Здравствуйте! Имеется объект недвижимости (магазин), который является встроенно-пристроенным помещением в многоэтажном жилом доме. Есть необходимость провести реконструкцию магазина с расширением площади. Позволяет ли законодательство получить для этого соответствующий земельный участок в аренду из земель коммунальной собственности?
Здравствуйте! Главная проблема в данной ситуации то, что магазин является частью жилого дома. Следовательно, для расширения необходимо будет использовать участок, с высокой вероятностью относящийся в категории придомовой территории, как она определена пп. 14.1.205 Налогового кодекса. В свою очередь, данная территория, согласно ст. 1 Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», является неотъемлемой частью такого объекта, как жилой комплекс (имеет статус целостного имущественного комплекса).
Права на такие участки регулируются ст. 42 Земельного кодекса. Исходя из ее норм, такой участок либо находится в собственности территориальной общины и передается в пользование обслуживающей дом организации (если дом остается в коммунальной собственности), либо передается созданному в доме объединению совладельцев на праве собственности или пользования.
В то же время ст. 377 Гражданского кодекса устанавливает правило: «право на землю следует за правом на недвижимость». Это означает, что придомовая территория находится в собственности либо пользовании владельца дома. При этом суды (см., к примеру, определение ВССУ от 20.04.2011 по делу № 6-3916св10), как правило, распространяют эту норму и на владельцев части дома. Упомянутое в вопросе помещение является частью дома исходя из ст. 1 Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».
Как видим, налицо коллизия норм, осложняющаяся тем, что, как правило, на практике права на придомовую территорию вообще никак не оформлены.
Госкомзем своим письмом № 10046/17/4-10 от 26.05.2010 разрешил данную коллизию в сторону приоритета норм Земельного кодекса, указав на то, что пользователями придомовых территорий могут быть лишь:
1) объединения совладельцев многоквартирных домов;
2) организации, управляющие такими домами.
Следует отметить, что суды не раз опирались на данное разъяснение при вынесении своих решений. В качестве иллюстраций из числа наиболее свежих решений можно привести определение ВАСУ от 13.06.2013 № 2а-13820/12/2670 и постановление ВХСУ от 23.10.2012 № 5023/10557/11 (5023/6841/11).
То есть собственнику лишь одного помещения в доме получить в аренду часть придомовой территории вряд ли получится. Даже если местный совет пойдет на это, с высокой вероятностью может быть подан иск прокуратуры с требованием отменить соответствующее решение, который будет удовлетворен судом.
Таким образом, на данный момент единственный полностью законный способ закрепить право на придомовой участок не за жэком: создать в доме ОСМД, принять на его баланс дом и добиться решения местного совета о передаче участка в пользование либо собственность ОСМД. В таком случае режим использования участка будет определяться ОСМД и владелец магазина сможет расширить площадь принадлежащих ему помещений по согласию других членов ОСМД.
Но этот путь очень длителен и не всегда возможен (например, в силу того, что еще не все квартиры и нежилые помещения в доме приватизированы). Также он ставит собственника магазина в зависимость от воли других владельцев помещений в доме.
Другое дело, что в принципе при расширении площади магазина не изменяется назначение придомовой территории – необходимый собственнику нежилого помещения участок продолжает использоваться для размещения и обслуживания жилого дома. Кроме того, ст. 375 Гражданского кодекса предусматривает право собственника земли разрешать строительство объектов недвижимости на принадлежащей ему земле третьим лицам.
Таким образом, выделение части придомовой территории в аренду владельцу магазина не является обязательным условием для законного возведения пристройки и расширения площади магазина. Но стоит помнить, что способ урегулирования проблемы путем самовольного строительства пристройки с последующим признанием права собственности на возведенный объект через суд в данной ситуации не применим. Это следует из норм ст. 376 Гражданского кодекса, требующих для принятия соответствующего решения суда предварительного оформления прав владельца самостроя на земельный участок, а также устанавливающих правило об обязательном сносе самостроя, возведенного на чужой земле, по требованию владельца земли.
А вот если необходимый для расширения магазина земельный участок выходит за пределы придомовой территории (это можно проверить по землеустроительной и градостроительной документации), можно считать, что собственнику магазина повезло. В таком случае он может получить его в аренду на общих основаниях и в порядке, определенном ст. 124 Земельного кодекса и Законом «Об аренде земли».
ВЫВОД:
Ответ на вопрос зависит прежде всего от того, принадлежит ли планируемый к получению участок к придомовой территории. Если он является ее частью, получить его в аренду будет практически невозможно. Если же речь идет об участке за пределами придомовой территории, с высокой вероятностью проблем быть не должно.