есть ли шансы?
Одним из применяемых способов выведения объекта недвижимости из-под ипотеки является его реконструкция с дальнейшей легализацией такой реконструкции с помощью решения суда о признании права собственности на такой объект недвижимости и его регистрацией в БТИ. Участников форума JuristOFF заинтересовал вопрос о том, находится ли такой «новый» объект недвижимости по-прежнему в ипотеке или же он освобожден от нее посредством видоизменения. При этом согласие банка на реконструкцию не получено.
Позиция 1. Залог продолжает действовать и распространяется на реконструированное здание. Более того, суд не может решать вопрос о праве собственности имущества, находящегося в залоге, а потому если банк узнает о проведении таких работ, то он может отменить такое решение суда на том основании, что о любых действиях с залоговым имуществом залогодатель должен ставить в известность залогодержателя.
Позиция 2. Вследствие реконструкции ипотека прекращается, поскольку в ее результате создано новое недвижимое имущество, не являющееся предметом ипотеки. В этом случае ипотека будет прекращена на основании абз. 6 ч. 1 ст. 17 Закона «Об ипотеке» – уничтожение (утрата), переданного в ипотеку сооружения (строения).
Мнение «Право Украины»: Согласно ч. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» ипотекодатель имеет право сооружать, уничтожать или проводить капитальный ремонт строения (сооружения) исключительно на основании согласия ипотекодержателя. В случае нарушения этого требования ипотекодатель имеет право согласно ст. 12 Закона «Об ипотеке» требовать досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения – обратить взыскание на предмет ипотеки. Кроме того, банки, как правило, предусматривают дополнительные санкции на случай реконструкции объекта ипотеки в договорах.
Другое дело, если у должника имеются доказательства, свидетельствующие о согласии банка на реконструкцию, сооружение или уничтожение предмета ипотеки. Примером вывода объекта недвижимости из-под залога в таком случае служит постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 17.12.2009 № 6/75/09-НР. В указанном случае должник передал в залог ряд сооружений, которые позже были им снесены и на их месте сооружены новые здания, которые перешли в уставный фонд нового хозобщества, членом которого стал должник. Несмотря на претензии банка-кредитора, суд признал факт прекращения предмета ипотеки и признал новые сооружения «свободным» от ипотеки, ссылаясь на тот факт, что банк подписал акт сноса предыдущих зданий.
Правда, указанное решение, вполне возможно, еще раз будет пересмотрено в ВХСУ, где банк-кредитор уже однажды добился отмены предыдущих решений о признании права собственности на вновь сооруженные объекты недвижимости на том основании, что он не был привлечен к делу. К тому же, апелляционный суд согласился с правом банка на досрочное взыскание долга в связи с прекращением предмета ипотеки. Так что указанный путь все равно не гарантирует полного успеха.
Вывод
Реконструкция предмета ипотеки возможна только при наличии согласия ипотекодержателя. Реконструкция без такого согласия, скорее всего, приведет к применению к ипотекодателю санкций, предусмотренных законом и договором.