Так как собственники квартир многоквартирных домов являются собственниками и вспомогательных помещений, то последние не могут быть проданы или переданы в аренду без их согласия
О том, что местные советы самовольно распоряжаются подвальными помещениями многоквартирных домов вопреки воле жильцов, известно уже давно. И история одной из таких «войн местного значения» прошла непосредственно перед глазами сотрудников нашей компании.
Ситуацию можно назвать типичной – в большом многоквартирном доме, построенном в центре города в 1992 году, имелось большое подвальное помещение, которое по акту ввода дома в эксплуатацию называлось «мастерские для нужд жильцов». Также на первом этаже дома имелся магазин товаров народного потребления, находившийся в управлении городского отдела торговли. И все бы ничего, если бы между жителями указанного дома, создавшими ОСМД еще в 1998 году и принявшими дом на его баланс, и предпринимателем – арендатором подвала не вспыхнул конфликт из-за перекрытого доступа к внутридомовым сетям (к слову, еще одна частая проблема ОСМД).
В процессе споров выяснилось, что несмотря на положения Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» 1992 года, еще в 2000 году местный совет своим решением включил указанные нежилые помещения – мастерские и магазин – в перечень объектов коммунальной собственности, подлежащих приватизации. Помещение магазина было продано сразу, а вот мастерские (которые в решении совета были просто названы «встроенные нежилые помещения по адресу...») продать не удалось, так как совет не оформил свидетельство о праве собственности. Только в 2005 году совет смог наконец то получить в БТИ такое свидетельство и стал на его основании сдавать помещения в аренду предпринимателям.
Естественно, такое положение вещей не могло понравиться членам ОСМД, и в результате последнее, имея право в силу своего Устава на представление имущественных интересов жильцов, обратилось в хозяйственный суд с иском к совету о признании недействительным свидетельства о праве собственности на подвальное помещение (на помещение магазина ОСМД уже никак не мог претендовать).
К сожалению, нас привлекли в этот процесс достаточно «поздно» – когда отчаявшиеся члены ОСМД получили отказ в удовлетворении иска в суде первой и апелляционной инстанций. Обоснование тех судебных решений было прозаическим – раз решение совета о включении подвального помещения в список объектов коммунальной собственности, подлежащих приватизации, не было отменено или признано незаконным, а истец не доказал, что спорное имущество является общей собственностью жильцов, да и сам дом строился по заказу и за счет городского совета, поэтому утверждать, что совет необоснованно распоряжается подвалом, невозможно. Иными словами – очередная иллюстрация того, как трепетно суды относятся к местным чиновникам...
Согласно законодательству собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками всех вспомогательных помещений дома и подтверждение права на них не требует дополнительных действий
Во время подготовки кассационной жалобы в Высший хозяйственный суд Украины мы обратили внимание, что согласно ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» собственники квартир многоквартирных домов являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов благоустройства. Вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков и отдельной приватизации не подлежат.
Конституционный Суд Украины своим решением от 02.03.2004 № 4-рп/2004 разъяснил указанную норму закона, определив, что:
– вспомогательные помещения дома (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т. д.) передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности создания ОСМД, вступления в него (при этом в п. 1 мотивировочной части решения приведен список и иных подобных действий);
– вспомогательные помещения дома становятся объектами права общей собственности сособственников дома, т. е. их общим имуществом, одновременно с приватизаций гражданами квартир, что подтверждается единым документом – свидетельством о праве собственности на квартиру;
– собственники неприватизированных квартир многоквартирного дома являются сособственниками вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир;
– вопросы относительно согласия сособственников вспомогательных помещений на надстройку этажей, обустройство мансард в многоквартирных домах, на совершение иных действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т. д.) разрешаются в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности.
Вспомогательные помещения многоквартирного дома находятся в общей совместной собственности владельцев квартир такого дома, причем как приватизированных, так и неприватизированных
Поскольку сам дом был введен в эксплуатацию в 1992 году, всего за несколько месяцев до вступления в силу указанного Закона, то сособственники дома получили в собственность в том числе спорные подвальные помещения именно в силу указанной нормы Закона. И каких-либо дополнительных действий, подтверждающих право собственности, им совершать не нужно было.
Кроме того, мы исследовали саму ситуацию приобретения права собственности местным советом. Оказалось все весьма комичным – свидетельство о праве собственности было выдано совету местным БТИ на основании того же решения совета о включении объекта в список объектов, подлежащих приватизации! Проще говоря, совет и БТИ даже не задумывались о том, в связи с чем, на основании чьего решения подвальное помещение вдруг стало собственностью местной громады в лице совета, но уже сразу собирались его сдавать в аренду или продавать...
Наконец, само решение совета имело недостатки – подвальное помещение в нем не индивидуализировалось согласно планам БТИ (помещение представляет собой несколько комнат с нумерацией согласно инвентарному делу БТИ), а лишь указывался адрес и общая площадь, в то время как по планам БТИ площадь подвального помещения была почти в полтора раза больше. Иными словами, вообще невозможно было понять, на какие именно помещения в подвальных мастерских совет получил свидетельство о праве собственности.
Надо отдать должное судьям ВХСУ – наши доводы вызвали у них искренне недоумение позицией нижестоящих судов и самого местного совета. В итоге судебные решения были отменены, а дело – направлено на новое рассмотрение.
Однако было понятно, что отмена абсурдных решений – это лишь половина дела, ведь на местном уровне чиновникам будет полегче вновь бороться с настырным ОСМД.
Поэтому на этой стадии было принято тактическое решение вынудить совет самому доказывать, что решение о включении подвала в перечень объектов, подлежащих приватизации, соответствует закону. Статья 2 КАС Украины предусматривает ряд принципов, которые должны соблюдаться любым субъектом властных полномочий при принятии решений, а кроме того, само распределение бремени доказывания в административном процессе устанавливает, что субъект властных полномочий должен изначально доказывать законность принятия решения. В противном случае – его решение будет признано незаконным и отменено.
В административном процессе бремя доказывания ложится на ответчика, поэтому орган местного самоуправления (как ответчик) обязан был доказать, что принял законное решение
Реализовать задачу мы решили путем простой подачи иска от имени одного из членов ОСМД к совету о признании решения недействительным в местный суд в порядке административного судопроизводства. Обоснование обращения в суд было простым – член ОСМД автоматически являлся сособственником спорного помещения. В ходе нескольких по-настоящему «горячих» судебных заседаний мы смогли убедить суд в том, что спорное подвальное помещение является дополнительным вспомогательным помещением дома и что на него распространяется режим ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», а кроме того, что совет никогда не принимал решений об оформлении права собственности на спорное помещение, а значит, не мог в принципе относить его к числу объектов, подлежащих приватизации. В результате суд первой инстанции признал решение совета недействительным. Наши оппоненты, видя весьма проблематичным доказывание собственной правоты, решение суда не обжаловали и оно вступило в силу.
После этого новое рассмотрение дела о признании свидетельства совета о праве собственности недействительным в хозяйственном суде было практически формальностью – ведь у оппонентов был выбит один из основных козырей, поскольку решение совета, на основании которого выдано свидетельство, было признано незаконным. Хозяйственный суд по результатам нового разбирательства признал недействительным выданное совету свидетельство на подвальное помещение ОСМД. Решение суда первой инстанции советом также не обжаловалось и вступило в силу. Члены ОСМД теперь имеют возможность наслаждаться возвращенными помещениями по своему усмотрению, но для этого пришлось потратить почти 2 с половиной года.
Вывод
Пока в Украине в этой неравной борьбе чаще побеждают чиновники, и на этом фоне вышеизложенную историю одного из эпизодов этой «войны» можно назвать скорее исключением со счастливым концом. Но, наверное, многие еще просто не хотят ввязываться в спор с советом, не понимая, что их страхи имеют весьма мало общего с реальностью. И здесь важно понимать, что за свое имущество надо нести ответственность и за него стоит бороться. Именно так в обществе и будет формироваться зрелый гражданин и собственник, ответственный за собственную жизнь, а не некая масса, называемая электоратом.