На современном этапе развития рыночной экономики в Украине значительно возросла роль аренды имущества различных форм собственности как составной части хозяйственной деятельности многих субъектов хозяйствования.
Во арендой следует понимать практику передачи собственниками своего имущества в возмездное срочное пользование другим хозяйствующим субъектам для проведения предпринимательской или иной деятельности.
С юридической точки зрения под арендой понимается правовой институт, который принадлежит к сфере правового регулирования права собственности, поскольку является проявлением распоряжение владельца своим имуществом путем передачи другим лицам права временного пользования имуществом за плату.
Для арендных правоотношений в Украине на сегодня характерны следующие основные признаки:
1) их многообразие и динамичность (аренда недвижимого имущества, транспортных средств, прокат);
2) свобода договора и ослабление государственного регулирования хозяйственной деятельности, за исключением аренды государственного и коммунального имущества;
3) значительное участие компетентных государственных органов и органов местного самоуправления в качестве арендодателей;
4) цивилизованность форм и способов решения правовых споров участников арендных правоотношений (судебный порядок рассмотрения споров, нотариат и т.п.).
Как свидетельствует мировой опыт, быстрое распространение аренды в экономических отношениях в значительной степени способствует повышению эффективности использования частным владельцем арендованных средств производства и недвижимого имущества, а также ощутимому пополнению государственной казны при аренде имущества государственных предприятий.
Однако вероятность наступления таких обнадеживающих результатов непосредственно связана с наработкой и реализацией оптимальной правовой базы, адекватной общественно-экономическим процессам и способной при удачной законотворческой технике стать действенным регулятором цивилизованной конкуренции, структурной перестройки экономики, демонополизации промышленного производства и т.п.. Вместе с тем быстрое и недостаточно контролируемое законодательными рычагами развертывания арендных отношений вызывает заметное невооруженным глазом отставание законодательства об аренде от реалий и образования таких ощутимых пробелов и коллизий в законодательстве, хозяйствующие субъекты не всегда в состоянии преодолеть даже в судебном порядке.
Не секрет, что до сих пор аренда является ареной острого столкновения экономических интересов. Сложность и непредсказуемость (непредсказуемость) арендных процессов, конкурентная борьба ее участников и отсутствие прозрачных механизмов контроля за выполнением субъектами своих договорных обязательств определяют арендные правоотношения полем повышенной опасности совершения хозяйственных правонарушений.
Указанные закономерности не в последнюю очередь обусловлены субъективным отношением законодателя в виде непоследовательной, противоречивой и нестабильной законотворчества и отсутствием должного взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления при решении вопросов реализации государственной политики в сфере аренды. Как следствие, приведенные факторы порождают целый ряд противоречий относительно возможного правильного и одинакового применения судами различных инстанций правил поведения на правовом поле арендных отношений. Это также вызывает разностороннее, а иногда произвольное толкование законодательства об аренде в свою пользу различными субъектами права, в том числе государственными органами приватизации и органами местного самоуправления, что неприемлемо в правовом государстве.
Конституционная обязанность по урегулированию спорных ситуаций, возникающих между хозяйствующими субъектами различных форм собственности и организационно-правовых видов деятельности, с одной стороны, и государством в лице уполномоченных государственных органов, с другой стороны, и вытекающие из договорных правоотношений в сфере аренды государственного, коммунального и частного имущества, относится к юрисдикции специализированной звена судебной системы - хозяйственных судов Украины. Приведенное следует из требований п. 1 ч. 1 ст. 12 Хозяйственного процессуального кодекса Украины (далее - ХПК Украины), которым дела по спорам, возникающим при заключении, изменении, расторжении и выполнении хозяйственных договоров отнесено к подведомственности хозяйственных судов.
Учитывая разнообразие споров, возникающих из арендных правоотношений, и большой круг их участников, целесообразно остановиться на проблемных вопросах досрочного расторжения договоров аренды (лизинга) и связанных с этим хозяйственных споров.
Для урегулирования оснований досрочного расторжения договора аренды норма ч. 3 ст. 291 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ГК Украины) отсылает к положениям Гражданского кодекса Украины.
По общему правилу, предусмотренному ч. 2 ст. 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.
В свою очередь, действующее гражданское законодательство четко разграничивает основания расторжения договора найма (аренды) в зависимости от того, кто выступает инициатором процесса расторжения договора. Такой инициирующей стороной могут быть как арендодатель, так и арендатор.
Так, статьей 783 ГК Украины установлено, что наймодатель вправе требовать расторжения договора найма, если:
- Наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;
- Наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;
- Наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;
- Наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя.
Обязанность нанимателя пользоваться вещью по его целевому назначению, указанному в договоре найма, следует из предписаний ст. 773 ГК Украины, согласно которой наниматель обязан пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора. Если наниматель пользуется вещью, переданной ему в наем, не по ее назначению или с нарушением условий договора найма, наймодатель имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Под нарушением обязанности арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением обычно понимают как использование недвижимого имущества или его определенной части за другим, чем определено договором, целевому назначению, так и его неиспользование вообще по целевому назначению
Следует заметить, что под нарушением обязанности арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением обычно понимают как использование недвижимого имущества или его определенной части за другим, чем определено договором, целевому назначению, так и его неиспользование вообще по целевому назначению. Исключение составляет случай, урегулирован в ч. 6 ст. 762 ГК Украины, согласно которой наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает. То есть, если неиспользование арендованного имущества обусловлено независимыми от арендатора обстоятельствам (незаконное занятие имущества другим лицом, аварийное состояние имущества или его непригодности для эксплуатации по назначению, не были и не могли быть обнаружены арендатором во время передачи имущества и т.д.), то отсутствует и предусмотрена п. 1 ст. 783 ГК Украины основания для досрочного расторжения договора аренды (см. постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 15.02.2011 по делу № 29/250-10 и от 03.11.2009 по делу № 34/17-09-441). Что касается такого нарушения арендатором условий договора, как передача имущества или его части в субаренду другому лицу без согласия арендодателя, то такой факт должен быть подтвержден надлежащим образом (договор субаренды, решение суда и т.п.). Соответствующее согласие может отображаться как непосредственно в договоре, так и в дополнительном соглашении к нему, или в отдельном письме арендодателя, адресованном арендатору. Неполучение же арендатором согласия арендодателя на передачу арендованного имущества в субаренду судами рассматривается как существенное нарушение и достаточное основание для досрочного расторжения договора (см. постановление Верховного Суда Украины от 19.06.2007 по делу № 3/454).
Вместе с тем, норма ч. 1 ст. 774 ГК Украины допускает возможность определения в договоре аренды оговорки о праве арендатора передать имущество в субаренду и без согласия арендодателя, также следует учитывать при решении споров о расторжении договора аренды на основании п. 2 ст. 783 ГК Украины.
В судебной практике почти не прослеживается случаев применения такого основания для расторжения договора аренды, как создание угрозы повреждения имущества вследствие небрежной поведения арендатора
В судебной практике почти не прослеживается случаев применения такого основания для расторжения договора аренды, как создание угрозы повреждения имущества вследствие небрежной поведения арендатора. Это объясняется тем, что о существовании реальной угрозы повреждения арендованного имущества действительности арендодателю очень сложно доказать. Реальность такой угрозы может быть установлена ??заключением судебной экспертизы, только при условии, что в результате небрежной поведения арендатора произошло или могло бы произойти повреждение объекта аренды, например в случае прорыва труб систем водоснабжения или отопления вследствие их оттаивания и т.п..
Однако в любом случае следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 783 ГК Украины такой результат небрежной поведения арендатора, как повреждения арендованного имущества, сам по себе не является достаточным квалифицирующим признаком для расторжения договора аренды с указанной основания.
Вполне прогнозируемым считается применение судами невыполнения арендатором возложенной на него обязанности приступить к проведению капитального ремонта имущества в качестве основания для расторжения договора аренды (п. 4 ст. 783 ГК Украины). Как правило, указание в договоре этой обязанности арендатора связано со своевременной осведомленностью последнего о неудовлетворительном или непригоден к эксплуатации состояние арендованного недвижимого имущества, о чем указывается в договоре аренды в акте приема-передачи имущества, а потому непроведение капитального ремонта влечет невозможность пользования арендованным имуществом.
В то же время суды очень осторожно подходят к применению при разрешении споров невыполнения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта имущества в качестве основания для расторжения договора аренды по требованию арендатора (п. 2 ст. 784 ГК Украины), поскольку, во-первых, п. 1 ч. 3 ст. 776 ГК Украины установлено альтернативное право арендатора в таком случае отремонтировать вещь, причислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или требовать возмещения стоимости ремонта. Во-вторых, исходя из содержания ч. 6 ст. 762 ГК Украины, непроведение арендодателем капитального ремонта имущества бесспорно входит в число оснований освобождения арендатора от внесения арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано арендатором по независящим от него обстоятельствам.
В свою очередь, неоднозначной является возможность реализации арендатором нормы п. 1 ст. 784 ГК Украины, согласно которой основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора факт передачи арендодателем в пользование вещи, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи. Ведь соответствующее право у арендатора может возникать только в случае, когда арендатор в присутствии наймодателя проверит подлинность вещи. Если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедился в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК Украины).
Как свидетельствует имеющаяся судебная практика (см. постановление Верховного Суда Украины от 22.02.2005 по делу № 34/400, постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 05.04.2011 по делу № 15/96 и от 22.03.2011 по делу № 30/131- 09-2952), определен статьей 783 ГК Украины перечень оснований для расторжения договора найма по требованию арендодателя является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит, а потому наличие задолженности по арендной плате не является юридическим фактом, с которым ч. 2 ст. 651 ГК Украины связывает возникновение у арендодателя права требовать досрочного расторжения договора аренды.
Если при обосновании исковых требований истец в качестве единственного основания для расторжения договора аренды отмечает систематическое нарушение арендатором условия договора о сроке внесения арендных платежей (в течение трех месяцев подряд или более), то такое невыполнение условий договора не может быть основанием его расторжения в судебном порядке
Следовательно, в случае если при обосновании исковых требований истец как единственное основание для расторжения договора аренды отмечает систематическое нарушение арендатором условия договора о сроке внесения арендных платежей (в течение трех месяцев подряд или более), то такое невыполнение условий договора не может быть основанием его расторжения в судебном порядке.
При этом нет оснований для применения ч. 2 ст. 651 ГК Украины как основания расторжения в судебном порядке договора в связи с неуплатой арендных платежей, поскольку часть третья этой статьи, так же как и ст. 782 этого Кодекса, устанавливает для таких случаев право арендодателя на односторонний отказ от договора.
Как следствие, суды в приведенной правовой ситуации преимущественно приходят к выводу, что предъявленный иск о расторжении договора аренды по мотивам невнесения арендной платы не соответствует способам защиты гражданских прав наймодателя, а потому отсутствуют основания для расторжения этого договора и выселении арендатора из занимаемого помещения.
Однако специальным законом, а именно Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», установлены определенные особенности расторжения договоров аренды государственного и коммунального имущества.
В частности, согласно ч. 3 ст. 26 этого Закона основанием для досрочного расторжения договора аренды по решению суда может быть невыполнение сторонами своих обязательств. При этом указанной нормой, в отличие от ст. 783 ГК Украины, не определен исчерпывающий перечень договорных обязательств, нарушение которых влечет за собой расторжение договора аренды государственного и коммунального имущества.
Попутно следует отметить, что предметом спора по делу № 34/400 (см. постановление Верховного Суда Украины от 22.02.2005) было расторжение договора аренды имущества, принадлежащего обществу на праве частной собственности, с учетом вышеизложенного, убедительно свидетельствует о законодательной допустимости расторжения договоров аренды государственного или коммунального имущества по иным основаниям, не предусмотренных ст. ст. 783, 784 ГК Украины, в частности по мотивам невнесения арендатором арендной платы.
Вместе с тем возникает риторический вопрос, подлежат применению нормы Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» к правоотношениям аренды имущества, принадлежащего арендодателю на праве частной собственности, с учетом того, что согласно ч. 5 ст. 1 этого Закона (в редакции от 21.04.2011 г.) аренда имущества других форм собственности может регулироваться положениями этого Закона, если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды.
Как следует из имеющейся судебной практики, указанную норму нельзя однозначно трактовать (толковать) при решении хозяйственных споров. В частности, в одних случаях стороны договора аренды частного имущества, отрицая возможность регулирования договорных отношений Законом Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», прямо указывают в договоре о неприменении положений этого Закона по договору, а в других случаях указывают на регулирование правоотношений по договору аренды актами действующего гражданского законодательства, без ссылок на упомянутый Закон.
Учитывая, что действующим законодательством не установлен запрет по регулированию нормами Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» правоотношений аренды частного имущества, участникам таких правоотношений все же лучше самим четко указывать о неприменении положений этого Закона относительно заключенного между ними договора аренды.
Однако, даже в случае отсутствия соответствующего договорного оговорки, учитывая диспозитивный характер нормы ч. 5 ст. 1 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (аренда имущества других форм собственности может, а не должна регулироваться настоящим Законом), у хозяйственного суда отсутствуют основания для применения этого Закона относительно правоотношений аренды имущества частной формы собственности. Подтверждением такой правовой позиции является постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 27.07.2010 по делу № 3/101, в которой, в частности, сделан правильный вывод о том, что условия договора аренды не содержат указаний относительно урегулирования арендных правоотношений сторон положениями Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества ».
Целесообразным считается также подробно остановиться на проблемных вопросах соотношения терминов «расторжение» договора аренды и «односторонний отказ» от договора аренды и обусловленных этим существенных коллизиях, возникающих при урегулировании соответствующих правоотношений нормами ГК и ЦК Украины, поскольку последние отражают противоположные правовые позиции.
Согласно ч. 2 ст. 214 ГК Украины лица, совершившие двух-или многостороннюю сделку, имеют право по взаимному согласию сторон, а также в случаях, предусмотренных законом, отказаться от него, даже и в том случае, если его условия полностью ими выполнены. Согласно ч. 7 ст. 193 ГК Украины не допускаются односторонний отказ от исполнения обязательств, кроме случаев, предусмотренных законом. Таким образом, лица, заключившие договор, могут в случаях, предусмотренных законом, отказаться от него в одностороннем порядке. Случаи, когда сторона вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, предусмотренные, например, в ч. 2 ст. 408, ч. 1 ст. 665, ст. 782 ГК Украины, ч. 3 ст. 374 ГК Украины и т.д.. Для одностороннего отказа от сделки достаточно заявления одной стороны.
Однако односторонний отказ от договора не следует отождествлять с расторжением договора. Согласно ч. 3 ст. 653 ГК Украины, ч. 4 ст. 188 ГК Украины договор может быть расторгнут или по договоренности сторон или по требованию одной из сторон по решению суда.
В соответствии со ст. 782 ГК Украины наймодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. В случае получения отказа наймодателя от договора найма договор является расторгнутым с момента получения нанимателем сообщения наймодателя об отказе от договора.
В случае доказанности факта получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды Договор считается расторгнутым на основании требований закона, не требует его дополнительного расторжения в судебном порядке
Таким образом, в случае доказанности факта получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, последний считается расторгнутым на основании требований закона, не требует его дополнительного расторжения в судебном порядке. В случае же ошибочного обращения арендодателя с иском о расторжении договора найма после одностороннего отказа от договора судам следует прекращать производство по делу на основании п. 1-1 ч. 1 ст. 80 ХПК Украины в связи с отсутствием предмета спора.
Вместе с тем в правоотношениях аренды государственного и коммунального имущества безоговорочное применение арендодателем права на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренного ст. 782 ГК Украины, является очень сомнительным, учитывая нижеследующее.
Согласно ч. 2 ст. 9 ГК Украины законом могут быть предусмотрены особенности регулирования имущественных отношений в сфере хозяйствования.
Согласно ч. 1 ст. 4 ГК Украины не является предметом регулирования этого Кодекса, в частности, имущественные и личные неимущественные отношения, регулируемые Гражданским кодексом Украины. При этом, согласно ч. 2 ст. 4 ГК Украины, особенности регулирования имущественных отношений субъектов хозяйствования определяются этим Кодексом.
Таким образом, специальные нормы ГК Украины, которые устанавливают особенности регулирования имущественных отношений субъектов хозяйствования, подлежат преимущественному применению перед теми нормами ГК Украины, которые содержат соответствующее общее регулирование. Исключением являются случаи, когда нормы ГК Украины не содержат особенностей регулирования имущественных отношений субъектов хозяйствования, а устанавливают общие правила, которые не согласуются с соответствующими правилами ГК Украины. Тогда следует применять правила, установленные ГК Украины.
Согласно императивными предписаниями ч. 1 ст. 291 ГК Украины, и ч. 1 ст. 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом указанные статьи не содержат нормативных или договорных оговорок о возможности предоставления одной из сторон договора аренды права на такой односторонний отказ («если иное не предусмотрено законом или договором») и другие.
Указанная императивная норма согласуется с положением ч. 3 ст. 651 ГК Украины, согласно которой в случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.
В свою очередь, в соответствии со ст. 782 ГК Украины наймодатель вправе отказаться от договора найма и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд. В случае отказа наймодателя от договора найма договор является расторгнутым с момента получения нанимателем сообщения наймодателя об отказе от договора.
Следовательно, в отличие от императивной нормы ч. 1 ст. 291 ГК Украины, которая категорически запрещает односторонний отказ от договора аренды со стороны арендодателя или арендатора, статья 782 ГК Украины все же предоставляет арендодателю право на такой отказ при наличии определенных условий, например невнесения нанимателем платы за пользование вещью в течение трех месяцев подряд.
Следовательно, напрашивается вывод, что на основании предписаний ч. 2 ст. 4 ГК Украины и ч. 3 ст. 651 ГК Украины императивные (специальные) нормы ч. 1 ст. 291 ГК Украины и ч. 1 ст. 26 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» как, устанавливающие особенности регулирования имущественных (в этом случае арендных) отношений субъектов хозяйствования, а именно отношений аренды государственного и коммунального имущества, подлежат преимущественному применению перед нормой ст. 782 ГК Украины, которая содержит соответствующее общее регулирование (см. постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 22.03.2011 по делу № 12/53).
Важным также является установление момента расторжения договора финансового лизинга в связи с односторонним отказом арендодателя от договора в разрезе возникновения у лизингополучателя негативных последствий в виде обязанности возвратить предмет лизинга на основании исполнительной надписи нотариуса.
Как свидетельствует имеющаяся судебная практика (см. постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 21.09.2010 по делу № 28/38/10 и от 02.11.2010 по делу № 35/149-10), иногда лизингодатели настолько спешат вернуть себе предмет лизинга в бесспорном порядке (на основании исполнительной надписи нотариуса), что даже забывают предварительно отказаться от договора лизинга.
Ведь, согласно ч. ч. 2, 3 ст. 7 Закона Украины «О финансовом лизинге», которые являются специальными по отношению к нормам ГК Украины, лизингодатель имеет право отказаться от договора лизинга и потребовать возврата предмета лизинга от лизингополучателя в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, если лизингополучатель не уплатил лизинговый платеж частично или в полном объеме и просрочка уплаты составляет более 30 дней. Отказ от договора лизинга является совершенным с момента, когда другая сторона узнала или могла узнать о таком отказе.
Таким образом, суды должны учитывать, что на основании прямого указания закона отказ лизингодателя от договора лизинга в времени должна предшествовать реализации лизингодателем права требовать возврата предмета лизинга от лизингополучателя в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, чем опровергается позиция отдельных лизингодателей о необязательности оформление предыдущего отказа лизингодателя от договора для дальнейшего совершения нотариусом исполнительной надписи.
Причем, одна только то обстоятельство, что в условиях договора финансового лизинга стороны не предусматривают обязательность оформления предыдущего отказа лизингодателя от договора для дальнейшего совершения исполнительной надписи, не освобождает лизингодателя и нотариуса от соблюдения императивных предписаний нормы ч. 2 ст. 7 Закона Украины «О финансовом лизинге», поскольку в противном случае у лизингодателя вообще не возникает право требовать возврата предмета лизинга в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Во всех других случаях нарушения лизингополучателем обязательств по договору лизинга лизингодатель вправе требовать расторжения договора и возврата предмета лизинга (п. 4 ч. 1 ст. 10 Закона Украины «О финансовом лизинге»).
ВЫВОД:
Подытоживая вышеизложенное, следует отметить, что приведенные примеры неоднократных коллизий, которые сейчас присутствуют в действующем законодательстве об аренде и в правоприменительной деятельности, убедительно свидетельствуют о том, что без законодательного устранения существующих пробелов и противоречий отдельных норм ГК Украины и ХК Украины невозможен их однозначную трактовку и эффективное применение при решении хозяйственных споров по делам о расторжении договоров аренды.