У цій статті мова піде про один з актуальних питань оренди такого різновиду нерухомого майна, як будівлі, споруди і приміщення, а саме - питанні держреєстрації прав оренди.
Необхідність державної реєстрації прав оренди виникла з прийняттям нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон про реєстрацію). Головними ідеями, які законодавець втілив у життя, є передача Міністерству юстиції функцій єдиного реєструючого органу як для земельних ділянок, так і для інших об'єктів нерухомості та перехід від актового моделі реєстрації нерухомості - до титульної.
Формальним відмінністю між двома системами є те правове явище, яке підлягає реєстрації: в актовому системі - це акт (тобто сама угода щодо нерухомості); в титульної - право, що виникає у особи щодо нерухомості. Не заглиблюючись у подальший опис відмінностей однієї системи від іншої, відзначимо, що вітчизняне цивільне право з прийняттям Цивільного кодексу України, «збагатившись» елементами актового системи реєстрації у вигляді державної реєстрації угод, являє собою зразок хаотичної суміші титульної і актового моделей реєстрації. Наприклад, актовий реєстрацію угод з нерухомістю здійснюють нотаріуси в особливому державному реєстрі правочинів, а титульну реєстрацію прав на нерухомість проводять БТІ та органи Держкомзему. Реєстрація операцій з об'єктом нерухомості проводиться в момент їх нотаріального посвідчення (наприклад, в момент посвідчення договору оренди будівлі, споруди або їх частини на строк три роки і більше). Саме з моменту державної реєстрації така угода, в силу статті 210 Цивільного кодексу України, є досконалою.
З 16 березня 2010 (дата набрання чинності нової редакції Закону про реєстрацію) до державної реєстрації угод оренди (актового елементу) додалася обов'язкова реєстрація прав оренди будівель, споруд та їх частин (титульний елемент). Відповідні зміни до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджені наказом Мін'юсту від 28.07.2010 № 1692/5, набрали чинності лише 1 жовтня 2010 року.
З 1 жовтня до держреєстрації угод оренди додалася обов'язкова реєстрація прав оренди будівель, споруд та їх частин (незалежно від терміну оренди)
Відтепер і довгостроковий договір оренди (три роки і більше) підлягає реєстрації у нотаріуса, та право оренди будівель, споруд та їх частин підлягає державній реєстрації в БТІ незалежно від терміну такої оренди, розміру приміщень або інших умов угоди.
Чому ж законодавець ввів титульну систему реєстрації, не скасувавши одночасно необхідності реєстрації самого договору оренди в реєстрі угод; чому реєстрації підлягає право оренди не тільки за довгостроковими договорами (на термін три роки і більше), а за всіма договорами? На наш погляд, відповіді криються в наступному. Згідно з положеннями Закону про реєстрацію з 1 січня 2012 року передбачено виключення з Цивільного кодексу України норм про проведення реєстрації угод (актовий модель), на зміну такої реєстрації приходить реєстрація прав (титульна модель). Відповідно, з 1 січня 2012 року статтю 794 Цивільного кодексу України, яка регулює питання реєстрації, передбачатиме, що «право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менше трьох років, підлягає державній реєстрації відповідно до закону ».
Представляється, що непослідовність законодавця, який в очікуванні введення в країні титульної системи реєстрації прав на нерухомість зобов'язує реєструвати право оренди по всіх без винятку договорами найму, можна пояснити тільки недоліками при складанні проекту нової редакції Закону про реєстрацію. Цієї колізії легко можна було б уникнути, відтермінувавши введення в дію норм нової редакції Закону про реєстрацію щодо реєстрації прав оренди до 1 січня 2012 року (тобто моменту набрання чинності змін до Цивільного кодексу). Інший прихований сенс у діях законодавця угледіти складно.
Зупинимося докладніше на наслідках реєстрації угод і прав оренди об'єктів нерухомості або відсутності такої.
Згідно з нормами чинного цивільного законодавства (статті 210 і 640 ЦКУ) договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту його державної реєстрації (тобто реєстрації нотаріусом у державному реєстрі правочинів). Таким чином, факт укладення договору щодо нерухомості, в тому числі договору оренди, і його дійсність не ставляться в залежність від подальшої державної реєстрації прав на таку нерухомість або відсутності такої реєстрації.
Яке ж правове значення має реєстрація прав? Відповідно до статті 3 Закону про реєстрацію «права на нерухоме майно, які підлягають реєстрації ... виникають з моменту такої реєстрації ». Законодавча конструкція нагадує конструкцію укладання угоди під відкладальною умовою (стаття 212 ЦКУ), з тією лише відмінністю, що при відкладальною умовою сторони самі вправі обумовити виникнення прав настанням певної обраного сторонами обставини, в нашому ж випадку - така обставина з необхідністю встановлено законом.
Аналогічний підхід буде збережений і після 1 січня 2012 року. Більше того, в рамках ліквідації актового моделі зі статті 640 Цивільного кодексу України зникне згадка про державну реєстрацію договору оренди як про обов'язкову умову, при якому договір вважається укладеним.
ВИСНОВОК:
Прийняття нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відкрило шлях переходу від актового моделі реєстрації нерухомості (нотаріусами) - до титульної (БТІ та органами Держкомзему). Більше того, починаючи з 1 жовтня до держреєстрації угод оренди додалася обов'язкова реєстрація прав оренди будівель, споруд та їх частин, незалежно від терміну оренди та інших умов договору.
Також, з урахуванням нормотворчої практики, в рамках ліквідації актового моделі реєстрації нерухомого майна повинна зникнути стаття 640 Цивільного кодексу України, яка визначає держреєстрацію договору оренди як обов'язкова умова, при якому він вважається укладеним.