Нередко случается ситуация, когда покупатель квартиры в строящемся многоквартирном доме сталкивается с проблемой уменьшения фактической площади квартиры относительно площади, указанной в договоре об участии в фонде финансирования строительства. Может ли покупатель защитить свои права, если застройщик отказывается возвращать сумму, полученную им за несуществующие квадратные метры? Такой спор стал предметом рассмотрения ВСУ в деле № 6-45цс15.
Так, площадь квартиры, подлежавшей передаче покупателю, по договору составляла 46,54 кв. м. Однако в техническом паспорте на квартиру, который был изготовлен после введения дома в эксплуатацию, указана общая площадь квартиры 47,6 кв. м, т. е. на 1,06 кв. м больше. В связи с этим покупатель оплатил стоимость дополнительной площади квартиры, что подтверждено актом приема-передачи квартиры.
Позднее, проведя ремонтные работы, покупатель оформил новый техпаспорт, причем по результатам повторных обмеров общая площадь квартиры составила 44,7 кв. м, что на 2,9 кв. м. меньше площади, указанной в предыдущем техпаспорте. При этом, как утверждал покупатель, проведенные работы не могли уменьшить площадь квартиры.
Кроме того, согласно договору, заключенному между управителем и застройщиком, а также на основании решения районного суда г. Полтава от 22 апреля 2010 г. последний был обязан устранить в квартире недостатки, допущенные при строительстве дома. Однако застройщик не выполнил свои обязательства.
В связи с указанным покупатель требовал взыскать с управителя сумму, переплаченную за 2,9 кв. м площади квартиры. Также в связи с тем, что застройщик находится в состоянии ликвидации и не может выполнить решение об исправлении допущенных при строительстве недостатков в квартире, покупатель потребовал взыскать с управителя расходы, понесенные для устранения недостатков строительства, а также расходы на изготовление нового техпаспорта.
Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме. Однако суды второй и третьей инстанций с решением не согласились. Они сочли, что взыскание с управителя расходов на устранение недостатков квартиры в данном случае не является возможным. Кроме того, в результате проведенной экспертизы было установлено, что проведенные покупателем работы уменьшили площадь квартиры на 0,5 кв. м, поэтому управителя обязали вернуть переплату только за 2,4 кв. м.
ВСУ согласился с решением судов второй и третьей инстанций, аргументировав свою правовую позицию следующим образом.
Так, в соответствии со статьями 19 и 20 Закона Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" (далее – Закон) предусмотрено, что проведение взаиморасчетов после ввода дома в эксплуатацию осуществляется с учетом фактических данных результатов обмеров БТИ и на основании акта приема-передачи объекта. Т. е. стоимость квартиры рассчитывается за площадь, указанную в техпаспорте.
В то же время в соответствии с пунктом 5.3.4 правил ФФС предусмотрено, что если общая фактическая площадь объекта инвестирования меньше общей площади по проекту, и эта разница составляет более 0,5 кв. м, то управляющий ФФС (застройщик) возвращает доверителю (покупателю) средства в сумме, соответствующей стоимости площади, на которую уменьшилась общая площадь объекта инвестирования.
Т. е. при рассмотрении данного дела на стороне покупателя и нормы законодательства, и правила ФФС. При этом ВСУ уточняет, что получение покупателем в собственность объекта инвестирования с соблюдением процедуры и сроков, предусмотренных статьями 19, 20 Закона, не может быть основанием для отказа ему в защите нарушенного права в случае установления несоответствия обмеров БТИ реальным показателям (ст. ст. 3, 15, 16 ГК).
Таким образом, ВСУ высказал следующую позицию: лицом, ответственным за расчеты с покупателем, является управитель ФФС, а основным параметром, принимающимся во внимание в ходе расчетов, выступает фактическая (а не плановая) площадь объекта.
При этом суд должен убедиться в соответствии данных БТИ реальному положению вещей. Для этого может назначаться судебная экспертиза.
В то же время ВСУ не дал своей оценки позициям ВССУ относительно права сторон договора урегулировать порядок возврата средств в случае уменьшения фактической площади объекта относительно площади, указанной в договоре и правилах ФФС.
При вложении средств в финансирование строительства следует детально ознакомиться с правилами ФФС и договором об участии в ФФС, в частности относительно условий возврата денежных средств в том случае, если фактическая площадь объекта инвестирования окажется меньше площади, указанной в договоре. Стоит помнить, что судебная практика при решении споров о возврате денежных средств опирается не только на законодательство (статьи 19 и 20 Закона), а и на договор об участии в ФФС и на правила конкретного ФФС.