Один из основных принципов права на землю – это его устойчивость и защищенность. Принцип устойчивости означает, что никто из субъектов права на землю не может быть лишен своего права на земельный участок иначе, как только на основаниях, указанных в законе. Устойчивость права землепользования (а именно в этой форме преобладает право на землю) предусматривает установление длительных сроков пользования землей, чем обеспечивается правильность и рациональность использования земли.
В этом контексте хотим привести в качестве примера ряд судебных дел (их было более 20-ти) по однородным искам физических лиц – арендодателей земли к крупному агрохолдингу в Черниговской области. Предъявление данных исков было спровоцировано конкурентами агрохолдинга с целью захвата арендованных им земель с/х назначения. Иски о признании недействительными договоров аренды и истребовании участков из незаконного владения подавались одновременно большим количеством арендодателей близлежащих земельных участков.
Поскольку все иски были однородными, принципиально важной была позиция суда кассационной инстанции при рассмотрении первого из данной группы дел. В данной ситуации нам удалось, в конечном итоге, отстоять интересы агрохолдинга. В связи с этим хотим поделиться аргументацией, которая может быть использована в подобных спорах.
Требования истца обосновывались следующим образом:
• Договор аренды является недействительным, как заключенный под влиянием ошибки, поскольку истец, будучи человеком пожилого возраста, не мог заключать соглашения на достаточно длительный срок. Биофизические возможности длительности жизни человека не позволяют реально пользоваться правом реализации договора аренды на 40 лет, поскольку ко времени окончания срока действия сделки истец должен достигнуть возраста 113 лет.
• Договор аренды является недействительным, так как он был заключен без соответствующей документации, предусмотренной ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли», а именно: отсутствует кадастровый план к нему, акт установления границ в натуре (на местности) землеустроительными организациями, проект отвода земельного участка в аренду. Как указывал истец, отсутствие у ответчика плана земельного участка, который является необходимым приложением к договору аренды земли и который отображает внешние границы земельного участка, делает невозможным точное определение его места нахождения.
• Договор аренды земли, заключенный на 40 лет, подлежит нотариальному удостоверению, что не было сделано вопреки требованиям ст. 290 Хозяйственного кодекса Украины (статья исключена 11.06.2009 г.) и п. 5 постановления Кабинета Министров Украины № 2073 от 25.12.98 г. «Об утверждении порядка государственной регистрации договоров аренды».
Ответчик, в свою очередь, приводил следующие аргументы:
• Истец в подтверждение своих требований о признании договора аренды недействительным не доказал, что ошибка относительно существенных условий сделки имела место. На момент заключения сделки истец действовал в пределах гражданской дееспособности, понимал и осознавал значение своих действий. Истец не может ссылаться на ошибку в понимании им срока действия договора, поскольку действующим законодательством Украины не запрещено совершать сделки на срок, который теоретически может превышать время жизни одной из сторон.
• Согласно требованиям ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды заключается в письменной форме и по желанию сторон удостоверяется нотариально. Следовательно, нотариальное удостоверение договора аренды земли является правом, а не обязанностью сторон.
• Стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, на что указывает факт государственной регистрации договора аренды земельного участка. При проведении регистрации уполномоченному органу были предоставлены документы, предоставляющие возможность индивидуализировать объект аренды.
В этой связи хотим напомнить, что в ч. 1 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» установлен перечень существенных условий договора аренды земли, отсутствие одного из которых согласно ч. 2 этой статьи является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.
В то же время согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» неотъемлемой частью договора аренды земли являются:
1. план или схема земельного участка, который передается в аренду;
2. кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
3. акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
4. акт приема-передачи объекта аренды;
5. проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.
В итоге Высший специализированный суд Украины, принимая решение в пользу агрохолдинга, указал, что:
• границы земельного участка определены в государственном акте на землю и таким образом они известны сторонам;
• поскольку договор аренды выполнялся сторонами длительное время и арендодатель, со своей стороны, получал арендную плату в надлежащем объеме и в срок, то такой договор не может считаться незаключенным и, соответственно, недействительным.
ВЫВОД:
Таким образом, при достаточно жестком законодательном регулировании формы и существенных условий для договоров аренды земли суды оценивают обстоятельства каждого конкретного дела, добросовестность сторон, объем выполнения договора аренды сторонами и зачастую отдают приоритет принципу устойчивости права землепользования.