Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14 мая 2015 г. № 417-VIII (далее – Закон) среди множества важных для жителей многоквартирных домов вопросов затрагивает и проблему земельных участков, на которых эти дома расположены.
Уже на этом этапе стоит отметить, что новый Закон дает нам определение общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и "право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория".
При этом следует указать на то, что в украинском законодательстве отсутствует унифицированное определение состава земель многоквартирных домов. В основном из-за отсутствия единого статуса придомовых территорий. В связи с этим вывод очевиден: недостаточно просто дать определение тому или иному понятию, необходимо согласовать его со всеми нормативно-правыми актами в той или иной сфере.
Что же касается реализации права на земельный участок, то принятый Закон упоминает о праве общей совместной собственности и как альтернативе – праве постоянного пользования такими земельными участками.
Итак, что же это такое "право общей совместной собственности" и "право постоянного пользования", да еще и в отношении земельного участка?
Гражданский кодекс Украины указывает на следующее:
– совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними;
– распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех совладельцев, если иное не установлено законом;
– в случае совершения одним из совладельцев сделки по распоряжению общим имуществом считается, что она совершена по согласию всех совладельцев, если иное не установлено законом;
– совладельцы имеют право на выдел в натуре доли из такого рода имущества, кроме случаев, установленных законом;
– кредитор совладельца имущества, находящегося в общей совместной собственности, в случае недостаточности у него другого имущества, на которое может быть обращено взыскание, может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее, кроме случаев, установленных законом.
Земельный кодекс Украины, в свою очередь, предусматривает, что:
– владение, пользование и распоряжение земельным участком общей совместной собственности осуществляются по договору или закону;
– совладельцы такого земельного участка имеют право на его раздел или на выделение из него отдельной доли, кроме случаев, установленных законом.
А вот "случаи, установленные законом", ссылки на которые имеются в обоих кодексах, имеют место и в принятом Законе в том числе.
Так, нормами Закона предусматривается, что:
– общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома;
– кредитор совладельца не имеет права требовать выделения доли из общего имущества многоквартирного дома в натуре для обращения взыскания на нее.
Таким образом, право общей совместной собственности, предусмотренное Законом, имеет свою специфику. С учетом этой специфики право общей совместной собственности почти не отличается от права постоянного пользования земельным участком. Последнее предполагает право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока.
А вот что касается особенностей или же специфики передачи в собственность либо в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома земельных участков, на которых эти дома расположены, то здесь все немного сложнее.
В первую очередь стоит отметить, что согласно нормам Закона совладельцы многоквартирного дома могут не создавать объединение, однако в таком случае они обязаны выбрать управляющего – исполнителя услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. Если этого не сделать до 01.07.2016 г., то есть не создать ОСМД или не выбрать управляющего, за вас это сделает исполнительный орган местного совета, на территории которого расположен дом.
В дальнейшем все действия по оформлению права собственности или права постоянного пользования может осуществлять уже этот субъект как представитель всего дома.
Касательно непосредственно того, что необходимо сделать совладельцам многоквартирного дома, чтобы оформить право собственности или право постоянного пользования на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, ч. 2 ст. 42 Земельного кодекса Украины предусматривает следующее: "земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безоплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины".
Вот тут и возникает основная проблема – отсутствие закрепленной детальной процедуры предоставления земельных участков совладельцам многоквартирного дома.
ВЫВОД:
Итак, Закон принят и вступил в силу, но при этом имеется еще целый ряд нюансов, которые стоит доработать, нормативно-правовых актов, которые следует принять, чтобы этот Закон заработал, и изменений, которые следует внести, чтобы он не противоречил принятым раньше нормативно-правовым актам. Работать есть над чем, главное двигаться в правильном направлении.