Майно може передаватися однією особою іншій не тільки у власність, а й у користування. Таке майно використовується на умовах і протягом строку, передбачених договором, і підлягає поверненню з його припиненням. Договори про передання майна в користування регулюються ЦК, ГК, Земельним кодексом України (далі - ЗК), Житловим кодексом України (далі - ЖК) та законами "Про оренду державного і комунального майна" та "Про оренду землі".
Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) - особа, яка здає в оренду майно, і наймач (орендар) - особа, яка використовує майно. Орендодавцем є власник майна або його представник. Як правило, представник власника виступає орендодавцем у разі оренди державного і комунального майна: Фонд державного майна України (ФДМУ), його територіальні відділення або представництва або орган місцевого самоврядування (управління комунального майна). Згідно зі ст. 5 Закона України "Про оренду державного і комунального майна" орендодавці цього майна відрізняються залежно від об'єкта оренди. Якщо має місце оренда цілісного майнового комплексу (ЦМК), то орендодавцем є ФДМУ. Дер- жпідприємства виступають орендодавцями окремого індивідуа- льно-визначеного майна і нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, а з дозволу державних або комунальних органів (ФДМУ, органів АРК або управлінь комунального майна) - також у відношенні структурних підрозділів (філій, цехів, ділянок) і нерухомого майна, що перевищує площу 200 кв. м.
Державні організації взагалі не мають права бути орендодавцями. Академія наук України, галузеві академії (Академія правових наук, Академія медичних наук та ін.) таким правом наділені, так само, як і їхні інститути й установи, відповідно до Закону України "Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України, галузевих академій наук і статусу їхнього майнового комплексу".
Наймачем (орендарем) може бути будь-яка особа. Нині для цього не треба реєструватися як суб'єкту підприємницької діяльності.
Предметом договору найму (оренди) може бути індивідуально-визначена неспоживна річ та майнові права (ст. 760 ЦК). Серед речей, що можуть бути предметом договору найму(оренди), законодавець окремо визначає земельну ділянку (§ З гл. 58), будівлю або іншу капітальну споруду (§ 4 гл. 58), транспортний засіб (§ 5 гл. 58), житло (гл. 59 ЦК). Зауважимо, що відносини найму (оренди) житла регулюються в окремій главі ЦК.
Якщо здається в оренду ЦМК, до його складу входять грошові кошти, які передаються орендареві на умовах кредиту52. Законом встановлюється перелік об'єктів, які не можна взяти в оренду, зокрема, акваторії портів, причали всіх видів, набережні причалів, портові системи інженерної інфраструктури, об'єкти культури, архітектури, спорту, утворення, фінансовані з бюджету.
Згідно зі ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві передається право користування земельною ді-лянкою, яка прилягає до будівлі чи споруди, в розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Унаслідок неузгодженості між ЦК та Земельним кодексом України (далі - ЗК) виникають проблеми стосовно оформлення відносин оренди земельної ділянки. Існують такі підходи: 1) орендар будівлі автоматично не стає землекористувачем, для цього має бути укладений окремий договір оренди землі; 2) договір повинен комплексно регулювати відносини найму (оренди) будинку та земельної ділянки (ч. 2 ст. 124 ЗК); 3) право найму (оренди) земельної ділянки виникає у наймача (орендаря) будівлі автоматично (ст. 796, ч. 2 ст. 196 ЦК).
Така ж суперечливість існує й у випадку, коли орендодавець будівлі не є власником земельної ділянки, внаслідок чого постає питання про необхідність згоди власника останньої на передачу її в користування. За ст. 796 ЦК України це не вимагається, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки, а в ч. 4 ст. 93 ЗК України та ст. 8 Закону України "Про оренду землі" передбачено зворотне. Ці приклади свідчать про необхідність узгодження тих законів, що регулюють однакові відносини по-різному.
Орендна плата підлягає сплаті орендарем в розмірі, встановленому договором, а якщо орендується державне і комунальне майно, її розмір вираховується за відповідною методикою53. Зміни орендної плати можуть бути внаслідок змін цін и тарифів, причому лише за погодженням сторін, а також зміни стану об'єкта оренди. Останнє можливо за обставин, що виникли з незалежних від орендаря причин, зокрема внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди, тощо. Це має довести в судовому порядку орендар. Якщо в погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише в частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном. Орендар також може порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати, якщо він з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, наприклад, унаслідок здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявності в майні недоліків, що роблять неможливим його використання за призначенням, тощо.
Відповідно до ст. 797 ЦК орендна плата за користування будинком або спорудою містить у собі плату за користування земельною ділянкою. Проте можливість застосування цієї норми на практиці викликає деякі сумніви, оскільки користування земельною ділянкою може здійснюватися лише на підставі відповідного договору оренди, істотною умовою якого є орендна плата. Тому її дублювання в договорі оренди будинку або споруди приведе до безпідставного збагачення орендодавця будинку або споруди.
Цивільний кодекс у ч. 2 ст. 762 передбачає, що орендна плата може за вибором сторін вноситись у грошовій або натуральній формі. Між тим згідно з ч. З ст. 286 ГК орендна плата може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря.
У випадку несвоєчасної сплати орендної плати стягнення заборгованості провадиться в безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса54. Заборгованість з орендної плати протягом трьох місяців підряд слугує підставою для односторонньої відмови орендодавця від договору (ч. 1 ст. 782 ЦК).
Форма договору найму (оренди) залежить від його предмета та строку дії: а) вимоги до найму (оренди) майна, крім будівлі та іншої капітальної споруди, у гл. 58 ЦК не встановлюється, тому у відношенні цього договору діють загальні правила, викладені в статтях 205 - 210 ЦК, а в гл. 59 (щодо найму житла) вказується про просту письмову форму (ст. 811 ЦК); б) стосовно найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди - якщо строк договору становить до 3-х років, він укладається у письмовій формі, а на три роки і більше - підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК). Він також має бути зареєстрований (відповідно до ст. 794 ЦК, ст. 19 та ін.) Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їхні обмеження"). Згідно зі статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Строк дії договору має бути позначений у ньому, а за відсутності такого - договір вважається укладеним на невизна- чений строк (ч. 1 та 2 ст. 763 ЦК). При цьому має значення і момент, з якого договір вважається укладеним, яким є оформлення акта прийому-передачі орендованого майна (ч. 1 ст. 795 ЦК), що стосується найму будівлі або іншої капітальної споруди. Утім, початком строку дії договора є момент набрання ним чинності, яким є момент його укладення в належній формі (статті 631, 638 ЦК) або державна реєстрація (ст. 20 "Про оренду землі").
Дія договору найму (оренди) триває до спливу зазначеного в ньому строку. Стаття 763 ЦК, на відміну від ст. 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна та ст. 33 Закону "Про оренду землі", не передбачає правила про те, що договір за відсутності повідомлення про припинення вважається продовженим.
Серед прав та обов'язків сторін договору найму (оренди) одним із найважливіших є несення витрат на ремонт майна. Компенсація за поліпшення майна може передбачатися в договорі. Разом із тим часто виникають спори з приводу того, чи має орендар ще раз узгоджувати з орендодавцем проведення ремонту, якщо це й так зазначено в договорі як його обов'язок. Судова практика в цих питаннях різноманітна: від встановлення судом, що таке зазначення в договорі свідчить про попередню згоду орендодавця на це, до протилежної позиції, згідно з якою це ще не свідчить про узгодженість про розмір коштів, які має вкладати орендар у ремонт, особливо, про ті, що будуть компенсуватися його орендодавцем.
У статті 777 ЦК і ч. 1 ст. 285 ГК передбачено переважне право орендаря на продовження договору оренди. При цьому ЦК, на відміну від ГК, висуває умови і порядок здійснення цього права.
5) Орендар може претендувати на продовження договору оренди лише в тому випадку, якщо він належним чином виконував свої обов'язки.
6) Він має переважне право порівняно з іншими особами, які претендують на укладання договору оренди. Як правило, таке питання виникає тоді, коли орендодавець хоче здати приміщення іншому орендареві.
7) Якщо майно, яке перебуває в оренді, більше в оренду власником здаватися не буде, то про переважне право орендаря йтися не може, тому що немає особи, у порівнянні з якою у нього була б перевага.
Орендар, який має намір скористатися своїм переважним правом, зобов'язаний проінформувати про це орендодавця (відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК). Разом з тим, якщо орендар користується майном після закінчення строку дії договору (ст. 764 ЦК), не інформуючи орендодавця про свій намірскористатися переважним правом, продовження строку залежить від волі орендодавця. Якщо він не проти, то договір буде пролонгований на такий же строк на тих же умовах (ч. 4 ст. 284 ГК). В іншому разі протягом місяця після спливу строку дії договору орендодавець повідомляє про це орендареві, який мусить підкоритися і повернути орендоване майно. За таких обставин він утрачає своє переважне право.
5. На новий строк договірні відносини між тими ж особами можуть продовжуватися на інших умовах. Це особливо стосується орендної плати.
Припинення договору найму (оренди) має місце у випадку смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом, та в разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст. 781 ЦК), при відмові орендодавця від договору оренди (ст. 782 ЦК). Умови, викладені в статтях 783 та 784 ЦК, необхідні для розірвання договору оренди, проте самі по собі не спричиняють припинення цього договору, а є лише підставами для звернення відповідної сторони до суду. До цього варто додати і передбачені ст. 291 ГК такі підстави припинення договору оренди, як закінчення строку, на який він був укладений, викупу (приватизації) об'єкта оренди (що передбачено також ст. 705 ЦК), загибелі (знищення) об'єкта оренди.
Цікавим є питання про те, як бути з ЦМК, взятим в оренду, кому його передавати, якщо державне підприємство, ЦМК якого був переданий в оренду, ліквідовано. У цих випадках орендоване майно потребує повернення орендодавцеві (ФДМУ), який упродовж певного строку володіє ним, або знов передати в оренду, або приватизувати.