Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Достаточно долгое время самым популярным способом продажи квартир в строящихся домах было оформление инвестиционного договора. Но в случае срыва строительства объекта использование этой схемы оставляло покупателя практически без возможности вернуть себе хоть что-нибудь. Поэтому еще в 2005 году использование таких договоров для финансирования строительства жилых объектов путем привлечения средств физических лиц было запрещено.

На замену этой схеме пришли другие, а наиболее близким идейным наследником стала схема с использованием договора купли-продажи имущественных прав. В этой схеме покупатель все так же не был защищен, однако формально требования закона не нарушались. 

Поэтому неудивительно, что суды массово рассматривают споры, связанные с этими договорами.

Так, ВСУ пришлось разбираться с вопросом о возможности признания права собственности на квартиру на основании договора о купле-продаже имущественных прав. Данный договор был заключен между физлицом и застройщиком еще в 2010 году. Предметом договора выступили имущественные права на квартиру в строящемся доме. Но дом так и не был построен.

В связи с этим физлицо обратилось в суд с требованием признания за ним имущественных прав на квартиру, а также о признании недействительным договора ипотеки объекта незавершенного строительства (застройщик еще летом 2008 года передал недостроенный дом в обеспечение полученного кредита). Первая и апелляционная инстанции иск полностью удовлетворили.

А вот ВССУ занял абсолютно обратную позицию, полностью отказав в иске. В качестве обоснования была приведена ссылка на ст. 5 Закона "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" (в редакции, действовавшей по состоянию на июль 2008 года), которая предусматривала возможность передачи в ипотеку как объекта незавершенного строительства, так и имущественных прав на него. Поэтому по мнению ВССУ, ипотечный договор не может быть признан недействительным, а признание имущественных прав истца в судебном порядке не требуется, поскольку они уже возникли на основании договора купли-продажи 2010 года и никем не оспариваются.

Истец с такими выводами не согласился и обратился в ВСУ. Верховный Суд при рассмотрении дела занял промежуточную позицию. Как следует из постановления от 2 декабря 2015 года, заявление истца удовлетворено лишь частично.

По словам ВСУ, суд кассационной инстанции ошибочно применил ст. 5 Закона "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах", поскольку этот акт регулирует не вопросы передачи имущества в ипотеку, а дальнейшие операции с ипотечным долгом. Следовательно, при решении вопроса о действительности ипотечного договора суды низших инстанций абсолютно правильно опирались на нормы Закона "Об ипотеке", который до внесения в него изменений Законом № 800-VI от 25.12.2008 не предусматривал таких предметов ипотеки, как объект незавершенного строительства либо имущественные права на него.

Таким образом, ВСУ вновь подтвердил высказанную еще в 2013 году позицию о том, что договоры ипотеки объектов незавершенного строительства, заключенные до 14.01.2009 (даты вступления в силу Закона № 800-VI), должны признаваться судами недействительными.

А вот что касается вопроса признания имущественных прав истца, то ВСУ согласился с судом кассационной инстанции. По мнению Верховного Суда, ст. 392 ГК предусматривает возможность признания права собственности (как имущественного права) в судебном порядке лишь в двух случаях:

1) право собственности оспаривается либо не признается другим лицом;

2) собственник утратил правоустанавливающий документ.

В остальных случаях предъявление иска о признании права собственности невозможно.

При этом в рассматриваемом деле речь идет не о признании права собственности, а о признании имущественных прав на квартиру. Если исходить из содержания договора 2010 года, то его предметом является лишь имущественное право в виде права на приобретение права собственности на квартиру (то есть фактически речь идет о договоре инвестирования). Данное право никем не оспаривается, а правоустанавливающий документ (договор купли-продажи имущественных прав) находится у истца. Следовательно, оснований для признания имущественных прав (а тем более – права собственности) в судебном порядке нет.

  

ВЫВОД: 

Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру в недостроенном доме не порождает права собственности на такую квартиру. Следовательно, право собственности не может быть признано в судебном порядке.

 


Получите консультацию юриста онлайн!