Одной из болезненных точек любого агропредприятия Украины является вопрос прав на землю. В условиях действующего моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения самый простой (а следовательно – самый распространенный) способ концентрирования массива земель, пригодных для ведения товарного сельхозпроизводства, – аренда участков, находящихся в собственности физических лиц (в основном за счет права на получение имущественной доли при роспуске колхозов).
Поэтому нередко конкурентная борьба в данном секторе экономики включает «переманивание» арендодателей, в том числе и с досрочным расторжением договоров аренды земли. Применение этого метода существенно облегчается тем, что зачастую заключенные договоры аренды земли не отличаются высоким качеством, содержат неясно выписанные нормы, а иногда и выпускают из внимания весьма важные вопросы.
В одном из таких споров, дошедшем до Верховного Суда, был сформулирован и частично даже «освящен» высшей судебной инстанцией ряд весьма интересных позиций.
Фабула дела достаточно проста. Несколько владельцев участков, передавших свою землю в аренду сельхозпредприятию, внезапно «обнаружили», что в договорах аренды отсутствует либо нечетко сформулирована часть условий, указанных в ст. 15 Закона «Об аренде земли» как существенные.
В качестве примера стоит привести одну из употребленных формулировок: «обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням (без урахування) індексу інфляції». Понятно, что, скорее всего, речь идет о договорах, заключенных с использованием шаблона, в котором надо было выбирать один из вариантов («з урахуванням» либо «без урахування»), но этого сделано не было. Поэтому трудно не согласится с утверждением, что данное условие не дает ответа на ключевой вопрос – согласились ли стороны проводить индексацию арендной платы или наоборот согласились ее не проводить.
В подобной же форме был сформулирован еще ряд пунктов договора, в частности, о необходимости разработки проекта землеотвода и о наличии/отсутствии обременений. Кроме того, в договорах вообще забыли урегулировать такой момент, как возможность передачи в залог или в уставной капитал права аренды земельного участка, ограничившись лишь пунктом о праве передавать участки в субаренду.
Позиция истцов может быть сформулирована следующим образом: подписанные договоры аренды земли являются недействительными, поскольку при их заключении не были согласованы некоторые существенные условия, предусмотренные ст. 15 Закона «Об аренде земли». С этой позицией согласился суд первой инстанции, полностью удовлетворивший иск.
Но в апелляционном суде данное решение было отменено и в иске отказано. Главная мотивация – использованные в договоре формулировки не нарушали прав арендаторов. Следовательно, у последних не возникало права на судебную защиту.
В свою очередь, ВССУ в своем определении по делу № 6-2638св13 от 27.03.2013, проанализировав позиции сторон и положения договора, пришел к выводу, что договор все же должен быть признан недействительным в силу ч. 2 ст. 15 Закона «Об аренде земли». Причина для такого вывода – то, что в них отсутствует одно из существенных условий, указанных в ч. 1 ст. 15 Закона «Об аренде земли», а именно о передаче права аренды в залог или внесении его в уставной фонд предприятия.
При этом ссылки ответчика на то, что фактически данное существенное условие урегулировано пунктом договора о праве передачи земли в субаренду во внимание приняты не были. ВССУ указал на кардинальное отличие правовой природы субаренды и передачи права аренды в уставной капитал либо залог. В первом случае право аренды передается в пользование другому лицу. Во втором же право аренды переходит в собственность другому лицу в силу ст. 85 ХК или как минимум создается возможность этого в силу ст. 572, 590 и 591 ГК.
Таким образом, ВССУ фактически затронул один из достаточно давних фундаментальных споров в отечественной юридической науке – спор о правовой природе права аренды (является ли оно вещным правом либо правом обязательственным). Исходя из мнения ВССУ, право аренды является вещным правом, поскольку в данном решении как раз был использован аргумент о том, что право аренды может быть объектом права собственности конкретного лица.
Отдельно следует отметить, что ВССУ лишь вскользь коснулся вопроса допустимости упомянутых выше формулировок договора. В своем определении суд просто констатировал, что из соответствующих пунктов договора нельзя сделать вывод, достигли ли стороны согласия по этим моментам, но ключевым стало именно отсутствие упоминания о возможности передавать право аренды в залог либо в уставной капитал.
Впрочем, такой результат не остановил ответчика, который отправился в ВСУ. В качестве основания для пересмотра было использовано решение ВССУ по делу № 6-19380св11 от 05.10.2011, в котором была иначе примерена норма ст. 15 Закона «Об аренде земли». В данном решении ВССУ сделал вывод о том, что, несмотря на прямое предписание ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в договоре одного из существенных условий не может служить основанием для признания договора недействительным, поскольку такое основание не предусмотрено ст. 203, 215 ГК.
В своем постановлении по делу № 6-78цс13 от 25.12.2013 Верховный Суд сформулировал позицию, являющуюся краеугольной для всех споров о действительности договоров аренды земли, основанных на ст. 15 Закона «Об аренде земли». Суды обязаны устанавливать не только сам факт отсутствия таких условий, но и то, нарушаются ли (и если да, то как именно) вследствие этого законные права истца. Эта позиция базируется на ст. 3 ГПК и ст. 15 ГК, предусматривающих судебную защиту именно нарушенного права.
Стоит подчеркнуть, что в данном конкретном случае все же можно попытаться доказать наличие нарушения прав истца-арендодателя. Так, согласно ст. 627 ГК свобода договора включает в себя в том числе и свободу выбора контрагента. Передача же права аренды в уставной капитал либо в залог фактически, с точки зрения арендодателя, означает возможную смену арендатора вне зависимости от воли арендодателя. Следовательно, если в договоре аренды земли отсутствует условие, явно выражающее согласие либо несогласие арендодателя на такие действия, можно говорить о нарушении права арендодателя на свободный выбор контрагента. Однако данная позиция является спорной и далеко не факт, что она будет принята судом.
ВЫВОДЫ:
Перед обращением в суд с иском, основанным на ст. 15 Закона «Об аренде земли», необходимо продумать, как будет доказываться нарушение того или иного права истца вследствие отсутствия в договоре того или иного существенного условия. Иначе у суда будут все основания отказать в иске из-за отсутствия оснований для обращения за судебной защитой.
Кроме того, во избежание таких исков сторонам договора аренды земли стоит формулировать условия, упомянутые в ст. 15 Закона «Об аренде земли», максимально близко к тексту закона, не оставляя возможностей для альтернативных трактовок.