Довольно часто на практике встречаются случаи, когда из реестра исключается запись о запрете отчуждения предмета ипотеки по причине признания ипотечного договора недействительным. В случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключена запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению. Но возникают сложности с определением момента начала действия ипотеки. Более того, если в период недействительности ипотечного договора ипотекодатели успели осуществить в отношении залогового имущества сделку, к примеру, купли-продажи, возникают еще и вопросы относительно правомерности такой сделки и прав ее сторон.
Ранее определяющим в этом вопросе был вывод Верховного Суда по делу № 6-201цс14. ВСУ отметил невозможность обращения взыскания на предмет ипотеки, если он был продан в период действия решения о недействительности ипотеки. Так, высшая судебная инстанция дала опровержение тому утверждению, что в подобной ситуации применимы положения статьи 23 Закона "Об ипотеке", в соответствии с которой лицо, к которому перешло право собственности на имущество, находящееся в ипотеке, даже в том случае, если оно не знало о наличии обременения такого имущества, приобретает статус ипотекодателя. Таким образом, ВСУ лишил банкиров возможности обращения взыскания на предмет ипотеки, если имущество было отчуждено в период действия судебного решения, в дальнейшем отмененного, которым был признан недействительным договор ипотеки.
Проще говоря, если в момент действия судебного решения о недействительности договора ипотеки предмет ипотеки был отчужден третьим лицом, то такое третье лицо, как новый собственник, не приобретает статус ипотекодателя, а на предмет ипотеки не может быть обращено взыскание, даже если решение о недействительности договора ипотеки было отменено.
По сути, своим решением ВСУ лишил банки "лазейки", с помощью которой можно было бы отбирать у добросовестных приобретателей имущество, которое ранее было в ипотеке.
Но, к сожалению, недолго такая правовая позиция имела место быть. 13 мая 2015 года Верховный Суд пришел к кардинально противоположному выводу, в корне изменив ситуацию.
Ситуация, изложенная в постановлении, аналогична рассматриваемой. Решением суда договор ипотеки был признан недействительным и, соответственно, из реестра ипотек была исключена запись о запрете отчуждения имущества. Пока решение о недействительности ипотеки действовало, "ипотекодатель" продал залоговое имущество третьему лицу. Позже решение о недействительности ипотеки было отменено, ипотека возобновлена, а запись о запрете отчуждения – восстановлена. Но, решая вопрос о том, можно ли обратить взыскание на такой предмет ипотеки, тем самым лишив нового приобретателя имущества, ВСУ уже пришел к новому выводу.
В первую очередь Верховный Суд отметил, что в случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной, на основании которого из реестра ипотек исключена запись, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи, поскольку отпало основание исключения этой записи.
Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек. То есть, несмотря на то что третье лицо приобрело имущество в момент действия судебного решения о недействительности ипотеки, по утверждению ВСУ считается, что имущество все равно находилось под обременением, а соответственно, третье лицо приобрело не только имущество, но и обязанности по договору ипотеки.
ВСУ, определив факт перехода к третьему лицу права собственности на имущество в период исключения из реестра ипотек записи о запрете отчуждения, пришел к выводу о применении к подобным правоотношениям статьи 23 Закона "Об ипотеке". Так, лицо, к которому перешло право собственности на имущество, находящееся в ипотеке, даже в том случае, если оно не знало о наличии обременения, приобретает статус ипотекодателя.
ВЫВОД:
В постановлении № 6-53цс15 Верховный Суд пришел к выводу о том, что ипотекодержатель вправе обратить взыскание на ипотечное имущество в случае если на момент недействительности ипотеки имущество было отчуждено третьим лицом, а позднее решение о недействительности ипотеки было отменено. То есть, даже несмотря на то что в момент действия судебного решения о недействительности ипотеки ипотеки как таковой не существовало, приобретатель считается новым ипотекодателем, и банк вправе обратить взыскание на приобретенное им имущество.
К сожалению, пока не известно, какую именно правовую позицию Верховного Суда будут применять суды нижестоящих инстанций, а соответственно – неизвестно, и чем будут заканчиваться подобные споры.