин для отказа продавцу в подтверждении получения уведомления о продаже: он не претендует на покупку и не имеет каких-либо претензий к продаже. Потому причинами такого поведения могут быть либо непонимание сути такого уведомления, либо личностный характер несогласия поспособствовать продавцу. Решая указанную проблему по принципу "от простого", необходимо сначала попробовать разъяснить совладельцу, зачем нужно такое уведомление продавцу и что оно, в частности, совладельца ни к чему не обязывает (в данном случае). Как правило, это имеет позитивный эффект и проблема будет решена. Но если и в этом случае получите отказ и/или это будет иметь причины субъективного характера, необходим поиск правового пути "обхода" этой ситуации.
На заметку
Здесь наилучшим образом может проявить себя медиация. В данном случае она, возможно, нецелесообразна (в силу того, что существуют способы решения описанной проблемы без привлечения третьих лиц), однако в подобных ситуациях более масштабного характера медиатор способен оказать существенную помощь.
Статья 362 ГК не содержит указания на то, что письменное уведомление должно осуществляться именно по почте. Это подтверждает практика Верховного Суда (в частности, его решение от 17.09.2008) и научный комментарий к указанному положению ГК. Потому в условиях, когда совладелец очевидно откажется засвидетельствовать свое согласие на продажу комнаты в порядке ст. 84 Закона Украины "О нотариате" (ведь такие сделки с недвижимостью требуют участия нотариуса), достаточно будет и расписки, которая учтенной нотариусом. То есть продавец может лично обратиться к совладельцу с собственноручно написанным уведомлением о намерении продать свою долю имущества (с указанием цены и других условий). В свою очередь, совладелец на этом же обращении может сделать надпись о том, что с данным уведомлением он ознакомлен и от реализации своего преимущественного права покупки отказывается. Этого документа должно быть достаточно продавцу и нотариусу, который будет удостоверять сделку.
В случае если дать такую расписку совладелец откажется, необходимо предпринимать другие меры, способные помочь продавцу преодолеть это препятствие. Это может быть и указание на почтовом уведомлении о вручении о том, что получатель отказывается его получать (причем в упомянутом выше научном толковании говорится об обязательности личной расписки получателя в уведомлении). Предложенный в ходе обсуждения акт, удостоверенный свидетелями, о том, что совладелец поставлен в известность и отказывается получать свой экземпляр уведомления, также допустим как одна из крайних мер. Однако следует признать, что с таким документом может опасаться работать нотариус в ходе удостоверения сделки. Поэтому для придания ему большей юридической силы, а нотариусу – уверенности в состав свидетелей целесообразно включить, к примеру, представителя ЖЭКа, органа управления ОСМД или даже участкового милиционера.
В вопросе оформления договора дарения для обхода необходимости получения согласия совладельцев необходимо учитывать то, что если этим договором будет прикрываться продажа – налицо признаки притворной сделки, что считать удачным и надежным способом решения нельзя. Равно как и вариант с объявлением в СМИ считать безупречным не приходится.
ВЫВОД:
Несмотря на возможную хлопотность передачи уведомления совладельцу и получения соответствующего подтверждения, пренебрегать этим нельзя. Ведь в дальнейшем над сделкой будет висеть дамоклов меч успешного обжалования. В связи с этим продавцу необходимо предпринять максимум правовых мер по пути от наиболее простого (разъяснение, убеждение) к сложному (документальное подтверждение отказа в получении уведомления).