В статье 98 СК есть два варианта, которые могут быть применены в брачном договоре о порядке пользования жильем.
Рассмотрим первый вариант. Жилое помещение (жилой дом, квартира), куда поселяется один из супругов, принадлежит на праве личной частной собственности одному из супругов.
При регистрации брака супруги, например, жена поселяется в это жилье на праве члена семьи - жены. В соответствии со статьей 156 ЖК Украины члены семьи собственника жилого дома, квартиры, которые проживают вместе с ним, пользуются помещением наравне с собственником, если при их вселении не было другого соглашения о порядке пользования им.
« Другое соглашение » и брачный договор. По этому договору человек - владелец дома, квартиры определяет право пользования женой этим жильем как в период брака, так и после его расторжения, согласно которому она может проживать в квартире до расторжения брака. После расторжения брака она по договору должна покинуть помещение - это первое условие. Второе условие - в договоре может быть указан срок, в течение которого она может проживать после расторжения брака, определенные комнаты, которыми он может пользоваться, условия платы за проживание. Это в том случае, когда сторона добровольно согласилась на такие условия для жилья, которое принадлежит лично одному из супругов.
Не следует забывать, что хотя в Жилищном кодексе не предусмотрено такое правило, как сервитут, который предусмотрен ГК, однако в соответствии со статьей С ЖК, которая допускает аналогию права, возможно его использовать и при определении права на жилье владельца члена семьи по жилищному законодательству вместе с семейным правом.
Согласно части 1 статьи 405 ГК Украины члены семьи собственника жилья, которые проживают вместе с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом. Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником. Право на сервитут имеют и бывшие члены семьи, в связи с чем в брачном договоре возможно определить на будущее сервитут, а также плату за пользование помещением, за коммунальные услуги.
В брачном договоре могут быть определены обязанности нового владельца помещения на случай, если человек жилой дом, квартиру подарит, продаст, поскольку брачный договор касается только супругов и никакого отношения к третьим лицам не имеет.
Поскольку правило статьи 98 СК распространяется и на жилье, которое находится в коммунальной собственности, то это и будет вторым вариантом пользования этим жильем супругов.
В соответствии со статьей 64 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Например, жена, вселится в человека - нанимателя жилья также будет иметь право равного пользования жильем с мужем.
В данном случае речь идет только об одном условии в брачном договоре после расторжения брака - определение права пользования такой квартирой. Например, « после расторжения брака жена будет пользоваться комнатой № 1 размером 12,5 м2 ». Может иметь предусмотренное и выселения при определенных условиях: недостойное поведение в семье, злоупотребление алкоголем, нарушение супружеской верности и т. п.; если сторона договорятся о добровольном выселении.
В брачном договоре может быть предусмотрена и денежная компенсация за любое жилье (частное, коммунальное) при выселении, но это условие может быть включена в договор по договоренности сторон с определением размера компенсации, порядок ее выплаты, порядок выселения.
Если один из супругов вселится к владельцу жилья не как супруги, а как член семьи сына (дочери) в связи с регистрацией брака, то в данном случае брачный договор в отношении права пользования жильем не заключается, поскольку член семьи и владельца е право в соответствии со статьей 156 ЖК только с согласия собственника вселить в занимаемое им жилое помещение других членов семьи, в данном случае - супруги. Права владения, распоряжения, например, сын не имеет. Закон предусматривает заключение брачного договора только между супругами, третьи лица - собственники жилья в нем части не берут. По данной ситуации собственник жилья может заключить другой договор с супругами - договор найма жилья, в котором предусмотреть право пользования отдельными комнатами, порядок выселения и прочее. При заключении брачного договора по жилью, в котором проживают общие дети супругов, следует помнить родителям, нотариусам, удостоверяющих договор, 02.05.2005 г. принят Закон Украйны « Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей » № 2623 - IV, который вступил в силу с 01.01.2006 г.
Согласно статье 12 этого Закона для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Итак, когда супруги в брачном договоре решают вопрос об отчуждении жилья, в котором проживают их несовершеннолетние дети, следует получать согласие на это органов опеки и попечительства. Несоблюдение этих требований Закона приведет к признанию сделки - брачного договора недействительным или исключения условия об отчуждении жилья.