Достаточно долгое время самым популярным способом продажи квартир в строящихся домах было оформление инвестиционного договора. Но в случае срыва строительства объекта использование этой схемы оставляло покупателя практически без возможности вернуть себе хоть что-нибудь. Поэтому еще в 2005 году использование таких договоров для финансирования строительства жилых объектов путем привлечения средств физических лиц было запрещено.
На замену этой схеме пришли другие, а наиболее близким идейным наследником стала схема с использованием договора купли-продажи имущественных прав. В этой схеме покупатель все так же не был защищен, однако формально требования закона не нарушались.
Поэтому неудивительно, что суды массово рассматривают споры, связанные с этими договорами.
Так, ВСУ пришлось разбираться с вопросом о возможности признания права собственности на квартиру на основании договора о купле-продаже имущественных прав. Данный договор был заключен между физлицом и застройщиком еще в 2010 году. Предметом договора выступили имущественные права на квартиру в строящемся доме. Но дом так и не был построен.
В связи с этим физлицо обратилось в суд с требованием признания за ним имущественных прав на квартиру, а также о признании недействительным договора ипотеки объекта незавершенного строительства (застройщик еще летом 2008 года передал недостроенный дом в обеспечение полученного кредита). Первая и апелляционная инстанции иск полностью удовлетворили.
А вот ВССУ занял абсолютно обратную позицию, полностью отказав в иске. В качестве обоснования была приведена ссылка на ст. 5 Закона "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" (в редакции, действовавшей по состоянию на июль 2008 года), которая предусматривала возможность передачи в ипотеку как объекта незавершенного строительства, так и имущественных прав на него. Поэтому по мнению ВССУ, ипотечный договор не может быть признан недействительным, а признание имущественных прав истца в судебном порядке не требуется, поскольку они уже возникли на основании договора купли-продажи 2010 года и никем не оспариваются.
Истец с такими выводами не согласился и обратился в ВСУ. Верховный Суд при рассмотрении дела занял промежуточную позицию. Как следует из постановления от 2 декабря 2015 года, заявление истца удовлетворено лишь частично.
По словам ВСУ, суд кассационной инстанции ошибочно применил ст. 5 Закона "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах", поскольку этот акт регулирует не вопросы передачи имущества в ипотеку, а дальнейшие операции с ипотечным долгом. Следовательно, при решении вопроса о действительности ипотечного договора суды низших инстанций абсолютно правильно опирались на нормы Закона "Об ипотеке", который до внесения в него изменений Законом № 800-VI от 25.12.2008 не предусматривал таких предметов ипотеки, как объект незавершенного строительства либо имущественные права на него.
Таким образом, ВСУ вновь подтвердил высказанную еще в 2013 году позицию о том, что договоры ипотеки объектов незавершенного строительства, заключенные до 14.01.2009 (даты вступления в силу Закона № 800-VI), должны признаваться судами недействительными.
А вот что касается вопроса признания имущественных прав истца, то ВСУ согласился с судом кассационной инстанции. По мнению Верховного Суда, ст. 392 ГК предусматривает возможность признания права собственности (как имущественного права) в судебном порядке лишь в двух случаях:
1) право собственности оспаривается либо не признается другим лицом;
2) собственник утратил правоустанавливающий документ.
В остальных случаях предъявление иска о признании права собственности невозможно.
При этом в рассматриваемом деле речь идет не о признании права собственности, а о признании имущественных прав на квартиру. Если исходить из содержания договора 2010 года, то его предметом является лишь имущественное право в виде права на приобретение права собственности на квартиру (то есть фактически речь идет о договоре инвестирования). Данное право никем не оспаривается, а правоустанавливающий документ (договор купли-продажи имущественных прав) находится у истца. Следовательно, оснований для признания имущественных прав (а тем более – права собственности) в судебном порядке нет.
ВЫВОД:
Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру в недостроенном доме не порождает права собственности на такую квартиру. Следовательно, право собственности не может быть признано в судебном порядке.