Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Строительство: изменения в законодательстве и правоприменительная практика. Новые схемы, новые решенияНесмотря на то, что финансовый кризис все же внес свои коррективы в строительный бизнес, отечественные строительные компании не утратили желания строить инфраструктурные объекты. Справедливости ради нужно сказать, что строительных площадок в последнее время стало меньше, так как с рынка ушли компании-однодневки.

Причиной этому послужили изменения, внесенные ВР в 2009 году в строительное законодательство. В частности, в прошедшем году парламент усилил ответственность застройщиков за нарушение инвестиционного законодательства, ввел дополнительную разрешительную документацию для осуществления строительства и обязал страховать инвестиционные риски. С тем чтобы помочь разобраться в законодательных изменениях, компания ЛИГА:ЗАКОН 17 сентября провела Практикум «Строительство-2010: изменения в законодательстве и правоприменительная практика. Новые схемы, новые решения», в ходе которого адвокат, автор многочисленных публикаций в сфере строительства, специалист по земельному праву Виктор Кобылянский ознакомил участников с последними изменениями в строительном законодательстве (а также в связанном со строительством объектов земельном законодательстве), путями минимизации рисков при принятии объекта строительства в эксплуатацию и получении сертификата соответствия объекта строительства проектной документации и строительным нормам.

Начиная рассказ об изменениях, г-н Кобылянский остановился на давно прописанных нормах и напомнил о весьма строгом отношении законодательства к порядку установления и изменения целевого назначения земельного участка, который был выделен не под застройку, но на котором производятся строительные работы. В частности, г-н Кобылянский отметил, что изменение целевого назначения земельного участка (на котором строится объект) может повлечь довольно плачевные последствия. А именно эти нарушения могут являться основанием для:

– признания недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам;

– признания недействительными сделок относительно земельных участков;

– отказа в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной.

Те строительные компании, которые начинают строительство на таких участках, не смогут узаконить объект строительства.

На всех изменениях, о которых рассказал в ходе практикума г-н Кобылянский, останавливаться не будем, так как довольно сжатый формат статьи попросту этого не позволяет. Расскажем лишь о некоторых из них.

Разрешения на выполнение подготовительных строительных работ

После внесения ВР изменений в строительное законодательство строительным компаниям теперь необходимо получать дополнительный документ – разрешение на выполнение подготовительных работ (ст. 281 Закон «О планировании и застройке территорий»). В этой связи г-н Кобылянский обратил внимание на постановление № 1104 «Некоторые вопросы предоставления разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ» и аналогичный приказ «Об организации выдачи разрешений на выполнение подготовительных и строительных работ» Государственной архитектурно-строительной инспекции. Данное разрешение не является обязательным документом, однако позволяет осуществить снос старых сооружений, расположенных на участке. Таким образом, имея на руках это разрешение, можно не получать разрешение на снос старых зданий и объектов, расположенных на территории будущего строительства.

Согласно п. 61 постановления разрешение на выполнение подготовительных работ выдается должностным лицом инспекции архитектурно-строительного контроля в разрешительном центре по месту выполнения вышеуказанных работ. Этим же постановлением утверждены формы заявлений и отказов, а также порядок ведения реестров этих заявлений, отказов в случае перерегистрации и перечень работ, на выполнение которых не требуется разрешение.

Разрешение на выполнение подготовительных строительных работ позволяет застройщику сносить объекты, расположенные на строительной площадке, без получения каких-либо дополнительных разрешений

Необходимо обратить внимание на то, что в документ были внесены изменения относительно финансирования строительства жилья за счет физлиц. В случае если строительство финансируется за счет денежных средств физлиц, разрешение выдается вышеуказанной инспекцией только после официальной публикации проектной документации, зарегистрированной в определенном законодательством порядке.

Итак, для того чтобы получить разрешение, простой подачи заявления и проектной документации недостаточно. Важно, чтобы проектная документация прошла государственную экспертизу. Без этого заявление не примут. Более того, согласно изменениям 2009 года рабочая документация тоже подлежит экспертизе, однако только в той части, которая не соответствует ранее указанным проектам. Сметная часть, соответственно, тоже подлежит экспертизе. Такую экспертизу проводит центральная служба Укрстройэкспертизы Минрегионстроя. На сегодняшний день стоимость экспертизы составляет 10 % от стоимости разработки программ и проектов строительства.

Обязанность обеспечения проведения экспертизы и получения положительного заключения г-н Кобылянский порекомендовал возлагать на проектировщика, так как в случае получения отрицательного заключения ответственность будет возложена именно на него. Кроме того, г-н Кобылянский дал довольно нестандартную рекомендацию, которая может быть применена на стадии заключения договора генерального подряда. А именно порекомендовал: включить в раздел договора обязанность генерального подрядчика по принятию объекта в эксплуатацию, поскольку на практике подрядчики отказываются это делать, мотивируя тем, что договор подряда закончился и т. д. Кроме того, г-н Кобылянский настоятельно рекомендовал составлять Акт принятия объекта в целом и устранения возможных недостатков генподрядчиком. Такой акт необходимо заключать, с тем чтобы генподрядчик в будущем не ушел от обязательства устранить недостатки строительства.

Принятие/сдача объекта в эксплуатацию

Процедура принятия объекта в эксплуатацию с 2009 года значительно упрощена. Это не может не радовать застройщиков, так как основные проблемы как раз начинаются на этой стадии. Общая процедура принятия объекта в эксплуатацию отражена в статье 301 Закона «О планировании и застройке территорий». Более детальную процедуру определил Кабмин в постановлении «О Порядке приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов». Позитив этих изменений очевиден. Если ранее для большинства объектов процедура принятия объекта в эксплуатацию сводилась к созданию и проведению проверки двумя комиссиями (которые, к слову, не спешили подписывать нужные документы), то на сегодняшний день комиссии упразднены, а принятие объекта в эксплуатацию осуществляется на основании сертификата соответствия, который выдает инспекция Госархстройконтроля. Для того чтобы его получить, заказчик должен подать в вышеуказанную инспекцию заявление, проектную документацию на строительство объекта и акт готовности объекта к эксплуатации, подписанный генподрядчиком, генпроектировщиком, субподрядчиками и заказчиком (в случае страхования объекта еще и страховой компанией). Рассматривается такое заявление на протяжении 10 рабочих дней. В случае отказа в выдаче сертификата Госархстройконтроль должен четко обосновать причины отказа с указанием пункта законодательства, согласно которому отказывают в выдаче.

На первый взгляд, оснований для отказа немного, это: неподача необходимых документов, выявление недостоверных сведений и несоответствие объекта проектной документации, требованиям ГСН (ДБН), стандартов и правил. Однако последний пункт является наиболее проблематичным с учетом количества ДБН и СНИПов, многочисленных отраслевых норм.

ВЫВОД:

На сегодняшний день многие процедуры получения строительных разрешительных документов значительно упрощены. Появившийся, на первый взгляд, дополнительный разрешительный документ – разрешение на выполнение подготовительных строительных работ – на практике заменяет несколько разрешений и позволяет сносить старые объекты, расположенные на строительной площадке. Кроме того, упрощена процедура принятия/сдачи объекта в эксплуатацию. Теперь вместо актов – заключений двух комиссий необходимо получить лишь один документ – сертификат соответствия объекта строительства проектной документации, строительным нормам и правилам.


Получите за 15 минут консультацию юриста!