Sidebar

В связи с частыми изменениями в законодательстве, информация на данной странице может устареть быстрее, чем мы успеваем ее обновлять!
Eсли Вы хотите найти правильное решение именно своей проблемы, задайте вопрос нашим юристам прямо сейчас.

Здравствуйте. Какие основные риски для покупателя при заключении договора купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество с КУА (венчурный) и договора бронирования объекта недвижимости с застройщиком? Между КУА и застройщиком заключен инвестиционный договор.


Добрый день! Ответ на этот вопрос, я считаю, лучше всего подкрепить судебной практикой. Поэтому давать его я буду на примере одного из судебных дел, на мой взгляд, наиболее точно отображающего риски, с которыми можно столкнуться при инвестировании в строительство объектов недвижимости.

Застройщик ООО-1, с целью осуществления дополнительного финансирования проекта строительства, выступил эмитентом выпуска целевых облигаций, погашение которых обязался выполнить посредством выдачи объекта недвижимости, на строительство которого и требовались инвестиции. 

Данные облигации были приобретены Компанией по управлению активами (КУА), действующей от своего имени, но в интересах паевого венчурного инвестиционного фонда.

Позднее, в 2008 году, КУА заключила несколько договоров на продажу имеющихся в активах Паевого венчурного инвестиционного фонда пакетов целевых облигаций ООО-1. Условиями данных договоров предусматривалось, что Продавец обязуется передать в собственность Покупателю пакет целевых облигаций ООО-1, а Покупатель обязуется принять и оплатить пакет целевых облигаций ООО-1.

Выполняя условия заключенных договоров, КУА передала каждому из Покупателей по договору купли-продажи оговоренный пакет целевых облигаций ООО-1, а Покупатели приняли и в полном объеме оплатили данные облигации. 

Согласно условиям заключенных договоров купли-продажи, необходимым было подписание между Застройщиком-эмитентом (ООО-1) и новыми владельцами пакетов облигаций договоров бронирования объектов недвижимости. Условия договоров бронирования объектов недвижимости детализировали порядок погашения целевых облигаций ООО-1, установленный Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1. Так, условиями договора бронирования объекта недвижимости были установлены: сроки завершения строительства объекта недвижимости; право и обязательство владельцев облигаций предъявить для погашения приобретенные облигации в установленные сроки и получить в собственность забронированный объект недвижимости; обязательство Застройщика (ООО-1) после ввода объекта строительства в эксплуатацию осуществить погашение облигаций в порядке, установленном договором бронирования и Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1.

При этом общий порядок погашения приобретенных облигаций был установлен в Проспекте эмиссии выпуска облигаций ООО-1, согласно которому погашение было запланировано на период с конца марта по конец июня 2012 года. Для осуществления процедуры погашения владельцы облигаций должны были в вышеуказанный период времени перечислить причитающиеся им облигации в депозитарий на счет ООО-1, после чего они, соответственно, приобретали право на получение целевого объекта недвижимости по Адресу-1.

Однако объекты недвижимости, которые согласно Проспекту эмиссии выпуска облигаций ООО-1, а также договору бронирования объектов недвижимости подлежали передаче в счет погашения целевых облигаций Застройщика (ООО-1), не были готовы и не были введены в эксплуатацию на момент наступления оговоренных сроков погашения целевых облигаций ООО-1. 

Таким образом, права владельцев облигаций были нарушены.

Данная ситуация и послужила поводом для обращения владельцев целевых облигаций ООО-1 с исками к Эмитенту – Застройщику ООО-1 и КУА в суд. Однако владельцы данных облигаций, вопреки логике, заявили требования не на возмещение Эмитентом стоимости облигаций, а о расторжении договоров бронирования объектов недвижимости с последующим расторжением договоров купли-продажи целевых облигаций с КУА, основываясь на том, что договоры бронирования объекта недвижимости связаны с договорами купли-продажи целевых облигаций и расторжение одного договора влечет расторжение второго.

Решением суда первой инстанции требование владельцев целевых облигаций было удовлетворено. При этом суд основывался на следующем: 1) учитывая, что стороной застройщика ООО-1 были нарушены условия договора бронирования объекта недвижимости в части невыполнения им своих обязательств касательно срока завершения строительства и передачи его владельцам целевых облигаций, то согласно ч. 2 ст. 651 ГК данный договор подлежит расторжению; 2) договор купли-продажи ценных бумаг, заключенный между КУА и владельцами целевых облигаций, также подлежит расторжению в связи с тем, что проспектом эмиссии данных ценных бумаг и договором бронирования объекта недвижимости предусматривался способ погашения приобретенных целевых облигаций – именно путем передачи инвестору в собственность построенного помещения.

Судом было взыскано с КУА средства в объеме, переданном владельцами целевых облигаций КУА за приобретение данных ценных бумаг. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, КУА была подана апелляционная жалоба. Решением суда апелляционной инстанции было отменено решение суда первой инстанции и постановлено новое решение, которым в удовлетворении требований владельцев целевых облигаций отказано. При постановлении данного решения в части требований о расторжении договора купли-продажи ценных бумаг суд согласился с утверждениями апелляционной жалобы КУА, что по договору купли-продажи ценных бумаг между истцами и ответчиком (КУА) предметом договора являлись лишь права на облигации. Передача продавцом пакетов облигаций в оговоренном количестве покупателям и принятие покупателями данных пакетов облигаций с перечислением средств в установленном договором порядке продавцу свидетельствует о полном и надлежащем исполнении сторонами обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг.

Руководствуясь ч. 1 ст. 598 ГК, согласно которой обязательство перестает действовать в случае его прекращения по основаниям, предусмотренным договором или законом, а также ст. 599, которая гласит, что обязательства прекращаются исполнением, проведенным надлежащим образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи ценных бумаг не подлежит расторжению, так как в связи с надлежащим исполнением сторонами данного договора своих обязательств он прекратил свое действие.

При принятии решения в части требований по расторжению договоров бронирования объекта недвижимости суд отметил, что важным документом, закрепляющим порядок погашения целевых облигаций, является проспект эмиссии данных облигаций, а целью заключенного договора – бронирование за владельцем пакетов облигаций ООО-1 определенного объекта недвижимости.

Так, п. 15 ст. 1 Закона "О ценных бумагах и фондовом рынке" установлено, что проспект эмиссии ценных бумаг – документ, содержащий информацию о размещении ценных бумаг и другие сведения, предусмотренные этим и другими законами, определяющими особенности размещения определенных видов ценных бумаг. В данном случае таким документом является Проспект эмиссии выпуска облигаций ООО-1: именно этот документ регулирует правила обращения облигаций, приобретенных истцами. 

Так, Проспект эмиссии выпуска облигаций ООО-1 закрепляет дату погашения, фиксирует последних субъектов в правоотношениях займа, удостоверенных облигацией. Кроме того, Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1 и договором о бронировании объекта недвижимости передача эмитенту пакета облигаций до погашения определяется как обязанность владельца. 

Кроме того, самим договором бронирования предусмотрено, что в случае отказа эмитента от погашения: передачи эмитентом недвижимости в пользу владельца пакетов облигаций из-за отсутствия такого помещения в связи с остановкой строительства, владелец облигаций имеет право на возмещение убытков по условиям договора бронирования, то есть на получение денежных средств, которые были им уплачены за приобретение облигаций в полном объеме от эмитента этих облигаций – Застройщика ООО-1.

Суд обращает внимание и на то, что, согласно условиям Проспекта эмиссии выпуска облигаций ООО-1 в случае несостоятельности Эмитента оплатить/погасить облигации в сроки, предусмотренные этим Проспектом, Эмитент публикует информацию о такой несостоятельности в официальном издании, в котором будет опубликован Проспект эмиссии облигаций не менее чем за 20 (двадцать) календарных дней до начала срока погашения облигаций. Восстановление платежеспособности должника или признание его банкротом и применение ликвидационной процедуры, полное или частичное удовлетворение требований кредиторов осуществляются в соответствии с требованиями Закона "О восстановлении платежеспособности должника или признании его банкротом".

Таким образом, суд приходит к заключению, что договор бронирования объекта недвижимости не может быть расторгнут в связи с отсутствием условий для расторжения. Так, согласно ст. 651 ГК договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом.

В данном случае и договором бронирования объекта недвижимости, и Проспектом эмиссии выпуска облигаций ООО-1 предусматривалась возможность непогашения Эмитентом (ООО-1) целевых облигаций. Владельцы пакетов облигаций при покупке данных пакетов целевых облигаций, а также при бронировании объектов недвижимости были осведомлены касательно данных рисков и действовали с пониманием данного факта.

Учитывая вышеизложенное, судом также было отказано в требовании владельцев облигаций о взыскании средств с активов КУА, действующей от своего имени в интересах паевого венчурного инвестиционного фонда, переданных владельцами пакетов целевых облигаций ООО-1 при покупке данных облигаций.

 

ВЫВОД:

В описанной ситуации покупка целевых облигаций Застройщика ООО-1 у КУА паевого венчурного инвестиционного фонда никакой роли для защиты прав и имущественных интересов покупателей данных целевых облигаций не сыграла. Так как КУА паевого венчурного инвестиционного фонда являлась лишь первым владельцем вышеуказанных целевых облигаций. Его обязанностью по договору купли-продажи ценных бумаг выступала лишь передача данных облигаций новым владельцам за обусловленную сторонами стоимость.

Выполнение же обязательств по погашению данных облигаций – передача последним владельцам целевых облигаций в собственность забронированного объекта недвижимости в сроки, предусмотренные проспектом эмиссии для погашения данных целевых облигаций, – является обязанностью эмитента указанных целевых облигаций – Застройщика ООО-1.

Сопоставляя вышеизложенную ситуацию с Вашей, можно прийти к выводу, что риски для них общие, так как связаны именно с невыполнением своих обязательств застройщиком:

1) несдача объекта недвижимости в эксплуатацию в сроки или незавершение строительства (включая варианты заморозки строительства или полного его прекращения). В данном случае владелец целевых облигаций не получает желаемого – объект недвижимости, но может рассчитывать на возмещение убытков, то есть на получение денежных средств, которые были им уплачены за приобретение облигаций в полном объеме либо в размере их номинальной стоимости от эмитента этих облигаций, при условии, что это было предусмотрено договором бронирования и/или проспектом эмиссии;

2) объявление дефолта Эмитента в связи с его неплатежеспособностью (банкротство Застройщика) – наиболее негативный вариант для владельца целевых облигаций, эмитированных таким Застройщиком, при котором минимальны даже шансы на возмещение убытков.

Таким образом, инвестирование в строительство объектов недвижимости является деятельностью, связанной с рисками, несмотря на то, что обязательные условия осуществления такого инвестирования, предусмотренные Законом, должны сводить эти риски к минимуму.

Кроме этого, хотелось бы отметить, что вариант инвестирования в строительство объектов недвижимости путем приобретения целевых облигаций является менее рискованным, нежели инвестирование путем, изложенным в Вашей ситуации. Это связано с тем, что приобретение эмитированных застройщиком облигаций является наиболее прозрачным механизмом такого инвестирования. Помимо того, при эмиссии таких целевых облигаций в установленном законом порядке определяется рейтинг "надежности" облигаций и "надежности" их эмитентов. Так, приобретая облигации у того или иного эмитента – Застройщика, Вы не будете брать "кота в мешке", так как будете иметь представление о рейтинге ("надежности") эмитента-Застройщика.

 


Получите консультацию юриста онлайн!