В последнее время большинство украинцев чрезвычайно заинтересованы реформой жилищно-коммунального хозяйства. Реформы всегда вызывают неоднозначные реакции: кто-то их поддерживает, кто-то настроен отрицательно, но в любом случае реформы несут изменения, а значит всегда вызывают общественный интерес.
Перед тем как формировать свое отношение к реформе жилищно-коммунального хозяйства, следует разобраться в ее содержании.
Считается, что реформа ЖКХ началась в 2016 году с момента регистрации в Верховной Раде Украины законопроектов "О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения", "О жилищно-коммунальных услугах", "Об энергетической эффективности зданий" и "О Фонде энергоэффективности", которые по состоянию на сегодняшний день официально приняты и имеют статус законов Украины.
Однако на самом деле реформа началась еще в мае 2015 года, когда был принят Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", который вступил в силу 01 июля 2015 года.
Что же было изменено данным Законом?
Именно благодаря этому Закону были официально утверждены три формы управления многоквартирным домом – непосредственно сособственники, управляющий и объединения сособственников многоквартирного дома (далее – ОСМД).
Давайте подробнее остановимся на этих формах управления. Что значит форма управления "непосредственно сособственники"? Это означает, что сособственники многоквартирного дома (собственники квартир и нежилых помещений дома) имеют право принять любое решение по управлению домом без создания ОСМД путем проведения собрания сособственников. Принятое решение оформляется протоколом, который подается на хранение органу местного самоуправления. На таком собрании сособственники имеют право решить любой вопрос, в том числе вопрос привлечения управляющего – физического лица – предпринимателя или юридического лица, которое обеспечит услуги по содержанию дома и его придомовой территории, а также по решению сособственников будет иметь право полноценно управлять общим имуществом сособственников: сдавать его в аренду, устанавливать сервитуты и т. п. Для принятия решения по всем вопросам управления многоквартирным домом сособственникам нужно собрать больше 75 % голосов "за", которые рассчитываются пропорционально к площади квартир и нежилых помещений в общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. В то же время для принятия решения о назначении или отзыве управляющего необходимо собрать всего 50 % голосов "за", которые также рассчитываются пропорционально к площади.
Кто же такой управляющий? Управляющий – фактически старый ЖЭК, который кроме старых полномочий – обеспечение содержания дома и его придомовой территории, также получит право управлять общим имуществом. Одно из самых главных отличий между управляющим и ЖЭКом заключается в том, что управляющий не обязан подавать в орган местного самоуправления пакет документов для утверждения размера тарифа. Стоимость услуги по управлению многоквартирным домом рассчитывается управляющим и утверждается сособственниками в договоре с ним. При этом Законом предусмотрено, что в стоимость услуг по управлению входят не только фактические расходы для обеспечения управления домом, но и вознаграждение управляющего. Следовательно, услуги управляющего могут быть более дорогими, чем услуги, предоставлявшиеся ЖЭКами.
Договор о предоставлении услуг по управлению домом заключается на один год и может быть расторгнут при условии принятия сособственниками коллективного решения о его расторжении. Для этого сособственники должны созвать собрание сособственников и принять соответствующее решение, о котором уведомить управляющего не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора с управляющим. При этом вместе с принятием решения об отказе от управляющего должно быть принято решение об изменении формы управления – или привлечении нового управляющего, или создании ОСМД, или организации управления домом силами самих сособственников.
Самое главное законодательное требование для сособственников – в каждом доме обязательно должна быть определена форма управления.
В то же время следует помнить и различать, что вопросы принятия решения сособственниками без создания ОСМД и их отношения с управляющим регламентирует Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Управление домом с помощью ОСМД (от его создания до ликвидации) регламентирует Закон Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома".
Таким образом, реформа ЖКХ началась в 2015 году с четкой регламентации порядка управления многоквартирным домом. Но это было только начало.
По состоянию на сегодня Закон Украины "О коммерческом учете тепловой энергии и водоснабжения" регламентировал порядок учета коммунальных услуг по поставке тепловой энергии, водоснабжению и водоотводу. Именно этот Закон определил, что на всех вводах указанных коммунальных услуг в дом должны быть установлены средства коммерческого учета, а во всех квартирах и нежилых помещениях – средства распределительного учета. Идеология данного Закона заключается в том, что все, что вошло в дом, должно быть оплачено сособственниками. Благодаря средствам коммерческого учета монополисты больше не смогут навязывать сособственникам завышенные счета с объемами услуг, которые фактически потреблены не были.
Закон Украины "Об энергетической эффективности зданий" имеет целью регламентацию проведения энергетических аудитов зданий, определение их классов энергоэффективности и внедрение контроля по качеству и результативностью мероприятий по термомодернизации домов, которые проводятся все чаще как в многоквартирных, так и в частных домах.
Неотъемлемым партнером Закона Украины "Об энергетической эффективности зданий" является Закон "О Фонде энергоэффективности", который принят для обеспечения наличия средств для внедрения мер по термомодернизации.
Точка в законодательном регламентировании сферы жилищно-коммунального хозяйства была поставлена Законом Украины "О жилищно-коммунальных услугах", который уже принят, но будет введен в действие с 10 июня 2018 года.
Данный Закон завершает реформу управления многоквартирными домами, которая была начата Законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Его нормы четко регламентируют отношения сособственников и управляющего, их взаимные права и обязанности.
Кроме того, красной нитью в тексте Закона проходит положение "собственность обязывает": ответственность за состояние многоквартирных домов и частных домохозяйств, их подготовку к отопительному и другим сезонам и т. п. возложена на плечи собственника (сособственников) дома.
ВЫВОД:
Таким образом, по состоянию на сегодняшний день действующим законодательством Украины четко регламентированы отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства на уровне законодательных актов. В то же время успешность действия принятых нормативно-правовых актов на 70 % будет зависеть от того, насколько быстро и эффективно будет работать Правительство в контексте принятия подзаконных нормативно-правовых актов, которыми должна быть приведена нормативно-правовая база в соответствие с принятыми законами.
В любом случае, впереди нас ждет длительный и довольно непростой период реализации реформы ЖКХ, в течение которого перед нами возникнет большое количество вызовов, которым мы должны достойно ответить. От того, насколько хорошо мы будем разбираться в содержании законодательных актов, будет зависеть то, насколько спокойно и уверенно мы сможем их применять. В последнее время в нашей стране ширится практика манипулирования информацией и ее искажения для распространения общественной паники и социального напряжения. Поэтому следует помнить: кто владеет информацией – владеет миром. Достоверную информацию следует искать именно в первоисточниках.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Украине имеет все шансы стать одной из самых успешных, главное – понимать свою ответственность, не поддаваться манипуляциям и в случае возникновения сомнений всегда в первую очередь изучать первоисточники – действующие законодательные акты Украины.