Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Одной из болезненных точек любого агропредприятия Украины является вопрос прав на землю. В условиях действующего моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения самый простой (а следовательно – самый распространенный) способ концентрирования массива земель, пригодных для ведения товарного сельхозпроизводства, – аренда участков, находящихся в собственности физических лиц (в основном за счет права на получение имущественной доли при роспуске колхозов).

Поэтому нередко конкурентная борьба в данном секторе экономики включает «переманивание» арендодателей, в том числе и с досрочным расторжением договоров аренды земли. Применение этого метода существенно облегчается тем, что зачастую заключенные договоры аренды земли не отличаются высоким качеством, содержат неясно выписанные нормы, а иногда и выпускают из внимания весьма важные вопросы.

В одном из таких споров, дошедшем до Верховного Суда, был сформулирован и частично даже «освящен» высшей судебной инстанцией ряд весьма интересных позиций.

Фабула дела достаточно проста. Несколько владельцев участков, передавших свою землю в аренду сельхозпредприятию, внезапно «обнаружили», что в договорах аренды отсутствует либо нечетко сформулирована часть условий, указанных в ст. 15 Закона «Об аренде земли» как существенные.

В качестве примера стоит привести одну из употребленных формулировок: «обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням (без урахування) індексу інфляції». Понятно, что, скорее всего, речь идет о договорах, заключенных с использованием шаблона, в котором надо было выбирать один из вариантов («з урахуванням» либо «без урахування»), но этого сделано не было. Поэтому трудно не согласится с утверждением, что данное условие не дает ответа на ключевой вопрос – согласились ли стороны проводить индексацию арендной платы или наоборот согласились ее не проводить.

В подобной же форме был сформулирован еще ряд пунктов договора, в частности, о необходимости разработки проекта землеотвода и о наличии/отсутствии обременений. Кроме того, в договорах вообще забыли урегулировать такой момент, как возможность передачи в залог или в уставной капитал права аренды земельного участка, ограничившись лишь пунктом о праве передавать участки в субаренду.

Позиция истцов может быть сформулирована следующим образом: подписанные договоры аренды земли являются недействительными, поскольку при их заключении не были согласованы некоторые существенные условия, предусмотренные ст. 15 Закона «Об аренде земли». С этой позицией согласился суд первой инстанции, полностью удовлетворивший иск.

Но в апелляционном суде данное решение было отменено и в иске отказано. Главная мотивация – использованные в договоре формулировки не нарушали прав арендаторов. Следовательно, у последних не возникало права на судебную защиту.

В свою очередь, ВССУ в своем определении по делу № 6-2638св13 от 27.03.2013, проанализировав позиции сторон и положения договора, пришел к выводу, что договор все же должен быть признан недействительным в силу ч. 2 ст. 15 Закона «Об аренде земли». Причина для такого вывода – то, что в них отсутствует одно из существенных условий, указанных в ч. 1 ст. 15 Закона «Об аренде земли», а именно о передаче права аренды в залог или внесении его в уставной фонд предприятия.

При этом ссылки ответчика на то, что фактически данное существенное условие урегулировано пунктом договора о праве передачи земли в субаренду во внимание приняты не были. ВССУ указал на кардинальное отличие правовой природы субаренды и передачи права аренды в уставной капитал либо залог. В первом случае право аренды передается в пользование другому лицу. Во втором же право аренды переходит в собственность другому лицу в силу ст. 85 ХК или как минимум создается возможность этого в силу ст. 572, 590 и 591 ГК.

Таким образом, ВССУ фактически затронул один из достаточно давних фундаментальных споров в отечественной юридической науке – спор о правовой природе права аренды (является ли оно вещным правом либо правом обязательственным). Исходя из мнения ВССУ, право аренды является вещным правом, поскольку в данном решении как раз был использован аргумент о том, что право аренды может быть объектом права собственности конкретного лица.

Отдельно следует отметить, что ВССУ лишь вскользь коснулся вопроса допустимости упомянутых выше формулировок договора. В своем определении суд просто констатировал, что из соответствующих пунктов договора нельзя сделать вывод, достигли ли стороны согласия по этим моментам, но ключевым стало именно отсутствие упоминания о возможности передавать право аренды в залог либо в уставной капитал.

Впрочем, такой результат не остановил ответчика, который отправился в ВСУ. В качестве основания для пересмотра было использовано решение ВССУ по делу № 6-19380св11 от 05.10.2011, в котором была иначе примерена норма ст. 15 Закона «Об аренде земли». В данном решении ВССУ сделал вывод о том, что, несмотря на прямое предписание ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в договоре одного из существенных условий не может служить основанием для признания договора недействительным, поскольку такое основание не предусмотрено ст. 203, 215 ГК.

В своем постановлении по делу № 6-78цс13 от 25.12.2013 Верховный Суд сформулировал позицию, являющуюся краеугольной для всех споров о действительности договоров аренды земли, основанных на ст. 15 Закона «Об аренде земли». Суды обязаны устанавливать не только сам факт отсутствия таких условий, но и то, нарушаются ли (и если да, то как именно) вследствие этого законные права истца. Эта позиция базируется на ст. 3 ГПК и ст. 15 ГК, предусматривающих судебную защиту именно нарушенного права.

Стоит подчеркнуть, что в данном конкретном случае все же можно попытаться доказать наличие нарушения прав истца-арендодателя. Так, согласно ст. 627 ГК свобода договора включает в себя в том числе и свободу выбора контрагента. Передача же права аренды в уставной капитал либо в залог фактически, с точки зрения арендодателя, означает возможную смену арендатора вне зависимости от воли арендодателя. Следовательно, если в договоре аренды земли отсутствует условие, явно выражающее согласие либо несогласие арендодателя на такие действия, можно говорить о нарушении права арендодателя на свободный выбор контрагента. Однако данная позиция является спорной и далеко не факт, что она будет принята судом. 

 

ВЫВОДЫ:

Перед обращением в суд с иском, основанным на ст. 15 Закона «Об аренде земли», необходимо продумать, как будет доказываться нарушение того или иного права истца вследствие отсутствия в договоре того или иного существенного условия. Иначе у суда будут все основания отказать в иске из-за отсутствия оснований для обращения за судебной защитой.

Кроме того, во избежание таких исков сторонам договора аренды земли стоит формулировать условия, упомянутые в ст. 15 Закона «Об аренде земли», максимально близко к тексту закона, не оставляя возможностей для альтернативных трактовок.

 


Получите за 15 минут консультацию юриста!