Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Аренда залогового имущества по согласию ипотекодержателяСреди объектов недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды, периодически встречается залоговое имущество. Многие предприниматели опасаются арендовать такое имущество, и на то действительно есть причины. К примеру, помимо получения согласия арендодателя, предпринимателю необходимо заручиться поддержкой банка-ипотекодержателя; в противном случае, договор может быть признан недействительным (хотя справедливости ради стоит признать, что судебная практика в этом вопросе не вполне однозначная, о чем пойдет речь дальше). К тому же, возникает вопрос с арендными платежами, в частности, имеет ли право банк – в качестве условия дачи своего согласия – настаивать на определенной сумме арендной платы? Ответы на эти и другие вопросы совместными усилиями искали участники форума JuristOFF.

Позиция 1. В данном случае согласие банка обойти нельзя, так как иначе можно навлечь на себя серьезные неприятности: в судебном порядке банк потребует признать недействительным заключенный договор аренды.

С такой позицией сложно не согласиться. Действительно, в порядке ч. 3 ст. 12 Закона Украины «Об ипотеке», сделка по отчуждению ипотекодателем имущества, ранее переданного в ипотеку, или его передаче в последующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия на то ипотекодержателя является недействительной.

Каковы последствия недействительности сделки для сторон? Первое, что приходит на ум, – двусторонняя реституция, или возврат сторон в их первоначальное, до момента заключения сделки, положение. Однако судебная практика сложилась в несколько ином направлении, так, уже в течение многих лет ВХСУ настаивает на том, что фактическое пользование имуществом на основании договора аренды делает невозможным, в случае признания его недействительным, проведение реституции. Использование имущества – «вещь» безвозвратная, и возврат сторон недействительной сделки в их первоначальное положение практически невозможен. Такой договор признается недействительным и прекращается только на будущее, а не с момента его заключения (что соответствует ч. 3 ст. 207 ХКУ). Из этого следует, что арендатор будет обязан вернуть переданное ему в пользование имущество, однако претендовать на возврат уплаченной суммы арендных платежей не сможет.

Позиция 2. Если банк не дает общего согласия на передачу в аренду залогового имущества, а требует согласования с ним всех условий договора, то такой договор можно заключить на условиях, которых требует банк, а потом внести изменения в договор, не показывая банку текст дополнительного соглашения (фактическое внесение арендных платежей по договору – интересы банка не затрагивает).

Согласно ч. 3 ст. 12 Закона Украины «Об ипотеке», на передачу в аренду залогового имущества необходимо согласие банка. Примерами такого согласия могут быть:

- классическое: письменное подтверждение (письмо) от залогодержателя, свидетельствующее о его согласии на передачу имущества во временное владение и пользование лицу на определенный срок;

- приложение к договору аренды, в виде гарантий ипотекодержателя, в случае наложения взыскания на недвижимое имущество, сохранить договорные отношения по аренде;

- резолюция на каждой странице договора аренды – «Согласны». Резолюция ставится уполномоченным представителем ипотекодержателя. Это – далеко не полный перечень примеров.

Мнение юриста: Заручившись согласием залогодержателя на передачу имущества в аренду (закон не определяет форму такого согласия и в чем оно может выражаться), в дальнейшем можно будет заключить дополнительное соглашение, которым урегулировать вопрос с арендными платежами по своему усмотрению.

Да и с самим признанием недействительным договора аренды, заключенного без согласия ипотекодержателя, не все так просто. С этой точки зрения практический интерес вызывает постановление ВХСУ от 13.04.2010 № 33/210пд, которым Суд отказался признать недействительным заключенный без письменного согласия банка-ипотекодержателя договор аренды. Аргументация ВХСУ базировалась на все том же Законе Украины «Об ипотеке» (напомним, ипотека как один из видов обеспечения исполнения обязательств регламентируется специальными нормами, закрепленными в Законе, по отношению к которому нормы, установленные в ГКУ, Законе Украины «О залоге» и др., являются общими). В частности, ВХСУ обратил внимание на положения ч. 3 ст. 10 Закона Украины «Об ипотеке», по которым ипотекодержатель вправе в любое время, при условии предварительного письменного уведомления ипотекодателя, проверять документально и в натуре наличие, состояние, условия хранения и пользования предметом ипотеки. Ипотекодатель не может препятствовать реализации такого права. И, как было установлено из материалов дела, в своих письмах ответчик-ипотекодатель обращался к банку с просьбой назначить проверку условий исполнения ипотечного договора касательно сохранения и эксплуатации предмета ипотеки, который находится в залоге у банка. При этом к письмам были приобщены заключенные договоры аренды, в том числе оспариваемый. Представителем банка такая проверка была проведена, ее заключение оказалось положительным. и, развивает данную логическую цепочку Суд, ипотекодержатель был осведомлен о заключенном без его согласия оспариваемом договоре аренды, но ничего не предпринял против. Следовательно, «іпотекодержатель не вважав порушеними свої права та законні інтереси укладенням договору оренди». Вот такая конструкция «молчаливого согласия» была использована в интересах арендодателя-ипотекодателя, а сам договор не был признан недействительным.

ВЫВОДЫ:

Согласно ст. 769 ГКУ, передача вещи в наем не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности права залога. А в порядке ч. 3 ст. 12 Закона Украины «Об ипотеке» сделка по отчуждению ипотекодателем имущества, ранее переданного в ипотеку, или его передаче в последующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия на то ипотекодержателя является недействительной. Закон не определяет, в какой именно форме должно выражаться такое согласие, да и судебная практика (включая отдельные решения ВХСУ) склоняется к тому, что «молчаливое согласие» со стороны ипотекодержателя – когда он знал о заключенной сделке, но ничего не предпринимал против – не дает оснований для признания договора недействительным.

В любом случае, при заключении договора арендодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в наем. Если арендодатель не уведомил нанимателя обо всех правах третьих лиц на такую вещь, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков.


Получите за 15 минут консультацию юриста!