Здравствуйте! Имеется огороженная база, строения и сооружения которой принадлежат нам на праве собственности. База расположена на земельном участке, полученном в аренду у органов местного самоуправления. Есть необходимость передать часть заасфальтированной площадки в аренду. Какой договор предпочтительнее заключить – договор субаренды земли или договор аренды площадки?
Здравствуйте! При выборе одного из договоров изначально стоит обратить внимание на ст. 744 Гражданского кодекса, устанавливающую общее правило о возможности субаренды лишь с согласия арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором или законом. При этом ст. 792 ГК уточняет, что отношения по аренде земли регулируются специальным законом.
Соответственно, следует опираться на ст. 8 Закона «Об аренде земли», которая детализирует правила передачи земли в субаренду, в частности, устанавливая норму о возможности такой операции только в том случае, если это прямо предусмотрено договором аренды либо арендатор получил письменно разрешение арендодателя. Кроме того, в этой же статье содержится абсолютный запрет на субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций коммунальной и государственной формы собственности.
Таким образом, возможность заключения договора субаренды части земельного участка в данном случае зависит от условий договора аренды. Стоит отметить, что на практике в договорах аренды государственной и коммунальной земли зачастую имеется прямой запрет на субаренду. Если его нет либо, наоборот, имеется норма, разрешающая субаренду, договор в принципе может быть заключен.
Однако такой способ оформления отношений характеризуется рядом сложностей, поскольку возможность заключения договора субаренды зависит от решения собственника участка, в данном случае – органа местного самоуправления. Конечно, можно воспользоваться ч. 1 ст. 8 Закона «Об аренде земли», устанавливающей правило «молчаливого согласия» арендодателя, если он не дал письменного ответа на запрос арендатора о разрешении на заключение договора субаренды в месячный срок. Однако такой путь чреват в дальнейшем судебными разбирательствами, которые может инициировать как местный совет, так и местная прокуратура.
Поэтому, как правило, намного проще заключить договор аренды части целостного имущественного комплекса или части такого объекта недвижимости, как асфальтированная площадка, принадлежащих автору вопроса на праве собственности. Выбор договора зависит от того, на какой именно объект оформлено его право собственности.
Проблемы могут крыться лишь в двух моментах:
1) невозможности четко определить объект аренды;
2) отсутствии какого-либо оформления прав арендодателя на передаваемую в аренду асфальтированную площадку.
Во втором случае, в принципе, достаточно того, что данная площадка пребывает на балансе предприятия-собственника. В таком случае она считается частью принадлежащего ему целостного имущественного комплекса либо иного объекта недвижимости. Однако более надежным способом закрепления объекта является ее указание в документах технической инвентаризации соответствующего объекта.
А вот первый момент намного более существенен, ведь согласно ч. 1 ст. 760 Гражданского кодекса предметом договора аренды может быть лишь вещь, определенная индивидуальными признаками. В случае с арендой части асфальтированной площадки для определения того, какая именно часть арендуется, придется постараться. Необходимо будет зафиксировать площадь предмета аренды, его форму и границы, чтобы выделить его из остальной части площадки.
Одним из наиболее простых способов сделать это является установление ограды по периметру арендуемой части площадки (или хотя бы столбиков либо иных стационарных маркеров по ее углам), что даст возможность индивидуально определить ее. Если по тем или иным причинам это невозможно, стоит сделать привязку к ориентирам на местности, к примеру – указать расстояние от границ арендуемой части площадки до ближайших стен зданий, заборов и так далее.
Если ни один из перечисленных вариантов не возможен, необходимо заключать другой договор, например, договор ответственного хранения, если данная площадка планируется к использованию в качестве стоянки или открытого склада.