Практикум «Упрощенный порядок приобретения прав на землю, новый порядок оформления акта о праве собственности на земельный участок. Проблемы применения действующего законодательства в сфере землепользования с учетом изменений 2010 года»
Ни для кого не секрет, что законодательство, регулирующее земельные правоотношения в Украине, далеко от идеала, поэтому споры в сфере земельных отношений возникают намного чаще, чем в любой другой сфере. Однако противоречия в законодательстве, его несовершенство – не единственный источник возникновения споров. Зачастую возникновение спорных ситуаций происходит по вине так называемого «человеческого фактора», к которому можно отнести как невнимательность должностных лиц органов Госкомзема и ошибки при заполнении ими разрешительных документов на земельный участок, так и невнимательность потенциальных владельцев при проверке данных о земельном участке, занесенных в разрешительные документы. Как избежать ошибок и правильно оформить разрешительные документы на землю, как применять законодательные новинки 2010 на практике при отчуждении земельных участков и о практике рассмотрения земельных споров «ЛИГА ЗАКОН» рассказала в рамках практикума: «Упрощенный порядок приобретения прав на землю, новый порядок оформления акта о праве собственности на земельный участок. Проблемы применения действующего законодательства в сфере землепользования с учетом изменений 2010 года», проведенного 23 июля.
Больше всего времени на практикуме было уделено практике рассмотрения земельных споров в суде. В частности, судья апелляционного суда Киевской области Галина Юровская рекомендовала слушателям практикума при возникновении спорных вопросов в обязательном порядке выяснять, в какое время было установлено право на земельный участок, так как при решении споров, связанных с отчуждением земли, применяются нормы законодательства, действовавшие на момент перехода права собственности. В частности, г-жа Юровская указала на следующие временные рамки при переходе права собственности на землю:
– период до 2002 года; согласно действовавшему на тот момент законодательству право собственности на земельный участок переходило одновременно с приобретением права собственности на постройку, находящуюся на участке;
– период после 2004 года; со вступлением в силу нового ГК право собственности на земельный участок переходило по гражданско-правовому договору, так как земля стала объектом права собственности. Эта норма действовала до 31 января 2010 года. И в этот период было наибольшее количество земельных споров, связанных с правом на земельный участок, поскольку договоры в основном были составлены некачественно и неграмотно (к примеру, не указывался размер земельного участка, его границы).
– период с 31 января 2010 года вступила в силу ст. 377 ГК, согласно которой в договор купли-продажи земельного участка должны быть внесены следующие существенные условия: размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, сооружение (кроме многоквартирного дома). Как известно, согласно нормам ГК, в случае если в договоре не прописаны существенные условия, то он является ничтожным.
С 31 января 2010 года в договоре купли-продажи земучастка нужно указывать размер и кадастровый номер земельного участка
Соответственно, нормам законодательства, действовавшим на момент перехода права собственности, нужно уделить особое внимание при составлении искового заявления. Так как суды при рассмотрении земельных споров руководствуются практикой ВСУ, ВАСУ и ВХСУ, то судья порекомендовала прилагать к исковому заявлению положительную практику рассмотрения аналогичных споров судами высших инстанций (ВАСУ, ВСУ, ВХСУ).
Кроме того, во избежание судебных споров о размерах участка (его границах) и его месторасположении г-жа судья порекомендовала более внимательно относиться к вопросу согласования границ земельного участка и занесения этой информации в земельную документацию. При этом, как указала г-жа судья, согласовывать границы нужно не только при заключении договора купли-продажи, но и при заключении договора аренды земельного участка.
Право собственности на земельный участок (если на него претендуют несколько собственников) признается за тем собственником, который первым определит границы участка и получит его кадастровый номер
Из своей судебной практики г-жа Юровская привела не один пример, когда спор возникал между несколькими собственниками одного и того же участка (к сожалению, примеры таких споров возникают на сегодняшний день повсеместно). При рассмотрении таких споров судьи признают право собственности за тем собственником, который первым определит границы участка и получит его кадастровый номер.
И последнее, что хотелось бы отметить, г-жа судья рекомендовала обратить внимание на вступившие изменения в Закон «О третейских судах», которыми третейским судам запрещено рассматривать споры, связанные с признанием действительным/недействительным договора о переходе права собственности на земельный участок, о праве собственности на земельный участок. В этой связи г-жа Юровская отметила, что суды общей юрисдикции на сегодняшний день не выносят определения о принятии к исполнению решений третейских судов по вышеуказанным вопросам.
ВЫВОД:
При решении земельных споров суды руководствуются нормами законодательства, действовавшими на момент перехода права собственности на земельный участок. При этом суды в обязательном порядке учитывают практику рассмотрения аналогичных споров судами высших инстанций. Доверять рассмотрение земельного спора третейскому суду не следует, так как нормы законодательства это прямо запрещают и на сегодняшний день суды общей юрисдикции не выносят определения о принятии к исполнению решений третейских судов по земельным вопросам.