Наиболее частыми препятствиями на пути выселения лиц, не имеющих права собственности на жилое помещения, становятся регистрация места жительства и семейные отношения. Порой, основываясь на одном из этих фактов, лицам удается против воли собственника проживать в его квартире. Например, такая проблема возникла у одного из участников форума JuristOFF после того, как он получил квартиру в наследство. Оказалось, что в квартире, на которую ему перешло право собственности, зарегистрирован и проживает сын жены наследодателя. В итоге возник вопрос, можно ли выселить такого «бывшего» члена семьи из занимаемого помещения.
Позиция 1. Выселить зарегистрированного и постоянно проживающего члена семьи бывшего собственника нельзя, поскольку:
- прописка дает право на проживание, и если нет условий, предусмотренных ст. 405 ГК, то лицо нельзя ее лишить;
- согласно ст. 156 ЖК прекращение семейных отношений с собственником дома (квартиры) не лишает членов семьи права пользования занимаемым помещением;
- согласно ч. 2 ст. 405 ГК члены семьи собственника жилья теряют право на пользование жильем только в случае их отсутствия без уважительных причин свыше одного года;
- как следует из определения ВСУ от 01.12.97, не является основанием для выселения членов семьи собственника жилого дома (квартиры), в том числе бывших, сам факт перехода права собственности на это имущество к другому лицу, поскольку право пользования жилым помещением урегулировано жилищным законодательством, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения либо ограничен в пользовании иначе чем на основаниях и в порядке, предусмотренных законом (ч. 4 ст. 9 ЖК). Эта же позиция поддержана в определении ВСУ от 30.05.2007.
Позиция 2. Лицо, не имеющее права собственности на жилье, может быть в любой момент выселено, поскольку:
- «прописка» не устанавливает титул собственности, а потому пользование и владение собственностью должно быть согласовано с собственником;
- как указано в решении апелляционного суда г. Киева от 27.07.2006 № 22-5539/2006), наличие или отсутствие прописки само по себе не может быть основанием для признания права пользования жилым помещением за лицом, которое там проживало или вселилось туда как член семьи нанимателя (собственника) помещения, или же для отказа ему в этом;
- норму ч. 4 ст. 156 ЖК следует понимать так, что один только факт прекращения семейных отношений не является основанием для выселения лица. Он продолжает пользоваться жильем, но не обязательно, что на тех же основаниях. Подтверждение тому – правило ст. 156 ЖК о том, что к бывшему члену семьи могут применяться правила ст. 162 ЖК, то есть плата за пользование жильем по договору жилищного найма;
- предусмотренное в ст. 405 ГК право членов семьи на совместное проживание с собственником следует рассматривать как личный сервитут. Право проживания лица в рамках личного сервитута обусловлено наличием тех самых особых связей (супружеских, родственных), с разрывом которых нет более оснований для сохранения сервитутного правоотношения. Изменение собственника или прекращение семейных отношений ведет к прекращению этого сервитута;
- как следует из решения ВСУ от 21.02.2002, право членов семьи на пользование жилым помещением, принадлежавшим ответчице на праве собственности, является производным от права последней на пользование жилым помещением.
Мнение юриста: Со времени вынесения Решения Конституционного Суда от 14.11.2001 № 15-рп/2001 прописка перестала играть ту роль, которую она играла при СССР, когда принимался ЖК. Место регистрации обозначает всего лишь место пребывания лица, никаких прав пользования жилым помещением оно не предоставляет. Потому выселение постороннего лица, зарегистрированного в квартире, вполне возможно путем подачи иска о признании лица утратившим право пользования помещением, с обязательством третьего лица («паспортного стола») снять такое лицо с регистрации.
Другое дело – лица, имевшие семейные связи с бывшим собственником. Как следует из научно-практического комментария к ст. 405 ГК, право проживания членов семьи действительно является правом сервитутного типа и относится к личным сервитутам. Личный характер данного сервитута состоит в том, что он устанавливается в интересах определенного лица, имеющего статус члена семьи собственника жилого помещения. Исходя из того, что при отчуждении жилого помещения собственник изменяется, члены семьи (бывшие или действующие) больше не могут в нем проживать. Они могут проживать только в том помещении, которое на праве собственности принадлежит их действующему или бывшему члену семьи. То есть предоставление права проживания членам семьи – это проблема того собственника, который имеет такие семейные связи. А не нового собственника, не являющегося членом этой семьи.
Впрочем, это скорее теория. В действительности судебная практика довольно разношерстна, свидетельством чему являются приведенные выше судебные решения.
ВЫВОД:
В отличие от «прописки», которая не предоставляет никаких прав на жилое имущество, а всего лишь фиксирует место нахождения, наличие у лица семейных отношений с бывшим собственником может серьезно усложнить процесс его выселения.