После принятия новой редакции ст. 120 Земельного кодекса (далее – ЗК) собственники жилых домов и сооружений получили право пользования земельными участками, на которых эти дома и сооружения расположены. Однако на практике реализовать передачу такой земли в пользование оказалось возможным далеко не везде. Так, участнику форума JuristOFF, приватизировавшему в свое время дом, не удалось договориться о передаче такой земли в его пользование с действующим постоянным пользователем коммунальной земли, на которой расположен дом (им оказалось предприятие «Укрзалізниці»). В связи с этим возник вопрос о дальнейших возможных действиях.
Позиция 1. Обращаться в орган местного самоуправления (далее – ОМС), уполномоченный распоряжаться землей, с требованием о передаче земли в постоянное пользование собственнику дома, основываясь на следующем:
- согласно ст. 120 ЗК вместе с правом собственности на дом к нему перешло и право пользования землей, площадью, которая указана в техпаспорте БТИ;
- у распорядителя земли (ОМС) есть основания прекратить право пользования всей землей и признать акт на постоянное пользование утратившим действие, так как границы фактического пользования земельным участком изменились в связи с передачей части недвижимости физическим лицам, и есть необходимость провести инвентаризацию земли.
Позиция 2. Обратиться в суд с требованием об изъятии земли из пользования предприятия «Укрзалізниці» для реализации права на землю на основании свидетельства на право собственности на жилой дом и упомянутой ст. 120 ЗК.
Но: согласно ст. 151 ЗК с требованиями об изъятии земли по мотивам общественной необходимости могут обращаться только юридические лица.
Позиция 3. Обратиться в облсовет, КМУ и/или Верховную Раду с требованием об изъятии земельного участка из постоянного пользования предприятия «Укрзалізниці», поскольку согласно ст. 149 ЗК только они имеют право изымать земли государственной собственности из постоянного пользования. А поскольку земли находятся на балансе предприятия «Укрзалізниці», земля является государственной. В крайнем случае, они направят заявление по назначению.
Но: земля на самом деле находится в коммунальной собственности!
Позиция 4. Необходимо обратиться в суд с требованием о признании права собственности на земельный участок на основании ст. 377 ГК. Ответчиком при этом выступит государство в лице органа управления, в сфере которого находится железнодорожное предприятие (Минтранс).
Позиция 5. Обратиться сначала в суд с требованием о прекращении права пользования у предприятия «Укрзалізниці» на основании п. «е» ст. 141 ЗК, а потом приватизировать землю.
Мнение юриста: Увы, воспользоваться правом, предусмотренным ст. 120 Земельного кодекса, участнику форума в данной ситуации вряд ли удастся. Дело в том, что, как следует из рекомендаций ВХСУ от 02.02.2010 № 04-06/15, возникновение права собственности на объект недвижимости не является основанием для автоматического возникновения права собственности или заключения договора аренды земельного участка, что вытекает из положений ст. 377 ГК и ст. 120 ЗК.
Регистрация права собственности на дом или сооружение не влечет перехода права пользования земельным участком под ним, поскольку в вышеприведенных нормах гражданского и земельного законодательства речь идет о переходе права собственности на землю при переходе права собственности на объекты недвижимости на основании договора отчуждения. В случае приобретения права собственности на объект недвижимости на иных основаниях для приобретения права пользования требуется заключение отдельного гражданско-правового договора между собственником земельного участка и собственником сооружения. При этом закон не устанавливает обязанности заключения договора аренды земельного участка с новым собственником недвижимости, но указывает преимущественное право на участок, на котором этот объект расположен.
То есть, поскольку право собственности на дом было получено вследствие его приватизации, а не путем приобретения, то право пользования участком, на котором этот дом расположен, к собственнику не перешло. И ввиду того, что земли были переданы в постоянное пользование железной дороги, вряд ли в ближайшее время перейдет.
Ведь, как следует из письма ВХСУ от 01.01.2010, землепользователи, которым земля передана в постоянное пользование, не имеют права ни передавать земучасток в субаренду, ни взимать плату за ее использование. То есть договориться с предприятием «Укрзалізниці» шансов практически нет. Вряд ли удастся добиться этого и от органа местного самоуправления с учетом того, что согласно п. «б» ч. 3 ст. 83 ЗК земли под железными дорогами (не только под колеями, а под всеми землями, принадлежащими «Укрзалізниці») передаче в частную собственность не подлежат.
ВЫВОД:
При приватизации дома право собственности или пользования земельным участком под ним к новому собственнику дома не переходит. Получить его можно только путем заключения отдельного договора с собственником такого земельного участка. Однако в случае с землями, переданными в постоянное пользование железной дороге, сделать это, ввиду законодательных ограничений, практически невозможно.