Добрый день! Интересует вопрос: является ли арендатор по договору аренды кредитором для арендодателя в понимании того, что первый имеет право требовать у последнего помещение для пользования. И, соответственно, еще один вопрос: может ли арендатор переуступить свое право аренды кому-то другому?
Здравствуйте! Согласно ст. 759 ГК по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Уже из этого определения можно сделать вывод, что договор найма (аренды) является двухсторонним договором, поскольку, как отмечают авторы научно-практического комментария к ст. 759 ГК, в нем существует две встречных обязанности: обязанность наймодателя передать имущество в пользование нанимателя и обязанность нанимателя вносить арендную плату. Такого же мнения придерживаются и некоторые суды (см. напр., постановление ВХСУ от 16.11.2011 г. № 51/106-30/381).
В обязательственных правоотношениях, к которым принадлежат и правоотношения, возникающие из договора аренды, праву одного лица (кредитора) противостоит обязанность другого лица (должника). А значит, если у арендодателя в соответствии с положениями ст. 759 ГК и договора аренды есть обязанность передать имущество в пользование арендатора, то, соответственно, у арендатора есть право требовать у него передачи этого имущества в пользование. Поэтому, ответ на первый вопрос является положительным: у арендатора есть право требовать у арендодателя помещение для своего пользования.
Но право требовать у арендодателя помещение не стоит отождествлять с правом аренды, аналогично тому, как и право покупателя на передачу ему определенной вещи не стоит приравнивать к праву собственности этого покупателя на эту вещь. Если первое является обязательственным правом, вытекающим из договора аренды, то второе – вещным правом, основанным на этом договоре, но не ограничивающимся его положениями.
Право требовать передачи помещения существует у арендатора до момента осуществления арендодателем такой передачи. После выполнения арендодателем своей обязанности по передачи вещи соответствующее обязательство в соответствии со ст. 599 ГК считается прекращенным. Теперь у арендатора есть право пользования помещением (право аренды), которое не может нарушать не только арендодатель, но и другие лица. В рамках правоотношений, связанных с правом аренды, все эти другие лица являются должниками по отношению к единственному кредитору – арендатору, имеющему право требовать от этих лиц не нарушать своими действиями его право аренды.
В силу этих обстоятельств право аренды не может быть передано другому лицу по договору уступки права требования, являющегося, согласно ст. 512 ГК, способом замены кредитора в обязательстве. То есть способом замены стороны в обязательственном, а не в вещном правоотношении.
Возможности по распоряжению правом аренды определены в ст. 774 ГК. Согласно этой статьи передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом. То есть для того, чтобы передать свое право пользования вещью другому лицу арендатору, как правило, необходимо получить согласие арендодателя.
Если такое согласие будет получено, то именно к субарендатору перейдет право пользования вещью. У арендатора при этом останутся обязательственные правоотношения с арендодателем, а также возникнут обязательственные правоотношения с субарендатором. Если же получить согласие арендодателя на передачу арендуемого помещения третьему лицу не получится, то распорядиться полученным правом аренды не получится.
Более того, положениями договора аренды может быть вообще запрещена передача помещения в пользование третьим лицам, и в таком случае его передача в субаренду будет возможна только после внесения соответствующих изменений в договор. Кроме того, им может быть запрещена передача арендатором и других прав, вытекающих из договора аренды. В последнем случае арендатор не сможет передать другому лицу не только право аренды, но и право требовать от арендодателя передачи помещения и/или другие права.
ВЫВОД:
Арендатор имеет право требовать от арендодателя передачи ему помещения, указанного в договоре аренды, и в этом отношении выступает кредитором последнего. Но это обязательственное право не стоит отожествлять с правом аренды, являющимся вещным правом. Передать право аренды (право пользования помещением) другому лицу, согласно ст. 774 ГК, арендатор может только с согласия арендатора, если иное не установлено договором или законом.