Добрый день! Наше предприятие занимается строительством группы жилых домов с объектами соцкультбыта и паркингом. Согласно требованиям Закона "О регулировании градостроительной деятельности" предприятием был заключен Договор с Одесским городским советом о паевом (частичном) участии в развитии инфраструктуры города Одессы. В расчете частичного участия Одесский городской совет начислил 4 % на жилые помещения, 10 % на объекты нежилого назначения и еще 10 % на помещения, определенные экспертным выводом как технические, а именно: вентиляционные камеры внутренней домовой вентиляции, машинные помещения, котельная, ступеньки к машинным помещениям и выходам на кровлю, тепловые пункты, электрощитовая, насосная, коммуникационный коридор, технические помещения подземной и надземной части здания, входящих в состав проекта строительства объекта.
В соответствии с п. 1.2 приказа Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 27.09.2005 № 174 "Об утверждении Порядка определения и применения показателей опосредствованной стоимости сооружения жилья по регионам Украины" показателем опосредствованной стоимости сооружения жилья является стоимость в расчете на один квадратный метр общей площади квартир дома, определенная на основании стоимости строительства объекта-представителя. Исходя из этого, наше предприятие считает, что вышеперечисленные технические помещения входят в состав общей площади объекта строительства и соответственно в состав опосредствованной стоимости сооружения, на которую расчетом частичного участия уже начислены 4 % и 10 %. То есть Одесский городской совет повторно обложил эти помещения еще 10 % (сначала в составе общей площади объекта, а потом отдельно).
Прошу Вас предоставить разъяснения относительно того, входят ли в опосредствованную стоимость сооружения, на которую начисляются проценты, следующие помещения: вентиляционные камеры внутренней домовой вентиляции, машинные помещения, котельная, ступеньки к машинным помещениям и выходам на кровлю, тепловые пункты, электрощитовая, насосная, коммуникационный коридор, технические помещения подземной и надземной части здания, входящие в состав проекта объекта строительства.
Здравствуйте! Согласно ч. 2, 3 ст. 40 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (далее – Закон № 3038-VI) заказчик, который имеет намерения относительно застройки земельного участка в соответствующем населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, кроме случаев, предусмотренных частью четвертой этой статьи. Долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта заключается в перечислении заказчиком до принятия объекта строительства в эксплуатацию в соответствующий местный бюджет средств для создания и развития указанной инфраструктуры.
Кроме того, в ч. 5 и 6 указанной статьи предусмотрено, что величина долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления (в соответствии с установленным органом местного самоуправления размером долевого участия в развитии инфраструктуры), с учетом общей сметной стоимости строительства объекта, определенной согласно строительным нормам, государственным стандартам и правилам. Предельный размер долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта с учетом других предусмотренных законом отчислений не может превышать 10 процентов общей сметной стоимости строительства объекта - для нежилых зданий и сооружений, 4 процентов общей сметной стоимости строительства объекта - для жилых домов.
Согласно ч. 7 ст. 40 Закона № 3038-VI органам местного самоуправления запрещается требовать от заказчика строительства предоставление любых услуг, в том числе осуществление строительства объектов и передачи материальных или нематериальных активов (в частности, жилых и нежилых помещений, в том числе путем их выкупа), кроме долевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта, предусмотренного этой статьей, а также кроме случаев, определенных частью пятой статьи 30 этого Закона.
В соответствии с п. 2.4.10 ГСН Д.1.1-1-2000 "Правила определения стоимости строительства" (действовавшего до 01.01.2014 года) отнесение расходов к жилой и нежилой частям дома осуществляется в таком порядке:
- В сметную стоимость каждой из этих частей дома (жилой и нежилой) вместе с расходами на устроение основных конструктивных элементов и на выполнение работ, касающихся их непосредственно (стены, перегородки, заполнение оконных и дверных отверстий, полы, санитарно-технические и электротехнические устройства, отделочные работы и т. п.), включаются также соответствующие доли общих для этих частей дома расходов на выполнение работ нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, стены и перекрытия над техническими подполовыми пространствами и подвалами) и на устроение крыши в размерах, пропорциональных строительным объемам жилой и нежилой (только встроенной) частей дома. Расходы на выполнение работ нулевого цикла и на устроение крыш и покрытия по пристроенным к жилым домам помещениям для указанных предприятий зачисляют полностью в сметную стоимость строительства нежилой части дома.
- Расходы по устроению конструктивных элементов и оборудования, обеспечивающих возможность эксплуатации дома (лестничные клетки, технические этажи, лифтовые шахты, лифты и т. п.), распределяются между частями здания исходя из степени использования этих элементов при эксплуатации жилой и нежилой части дома.
- Расходы на технологическое оборудование встроенных помещений, хозяйственный инвентарь и приспособления для эксплуатационных потребностей предприятий включаются в отдельную смету и полностью зачисляются в сметную стоимость нежилых помещений.
- Общая сметная стоимость строительства жилого дома со встроенными, встроено-пристроенными или пристроенными помещениями определяется как сумма стоимости его жилой и нежилой частей (п. 2.4.10.4).
Общая сметная стоимость строительства объекта градостроительства для расчета размера долевого участия должна определяться согласно государственным строительным нормам и государственным стандартам, без учета расходов на приобретение и выделение земельного участка, освобождение строительной площадки от зданий, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей, сооружений и транспортных коммуникаций.
С 1 января 2014 года вступил в силу национальный стандарт ДСТУ Б Д.1.1-1:2013 "Правила определения стоимости строительства", который также содержит порядок определения общей сметной стоимости строительства.
Форма сводного сметного расчета содержит графу "строительные работы", сметная стоимость каждого объекта распределяется по графам, определяющим стоимость: "строительных работ", "оборудования, мебели и инвентаря", "других расходов", "общую сметную стоимость".
Учитывая изложенное, по моему убеждению, общая сметная стоимость строительства объекта градостроительства для расчета размера долевого участия должна определяться согласно государственным строительным нормам и государственным стандартам, без учета расходов на приобретение и выделение земельного участка, освобождение строительной площадки от зданий, сооружений и инженерных сетей, устройство внутренних и внеплощадочных инженерных сетей, сооружений и транспортных коммуникаций.
Строительство вентиляционных камер, технических помещений, тепловых пунктов, котельной, ступенек, насосных станций, технических помещений и т. п. входит в проект и в общую стоимость строительства объекта и носит вспомогательный и обслуживающий характер, не включается в общую жилую площадь объекта и является общим имуществом собственников квартир и нежилых помещений, соответственно, не является отдельным объектом платы долевого участия, но стоимость такого строительства входит в общую стоимость строительства жилой и нежилой части дома, а потому влияет на размер долевого участия именно жилой и нежилой части.