Принимая решение передать квартиру в наем, ее собственник стремится к тому, чтобы оградить себя от различных негативных моментов, связанных, к примеру, с последствиями залива соседей по вине арендаторов. Можно ли прописать в тексте договора аренды положение об ответственности арендаторов, как это сделать наиболее эффективно и стоит ли делать вообще – на прошлой недели интересовало участников форума JuristOFF.
Позиция 1.
- Единственно возможный и оптимальный вариант – заключение договора аренды, где в отдельном разделе детальным образом расписывается ответственность арендаторов квартиры.
- Текст договора должен содержать запрет на передачу арендуемого имущества (квартиры) в субаренду. С другой стороны, согласно ст. 774 ГКУ передача нанимателем имущества в пользование (поднаем) другому лицу и так допускается лишь по согласию наймодателя, если иное не указано в договоре или законе.
- Немаловажная деталь: договор можно оформить так, что все риски, связанные с его выполнением, будут на стороне арендатора. Иными словами, за любую неисправность сантехники, ставшую причиной залива квартиры, ответственность будет нести именно арендатор, а не собственник квартиры. Такой вывод следует в том числе из положений ст. 526 ГКУ: «Обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора...». Перед этим, с целью фиксации состояния имущества, между сторонами подписывается Акт приема-передачи, который полезен тем, что в дальнейшем арендатор не сможет заявить в суде возражения, что ему было передано имущество ненадлежащего качества и в плохом состоянии, например неисправная сантехника.
Позиция 2.
- Вместо заключения договора аренды лучше оформить страховой полис, потому как арендатор может оказаться недобросовестным и после случившегося залива просто уехать в неизвестном направлении.
- Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами за пожар и залив – услуга, которая в настоящее время предлагается многими страховыми компаниями. При наступлении страхового случая, т. е. залива, возмещать ущерб соседям будет страховая компания.
- Кстати, страховщик выплачивает возмещение лишь при доказательстве вины страхователя. Если таковой нет, пострадавшему рассчитывать не на что. Главное, чтобы причина залива или пожара была зафиксирована в справке соответствующих служб (пожарной, ЖЭКа).
Мнение юриста: Оба варианта являются приемлемыми и эффективными с точки зрения защиты интересов собственника квартиры, передаваемой в аренду. Однако и вариант со страховым полисом, и вариант с заключением «официального» договора аренды имеют свои минусы.
В первом случае – это долгое выяснение вины страхователя в связи с забюрократизированностью судов и минимальные шансы на выплату, если вина страхователя сложно доказуема. Во втором – необходимость обязательного нотариального удостоверения договора, как того требует ч. 2 ст. 811 ГКУ, а также возникающие обязательства по налогу на доходы физлиц.
Также необходимо обратить внимание, что суды довольно благосклонно относятся к тем арендодателям, сдавшим квартиры, чьи квартиросъемщики причинили ущерб соседям вследствие залива. Конечно, при условии, что договором предусматривается полная ответственность нанимателей. В качестве примера можно привести хотя бы решение Ялтинского городского суда от 18.06.2007, дело № 2-850/07. В частности, как отметил суд в своем решении, обязанность возместить вред, причиненный арендованным помещениям и соседним квартирам, согласно условиям договора возлагалась на нанимателей, поэтому, с учетом положений ст. 780 ГКУ, возместить имущественный вред, причиненный в результате залива, обязан наниматель, а не собственник.
ВЫВОД:
Страхование гражданской ответственности перед третьими лицами и заключение нотариально удостоверенного договора аренды, согласно которому все риски на случай залива (пожара) несет арендодатель, – в одинаковой мере эффективны для освобождения от ответственности собственника имущества.