В Украине с ее постсоветским (читай неуважительным) отношением к собственности и глобальной бедностью назрела социально-криминальная, а главное неразрешимая проблема. Классическая «революционная ситуация»: когда собственник объекта недвижимости, именуемого «общежитие», не может в полной мере реализовать свои правомочия собственника, а жильцы такого общежития настолько обездолены, что жить им (в том числе и их новорожденным детям, престарелым родителям, немощным родственникам), кроме как в общежитии, оказывается негде.
Целый ряд громких судебных процессов, связанных с исками о выселении особенно рьяно отстаивающих свои права жильцов такого «временного жилья», обратил внимание юридической общественности на эту, на мой взгляд, щекотливую проблему соотношения конституционных прав (неприкосновенности права собственности и права на жилье и достойные (человеческие) условия жизни). Какова же история этого вопроса?
Массовая атака на общежития началась в период ваучерной приватизации еще в начале 90-х годов, когда в эйфории свободы «деребана» государственной собственности никто особенно не думал о судьбе большого количества социальных объектов, которые входили в состав целостного имущественного комплекса приватизируемого предприятия. Так уходили с молотка не только общежития, но ведомственные пансионаты в заповедных уголках Украины, и детские садики, и другой «социальный балласт», повисший на балансах постсоветских предприятий. Населявшие общежития предприятий лица зачастую уже ничего общего с работой на конкретном предприятии не имели, равно как и возможностей обзавестись своим собственным жильем (о продолжительности очереди на жилье от государства уже к тому времени были сложены легенды). Только в 2005 году в Закон Украины «О приватизации государственного имущества Украины» были внесены изменения, запрещавшие осуществлять приватизацию общежитий в составе целостных имущественных комплексов предприятий (ЗУ от 03.03.2005 г. № 2453-IV). Тем не менее, очень многие общежития, приватизированные в составе ЦИК, уже успели приобрести частных собственников, которые имели свои виды на эти объекты. Очевидно, что планы собственников реконструировать общежития в офисные помещения или в гостиницы не соответствовали чаяньям жильцов таких общежитий. И истеричные, пафосные и одновременно ужасно грязные социальные войны стали обычной практикой в отношениях между жильцами общежитий и их незадачливыми собственниками. Последние же кинулись в суды выселять тех, особо сопротивляющихся жильцов (а их оказалось немало), которые не поддались угрозам, уговорам и не побоялись жить без света, тепла и других благ цивилизации.
Наиболее распространенным основанием для выселения граждан из занимаемого ими жилья в общежитии является самовольное занятие такого жилого помещения
Судебная практика по спорам, связанным с выселением из общежитий, условно подразделяется на следующие категории: выселение самовольно вселившихся в общежитие граждан, выселение граждан в связи с прекращением трудовых договоров (окончанием срока обучения), в связи с которыми предоставлялось общежитие, выселение граждан, которые систематически нарушают условия проживания в общежитии, а также ухудшают состояние имущества, выселение в связи с изменением целевого назначения общежития, в связи с его капитальным ремонтом или в связи с угрозой обвала, выселение на других основаниях.
Наиболее распространенным основанием для выселения граждан из занимаемого ими жилья в общежитии является самовольное занятие такого жилого помещения. Практика показывает, что в советский и постсоветский период порядок предоставления жилых помещений в общежитиях (в том числе ведомственных – принадлежащих предприятиям) всячески нарушался. В соответствии со статьей 128 и 129 Жилищного кодекса Украины вселение в общежитие, принадлежащее предприятию, учреждению, организации, допускалось по общему решению администрации такого предприятия, профсоюзного органа такого предприятия (и комитета Комсомола), на основании специального, выданного администрацией такого предприятия ордера. Оказывается, очень большое количество граждан, проживающих в общежитии, не могут представить в качестве доказательства правомерности своего вселения в общежитие ни ордер, ни решение администрации, профсоюзов и комсомольских организаций, послуживших основанием для вселения в общежитие. Иногда, в связи с истечением срока хранения или в связи с ликвидацией предприятий, или в связи с уничтожением архивов, или по каким-либо другим причинам, проверить и доказать наличие указанных документов не представлялось возможным даже если при вселении лицо имело такой ордер и решение, но не могло предоставить их суду. Указанное служило поводом для вынесения решения о выселении такого лица. Препятствием для принятия такого решения даже не является штамп о регистрации гражданина по указанному адресу, поскольку регистрация по месту жительства не является документом, подтверждающим право на проживание в таком жилом помещении. В постановлении Пленума Верховного суда УССР № 2 от 12.04.85 года «О некоторых вопросах, которые возникли в практике применения Жилищного кодекса Украины» сказано (п. 22), что судам рекомендуется проверять наличие требуемых согласно Жилищному кодексу документов при решении вопроса о выселении из общежития без предоставления другого жилого помещения. Наиболее характерным примером такой судебной практики является определение Судебной палаты по Гражданским делам Верховного Суда Украины от 27.11.2001 года.
Большинство граждан, проживающих в общежитии, не могут представить в качестве доказательства правомерности своего вселения в общежитие ни ордер, ни решение администрации
Другой весьма распространенной категорией споров, касающихся общежитий, является выселение граждан, утративших право на проживание в общежитии. Так, если лицо было вселено в общежитие как сезонный рабочий или временно (на срок, указанный в ордере), а также в связи с заключением трудового договора, при условии что такой трудовой договор расторгнут либо по собственному желанию, либо за нарушение трудовой дисциплины по инициативе администрации или в связи с совершением преступления, такие жильцы общежития подлежат признанию утратившими право и выселению из занимаемого жилья на основаниях, предусмотренных статьей 132 Жилищного кодекса Украины. Обращает внимание на себя тот факт, что доказать наступление обстоятельств, являющихся основанием для увольнения, предстоит истцу, т. е. собственнику общежития (эксплуатирующей компании). Поэтому затевая такой спор, следует хорошенько подготовиться, обратившись с соответствующими запросами и получив соответствующие доказательства. Характерным примером судебной практики по таким делам служит определение коллегии судей судебной палаты по гражданским делам от 06.02.2008 года. Судебная палата, отменяя решения суда первой и апелляционной инстанции, указала на необходимость в обязательном порядке исследовать обстоятельства и основания предоставления жилья в общежитии, и фактические основания для расторжения трудового договора, в случае если выселение осуществляется в связи с прекращением трудового договора.
По общему правилу подлежат выселению из общежития граждане, использующие жилое помещение не по целевому назначению, нарушающие правила пользования общежитием, создающие невыносимые условия для других граждан, проживающих в общежитии, а также ухудшающие состояние жилых комнат. Такие лица подлежат выселению из общежития без предоставления другого жилья (статья 116 ЖК Украины), при условии что средства общественного воздействия и предупреждения правонарушений не имели своего должного воздействия. По таким правилам из общежитий выселяются лица, которые ведут антисоциальный образ жизни (алкоголики, наркоманы и т. д.), регулярно нарушающие порядок пользования общежитием, использующие комнаты в общежитии не по назначению (например, сдающие их в аренду или использующие под склад либо для осуществления предпринимательской деятельности и т. д.). Следует отметить, что такой контингент в общежитиях – не редкость. Единственное условие, которое особенно тщательно исследуется судом в ходе рассмотрения данной категории спора, – это наличие доказательств осуществления средств общественного воздействия и предупреждения правонарушений. Иначе говоря, если собственник регулярно обращался к участковому инспектору с фактами нарушения общественного порядка или правил пользования общежитиями, и инспектор проводил профилактические беседы, или даже составлял протоколы по поводу нарушения правил общественного порядка жильцом общежития, указанные свидетельства станут бесценной доказательной базой и спор будет разрешен в пользу собственника. В нашей практике был случай, когда из общежития выселялся человек, который, нарушая правила пожарной безопасности, курил в своей комнате, что приводило к пожарам с периодичностью раз в два месяца. Выселение такого лица без предоставления жилого помещения явилось весьма легким делом, ведь постановления о привлечении к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности как раз и послужили доказательствами фактов общественного воздействия, которые не возымели должного действия на горе-поджигателя.
Если собственник регулярно обращался к участковому инспектору с фактами нарушения общественного порядка или правил пользования общежитием, а инспектор проводил профилактические беседы или составлял протоколы по поводу нарушения правил общественного порядка жильцом общежития, указанные свидетельства станут бесценной доказательной базой и спор будет разрешен в пользу собственника
По правилам, предусмотренным Жилищным кодексом, выселение из общежитий на иных основаниях возможно только с предоставлением другого жилого помещения (ст. 132 Жилищного Кодекса). Когда собственник общежития решает изменить целевое назначение объекта недвижимости, реконструировать его, провести капитальный ремонт или вообще избавиться от жильцов на законных основаниях, он может это сделать лишь обеспечив граждан жилыми помещениями в соответствии с нормами предоставления жилья. Иски от собственников общежитий о защите права собственности и об устранении препятствий в пользовании натыкаются на четкую позицию судов о том, что изменение собственника жилья, предоставленного на условиях найма, не влечет расторжения такого договора. Показательным в этом смысле является определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины от 08.11.2006 года, где суд со ссылкой на статью 170 Жилищного кодекса Украины указал на то, что в случае если комната находится в общежитии, условия пользования и выселения из такого жилого помещения не зависят от смены собственника (балансодержателя).
Есть еще одна существенная загвоздка, на которую стоит обратить внимание лицам, заинтересованным в высвобождении комнат в общежитиях. Есть целая категория граждан, которые не могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения (ст. 132, 125 Жилищного кодекса) независимо от оснований для выселения:
1) инвалиды войны, другие инвалиды из числа военнослужащих, которые стали инвалидами вследствие ранения, контузии, осуществляя защиту СССР или при исполнении других обязанностей военной службы, или вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте участников Великой Отечественной Войны, пребывавших в составе действующей армии; семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести, или погибших (пропавших без вести) при защите СССР, а также при исполнении других обязанностей военной службы; инвалиды из числа рядового и руководящего состава органов Министерства внутренних дел, которые стали инвалидами вследствие ранения, контузии, ущерба здоровью при исполнении служебных обязанностей;
2) лица, которые не менее 10 лет проработали на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им жилое помещение;
3) лица, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации, сокращением штата или численности работников;
4) пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии, инвалиды труда I и II групп, инвалиды I и II групп из числа военнослужащих и приравненных к ним лиц;
5) одинокие лица с несовершеннолетними детьми, которые проживают совместно с ними.
ВЫВОД:
Подводя итог вышеизложенному, обозначим следующие существенные моменты. Собственник общежития, желающий изменить статус общежития на иной (жилой дом, нежилое помещение и др.), должен понимать, что выселение лиц, проживающих в общежитии, происходит не по общим правилам защиты права собственности, а на основаниях, предусмотренных ЖК УССР, далеких от защиты интересов собственника объекта недвижимости. Выселение жителей общежития с или без предоставления другого жилья в судебном порядке – дело весьма хлопотное и затратное. На нашей практике весьма предприимчивые жители общежития, расположенного в центре мегаполиса, блокируя долгое время работы по реконструкции общежития судебными решениями, добились приобретения в собственность таких лиц квартир в обмен на отказ от судебных исков, жалоб и других активных действий. Безусловно, важно перед определением стратегии высвобождения комнат в общежитии проанализировать правовую составляющую: определиться с наличием жильцов, выселение которых можно произвести и без предоставления жилья, а с другими гражданами проводить системную работу, не доводя конфликт до суда.