На сьогоднішній день багато підприємців не мають власних площ для ведення господарської діяльності і їм доводиться орендувати їх у комерційних, державних або комунальних структур. Укладаючи договір оренди з власником приміщення, підприємці не завжди цікавляться, чи знаходиться приміщення в кредитній заставі. Тим часом, на заставне майно в будь-яку хвилину може бути звернено стягнення і орендар ризикує залишитися на вулиці, якщо не вдасться врегулювати питання з кредитором власника приміщення.
Питання виселення юрособи з орендованого приміщення, на яке було звернено стягнення, але термін оренди ще не закінчився, потрібно розглядати в двох площинах. З одного боку, норми глави 58 ЦК та Закону «Про оренду державного та комунального майна» (якщо орендується комунальне або держмайно) передбачають продовження договірних відносин на умовах, зазначених у договорі оренди, навіть у випадку, якщо на орендоване майно було звернено стягнення. Фактично до нового власника приміщення переходять всі права та обов'язки за договором оренди, укладеним з попереднім власником.
Однак, з іншого боку, на практиці договір оренди можна розірвати у судовому порядку і виселити юрособу примусово (у разі, якщо юрособа відмовиться залишити приміщення добровільно). Підставою для розірвання договору оренди може бути навіть необхідність проведення комплексного капітального ремонту будівлі, в якій розташовано орендоване приміщення. Якщо ж приміщення знаходиться у державній або комунальній власності і підприємство має намір розірвати договір оренди, то підставою може послужити і значне збільшення ціни на орендовані площі (ні для кого не секрет, що ціна на оренду державних і комунальних об'єктів нижче ринкової орендної вартості). Далі на підставі судового рішення про розірвання договору кредитор подає позов про виселення орендаря з орендованого приміщення, так як договірні зобов'язання більше кредитора і орендаря не пов'язують. У разі якщо орендар відмовиться покинути приміщення, починається процедура його примусового виселення відповідно до Закону «Про виконавче провадження». Проте варто врахувати, що юрособа-орендар може вимагати компенсувати йому понесені ним витрати у зв'язку з розірванням договору оренди.
При зміні власника приміщення укладені раніше договори оренди можна розірвати у судовому порядку і виселити юрособу примусово
Зовсім інакше йдуть справи з приміщеннями, орендованими на держпідприємствах. Справа в тому, що Законом «Про введення мораторію на примусову реалізацію майна» був введений мораторій на реалізацію майна підприємств-боржників. Зокрема, Законом передбачено заборону на продаж об'єктів нерухомості та основних засобів підприємства. Це означає, що у разі якщо на майно держпідприємств було звернено стягнення за рішенням суду і банк став фактичним власником приміщення - реалізувати це майно банк не зможе. Тому банку нічого не залишається, як виконувати зобов'язання за договором оренди, укладеним попереднім власником, оскільки доцільності виселяти орендаря, що приносить хоч якийсь дохід, немає.
Найбільш складним питанням на сьогоднішній день є виселення осіб, що проживають у гуртожитках, у разі, якщо предметом застави за кредитним договором виступало гуртожиток. На практиці банки неохоче приймають в якості застави дані об'єкти, так як у випадку неповернення боржником кредиту у банків виникає головний біль з виселенням осіб, що проживають в гуртожитку. Однак банки, укладаючи кредитний договір, прекрасно усвідомлюють всі ризики, пов'язані з таким заставним майном. У разі якщо все ж було звернено стягнення на таке майно, і банк має намір продати об'єкт, то починається тривала процедура виселення орендарів.
Позови про виселення з приміщення гуртожитку до кожному мешканцеві подаються окремо
Однією з підстав для подання до суду позову про виселення осіб з гуртожитку є порушення порядку надання тимчасового житла у гуртожитку. Єдиною підставою для проживання у гуртожитку особи є ордер на житлове приміщення (ст. 129 ЖК України). Однак справедливості заради треба сказати, що в практиці були випадки, коли суд визнавав право на проживання за обличчям на підставі одного лише рішення адміністрації підприємства про надання жилого приміщення в гуртожитку (про правомірність такого рішення суду можна сперечатися довго). Згідно з нормами ЖК України та Примірного положення про гуртожитки надання житлових приміщень у гуртожитку допускається тільки для певного кола осіб (осіб, які перебувають з підприємством у трудових відносинах). У разі якщо особа не перебуває з підприємством у трудових відносинах, підстав займати приміщення у гуртожитку у нього немає. У разі якщо особа проживає на законних підставах і має на руках ордер, то варто також перевірити і інша підстава - чи проживає особа в гуртожитку фактично не менше п'яти років безперервно. Відсутність фактичного проживання за місцем реєстрації у вищевказаний термін буде підставою для зняття особи з реєстрації та подальшого виселення на підставі рішення суду. У разі якщо особа проживає на законних підставах, то виселити з приміщення можна тільки в разі надання особі іншого тимчасового житла.
При цьому позов про виселення з приміщення подається по кожній особі, якому надали житлове приміщення.
ВИСНОВОК:
Незважаючи на те що норми законодавства забороняють в односторонньому порядку розривати договір оренди у разі зміни власника об'єкта оренди, на практиці розірвати договір оренди все ж можна. Однак при цьому слід пам'ятати про те, що юрособа може зажадати відшкодувати йому витрати, пов'язані з розірванням такого договору.
Андрій Барабаш,
адвокат, партнер ЮК «Підгайний Барабаш Шарапа»