Преимущество продажи земельных участков посредством аукционов очевидно. С одной стороны – это возможность увеличить доходы местного бюджета (а не напрямую карманы чиновников), с другой – сэкономить время инвестора на оформление документации (так как подготовку к аукциону техдокументации и определение границ земучастка проводит продавец, то есть орган местной власти).
Также очень важным является тот факт, что единственным собственником земельного участка, который продают посредством аукциона, является либо государство, либо территориальная община. Это значит, что на этот участок третьи лица не смогут предъявить какие-либо имущественные права, так как он продается из первых рук. Единственной возможной причиной аннулирования приобретенного на аукционе права собственности на земельный участок может послужить признание недействительными результатов аукциона. Но для того, чтобы признать результаты аукциона недействительными, нужно доказать нарушение процедуры подготовки и проведения аукциона, установленной законодательством.
Однако, несмотря на то что законодательство допускает продажу вышеуказанных земельных участков посредством аукциона, эта норма длительное время не работа из-за отсутствия документа, который бы урегулировал процедуру подготовки к аукциону, его проведения и установления его результатов.
Аукцион считается состоявшимся, если в нем приняли участие два претендента
Попытки принять такой документ все же предпринимались. В 2008 году правительством был утвержден Порядок проведения в 2008 году земельных аукционов, который детально расписывал процедуру торгов. Однако просуществовать ему удалось только полгода, так как КСУ признал Порядок неконституционным, обратив внимание законодателей на необходимость урегулирования порядка проведения земельных аукционов исключительно на уровне закона.
На сегодняшний день ситуация изменилась. Правительство приняло новое постановление «Об утверждении Порядка продажи в 2010 году земельных участков несельскохозяйственного назначения на земельных торгах», и 13 сентября документ вступил в силу. Несмотря на то, что Порядок немного недоработан и содержит довольно большое количество несостыковок с действующим законодательством в земельной сфере, все же его наличие позволяет продать земли государственной и коммунальной собственности несельскохозяйственного назначения на аукционе.
Согласно документу действие новых правил по организации земельных торгов не распространяется на продажу участков под приватизируемыми объектами, а также участков, на которых расположены государственные и коммунальные предприятия.
Порядок проведения аукционов прост. Согласно документу аукцион считается состоявшимся, если в нем приняли участие два претендента. Победителем торгов является тот, кто предложил наибольшую цену. Несостоявшимся аукцион может быть признан только в том случае, если никто не предложил за земельный участок цену большую, чем стартовая, если победитель торгов вовремя не оплатил полную стоимость приобретенного им на аукционе земельного участка и если в ходе торгов будут выявлены нарушения, влияющие на их результат или нарушающие права других участников.
Результаты аукциона также могут быть аннулированы в том случае, если победитель аукциона отказывается подписывать протокол о его результатах или договор купли-продажи земельного участка.
В новом порядке проведения земельных аукционов заложены разногласия по поводу оценки земельного участка, который выставляют на продажу
К недостаткам Порядка можно отнести то, что в нем заложены разногласия по поводу оценки земельного участка. К примеру, нормы Земельного кодекса устанавливают, что стоимость земельного участка определяется исходя из нормативной оценки. Согласно же Порядку начальная стоимость земельного участка определяется на основании экспертной оценки. Нормативную денежную оценку проводят органы Госкомзема, в то время как экспертную проводят частные оценщики. Разница в такой оценке может быть довольно существенной.
Кроме того, согласно Земельному кодексу продажа земельного участка под застройку возможна только в том случае, если разработано градостроительное обоснование и проведены общественные слушания по этому поводу. В то же время в Порядке ничего об этом не сказано.
Новый Порядок проведения земельных аукционов требует обязательного наличия специальной лицензии у компании, которая проводит земельный аукцион. Однако на сегодняшний день нет даже нормативного акта, которым бы были обусловлены эти лицензионные условия. Поэтому о наличии лицензии у компании, которая проводит аукцион, и речи быть не может. Таким образом, законность проведения аукциона той или иной компанией тоже ставится под большое сомнение и может иметь юридические последствия.
ВЫВОД:
Несмотря на то, что правительство обусловило правила проведения аукционов, юристы все же пока не советуют приобретать земельные участки именно по такой процедуре из-за неурегулированности некоторых норм нового порядка продажи земли на аукционах.