Одним из наиболее обсуждаемых вопросов на форуме JuristOFF на прошлой неделе стал вопрос о том, может ли по договору аренды получать арендную плату не арендодатель, а третье лицо. При этом арендодатель – физлицо-предприниматель (ФЛП), арендатор – юрлицо, а третье лицо – физлицо, не имеющее статуса предпринимателя.
Позиция 1. Может, если заключить договор в пользу третьего лица, поскольку:
- включение такого положения в договор аренды соответствует свободе договора;
- согласно ст. 636 ГК договором в пользу третьего лица является договор, по которому должник обязан исполнить свой долг в пользу третьего лица, которое установлено или не уставлено в договоре;
- договор в пользу третьего лица относится к главе 52 ГК «Понятие и условия договора». Следовательно, такой договор является общей правовой конструкцией, применимой к любому договору, а потому договор аренды может содержать условие в пользу третьего лица;
- третье лицо в данном случае получит статус выгодоприобретателя;
- аналогично заключаются договоры купли-продажи, страхования, хранения в пользу третьего лица;
НО: при заключении договора в пользу физического лица у арендатора как у налогового агента возникает проблема с уплатой за него 15 % НДФЛ;
- возможны также и другие проблемы, связанные с удлинением процедуры пролонгации договора аренды, внесением в него изменений, расторжением, поскольку согласно ч. 3 ст. 636 ГК после изъявления третьим лицом желания воспользоваться своим правом стороны не могут расторгнуть или изменить договор без согласия третьего лица.
Позиция 2. По договору аренды третье лицо не может получать арендную плату, поскольку:
- договор аренды является двухсторонним соглашением;
- в аренду можно передать вещь или обязаться передать вещь, которую передает наймодатель;
- право собственности или аренды подтверждается свидетельством или договором, а третье лицо не имеет никакого отношения к предмету аренды;
- договор аренды заключен между конкретными лицами и выполняться должен надлежащему кредитору и надлежащим должником лично (ст. 527 ГК);
- договор аренды предполагает длящиеся отношения – т. е. периодическое возникновение прав и обязанностей у сторон;
- в главе 58 ГК нет упоминания о выгодоприобретателе. Зато там есть наймодатель и наниматель;
НО: можно заключить договор субаренды или договор поручительства на представителя собственника предмета аренды перед третьими лицами.
Мнение «Право Украины»: Исходя из принципа свободы договора, стороны могут заключить договор аренды в пользу третьего лица. В таком случае последнее действительно будет выгодоприобретателем и сможет наравне с кредитором предъявлять требования к должнику. Оснований для признания такого договора недействительным нет. Но, заключая такой договор, сторонам следует предусмотреть массу нюансов, начиная от того, кто и как будет уплачивать НДФЛ и другие налоги, и заканчивая процедурой расторжения договора.
Вывод
Договор аренды может быть заключен в пользу третьего лица.