Здравствуйте. Предприятие, в собственности которого находится первый этаж жилого дома, установило забор вокруг придомовой территории с замками на калитках. Пройти жильцам там нереально. Подскажите, как бороться с такими действиями предприятия? На какие законодательные акты могут опираться представители предприятия и жильцы дома? Как нужно было бы правильно устанавливать забор с правовой точки зрения?
Здравствуйте! Назначением придомовой территории многоквартирного дома является его обслуживание и обеспечение удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд собственников (сособственников) и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, размещенных в таком доме.
Исходя из этого, установление забора вокруг придомовой территории возможно, однако это:
1) должно быть в интересах владельцев (жильцов, арендаторов, пользователей нежилых площадей) всех помещений многоквартирного дома;
2) не должно любым образом ограничивать права владельцев/жильцов/пользователей помещений многоквартирного дома;
3) должно быть осуществлено в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством.
Для ответа на вопрос о том, каким образом в данном случае правомерно возвести забор (в том числе с ограничением входа посторонних лиц), необходимо исходить из правового статуса придомовой территории. Так, ст. 42 Земельного кодекса, среди прочего, определяет, что придомовая территория, расположенная на земельном участке государственной или коммунальной собственности, может передаваться в постоянное пользование субъектам, осуществляющим управление соответствующим домом. В случае приватизации многоквартирного жилого дома придомовая территория может передаваться безоплатно в собственность или в пользование объединению собственников дома (далее – ОСМД).
То есть законодательство предусматривает лишь две категории субъектов, которые могут принимать решение о порядке пользования придомовой территорией (в том числе устанавливать забор и другим образом облагораживать придомовую территорию): обслуживающее предприятие и ОСМД. При этом подразумевается, что и в первом, и во втором случае оборудование придомовой территории осуществляется с учетом интересов владельцев/жильцов дома и не вопреки возможности его обслуживания. Поэтому прежде чем ограждать придомовую территорию, предприятию следовало согласовать этот вопрос, во-первых, с одним из указанных уполномоченных субъектов, а во-вторых – с местными органами власти.
В противном случае возведение ограждения является противозаконным, так как это будет либо самовольным строительством, либо вдобавок к этому превышением полномочий участника ОСМД (в том числе нарушение порядка использования придомовой территории – ст. 15 Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»). К тому же очевидно, что, если в данной ситуации речь идет об ОСМД, решение о возведении забора или не принималось вообще, или оно не предусматривало такое ограничение прохода через придомовую территорию для жильцов дома (ведь такой вопрос должен рассматриваться всеми членами ОСМД).
Следовательно, на каком бы этаже не было расположено нежилое помещение, его владелец/пользователь не вправе устанавливать забор, ограничивающий возможность остальных владельцев/жильцов помещений многоквартирного дома пользоваться придомовой территорией. Причем в данном случае речь идет не только о праве передвижения по придомовой территории, но и об обслуживании дома, препятствие которому может создаваться из-за неправомерного ограждения.
Вдобавок к указанному следует упомянуть о Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий и Методических рекомендациях по определению придомовых территорий многоквартирных домов. Ведь очевидно, что ограждение придомовой территории осуществлено вопреки положениям указанных нормативно-правовых актов и ставит под угрозу их реализацию. Поэтому указанные Правила и Методические рекомендации можно отнести к законодательству, чьи нормы, затрагиваются в данной ситуации.
Исходя из этого, ответ на вопрос о том, что следует делать в сложившейся ситуации, следует сформулировать так.
Во-первых, судя по всему, возведение забора было незаконным. Так что жильцы вправе требовать устранения препятствий для своего перемещения по придомовой территории. Как минимум речь идет об освобождении прохода к дому. Как максимум – может ставиться вопрос о сносе незаконного сооружения, если его постройка не была согласована в надлежащем порядке. При этом жильцы вправе требовать и возмещения ущерба, который был причинен действиями предприятия, если таковой имеет место.
Во-вторых, жильцы в случае невыполнения своих законных требований вправе защищать свои права всеми предусмотренными законодательством методами, применимыми в данной ситуации (обращение в органы государственной власти и местного самоуправления, суд, правоохранительные органы).