Заключение договора аренды, с дальнейшим обязательством со стороны арендатора выкупить переданное в пользование имущество, – процедура непростая. Особенно когда цена такого выкупа на момент заключения договора еще не определена и будет согласована только по завершению срока аренды. Какой лучше всего заключать договор – смешанный (купли-продажи и аренды), финансового лизинга или оперативной аренды – анализировалось участниками форума JuristOFF.
Позиция 1. В данном договоре целесообразнее отдельно прописывать арендные платежи, и отдельно – цену приобретения/выкупа. То есть, заключая смешанный договор, согласно ч. 2 ст. 628 ГКУ к правоотношениям сторон в смешанном договоре применяются, в соответствующих их частях, положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (если иное не установлено самим договором или не следует из сути смешанного договора).
Однако многие участники высказались против такого подхода к договора. Основные причины для возражения – негативное, в большинстве своем отношение судов к таким видам договоров и сложность с определением будущей цены выкупа. Если договор аренды будет заключаться сроком от одного года и больше, довольно непросто будет предугадать рыночную ситуацию, уровень инфляции и прочие факторы, чтобы обосновать цену выкупа арендуемого имущества.
Позиция 2. Вместо смешанного договора, можно остановить свой выбор на договоре финансового лизинга. При этом, если условие перехода права собственности на этот объект будет прописано в самом тексте договора финлизинга, заключать дополнительный договор купли-продажи объекта не понадобится. Это же подтверждается позицией ГНАУ (письмо от 12.11.2004 № 512/2/15-1114).
Однако заключение договора финлизинга невыгодно с точки зрения налогообложения, к примеру, лизингодатель утрачивает право амортизации, тем самым лишая себя дополнительной возможности уменьшить базу налогообложения налога на прибыль. Также операции по передаче объекта финлизинга в пользование лизингополучателю будут облагаться НДС (для лизингодателя – НДС-обязательства). Но и это не единственное неудобство. К примеру, может возникнуть ситуация, когда лизингополучатель по завершении срока действия договора не захочет выкупать имущество, а возвратит его лизингополучателю. В таком случае первому придется выписывать накладную и тем самым принимать на себя налоговые обязательства по НДС, вчерашний же лизингополучатель становится покупателем и получает право на налоговый кредит (Закон о НДС, письмо ГНАУ от 06.02.2009 № 982/6/16-1515-26, № 2288/7/15-1517-26). Но кто поручится, что лизингополучатель надлежаще выполнит свои обязательства, вернет имущество и возложит на себя НДС-обязательства? Спрогнозировать крайне сложно. В целом, финлизинг – не самый оптимальный вариант.
Позиция 3. Заключая обычный договор аренды, нельзя гарантировать, что налоговики не поставят под сомнение его сущность. Так, понятие, вкладываемое в финлизинг, различается в Законе «О финансовом лизинге» и Законе «О налогообложении прибыли предприятий». Согласно пп. 1.18.2 Закона о прибыли, аренда будет считаться финансовым лизингом, если имущество передается на срок, в течение которого амортизируется не менее 75 % его первоначальной стоимости, и арендатор обязуется приобрести такой объект лизинга в собственность в течение срока действия лизингового договора или в момент завершения его действия по цене, указанной договоре.
В силу чего, заключая договор аренды на длительный срок и прописывая пункт об обязательстве получателя выкупить имущество, можно подпасть под определение «финлизинга», со всеми вытекающими налоговыми последствиями.
Позиция 4. Заключать нужно обычный договор аренды, с одновременным заключением предварительного договора (ст. 635 ГКУ). При этом предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора.
Мнение юриста. При передаче в аренду основных фондов, с обязательством арендатора их выкупить, лучше всего заключать договор оперативной аренды на непродолжительный срок (один год). Одновременно с этим также заключается предварительный договор купли-продажи оборудования с обязательством покупателя приобрести основные фонды. В дальнейшем, если сторона, заключившая предварительный договор и получив проект основного договора для подписания, уклоняется от его заключения, – вторая сторона сможет потребовать его заключения в судебном порядке.
ВЫВОД:
Наиболее оптимальным путем при передаче в аренду основных фондов, с обязательством арендатора их выкупить, представляется заключение договора оперативной аренды на непродолжительный срок – один год. Также следует заключить предварительный договор купли-продажи оборудования с обязательством покупателя приобрести основные фонды.
В то же время важно помнить, что в порядке ст. 182 ХКУ основной хозяйственный договор – т. е. купля-продажа основных фондов – должен быть заключен не позже одного года с момента заключения предварительного договора.