1. Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, которое изготовило (создала) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи.
2. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.
Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
3. До завершения строительства (создания имущества) лицо считается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе этого строительства (создания имущества). В случае необходимости лицо, указанное в абзаце первом настоящей части, может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
4. Часть четвертая исключена (С изменениями, от 15.12.2005)
Комментарий:
1. Согласно заголовков в. 331 и 322 ГК, сфера их действия имеет разграничиваться по признаку того, создается новая вещь или осуществляется переработка вещи. Но при толковании правовых норм заголовкам статей, как и любым общим положениям законов, нельзя предпочитать содержанием этих статей, который (содержание) в этом контексте должно квалифицироваться как таковой, что определяет специальные положения. Из содержания ч. 1 ст. 331 ГК предстоит сделать вывод о том, что эта часть решает вопрос возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную из материалов лица, изготовила (создала) эту вещь. Из содержания ст. 332 ГК следует, что она решает вопросы права собственности на вещь (новую вещь), созданное путем переработки чужой вещи (чужих материалов).
2. Лицо, создавшее (изготовила) новую вещь из своих материалов, приобретает право собственности на вновь вещь. В то же время допускается установление законом или договором другой (например, если договором предусмотрено, что право собственности на вещь,
что была изготовление на заказ другого лица, принадлежит этому лицу).
3. Действие ч. 1 ст. 331 ГК распространяется на создание новой вещи из своих материалов любым лицом, в том числе и лицами, не достигшими четырнадцати или восемнадцати лет, поскольку создание новой вещи не является сделкой, а потому не требует какого-либо
объема дееспособности.
4. На основании ч. 1 ст. 331 ГК решается вопрос о праве собственности на вещь, созданную лицом из своих материалов на основании договора с другим лицом. Владельцем такой вещи является лицо, создавшее ее. Но это правило является диспозитивным. В случаях, если дело
изготовлена лицом из материала, который ему не принадлежит, применяется ч. ст. 332 ГК.
5. По общему правилу абзаца первого ч. 2 ст. 331 ГК право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Эта формулировка не является достаточно определенным. Действительно, надо выяснить, какой же юридический факт дает основания утверждать, что строительство объекта является завершенным. Поэтому абзац первый вообще не подлежит применению. Этот вывод подтверждается абзацем вторым ч. 2 ст. 331 ГК, юридическим фактом, порождающим право собственности на вновь созданное недвижимое
имущество в случаях, когда законом или договором предусматривается принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, называет принятия объекта к эксплуатации. Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов [313] не устанавливает каких-либо исключений из общего правила об обязательности принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов. Принятие законченных строительством объектов в эксплуатацию осуществляется после надлежащего оформления акта готовности объекта к эксплуатации и выдачи заказчику зарегистрированного инспекцией государственного архитектурного строительного контроля свидетельства о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил (п. 4 , 12, 13 Порядка).
6. Но и оформления акта о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта право собственности на недвижимое имущество не порождает. Согласно абзацу второму ч. 2 ст. 331 ГК в случаях, когда право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [215] не устанавливает каких-либо исключений из общего правила о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента регистрации этого права. Это - достаточно определенное, хотя и алогично правило: права не существует, пока оно не будет зарегистрировано, но при отсутствии права не может быть осуществлена его регистрации. И все же законодатель считает, что «что-то» регистрируется. Регистрация этого «что-то» порождает право собственности. Законодатель признал неприемлемым установить, что регистрируется «что-то», поэтому он установил, что регистрируется право, которого в регистрации не существует.
7. Между принятием законченного строительством объекта к эксплуатации и государственной регистрацией права собственности на вновь созданное недвижимое имущество есть еще один юридический факт - получение заказчиком (лицом, сама создала объект недвижимого имущества из своих материалов) свидетельства о праве собственности на вновь созданное недвижимое имущество. Это свидетельство выдается местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления (п. 6 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество [352]).
8. До возникновения права собственности на построенное недвижимое имущество право собственности существует только на материалы, оборудование и другое имущество, использованное при строительстве. Комментируемая статья, не решает вопрос о том, кто же является собственником этих материалов, оборудования. Поскольку иное не установлено, владельцем следует считать того, кто предоставил соответствующее имущество для осуществления строительства, кроме случаев, когда договором предусмотрено иное. Но следует учитывать, что до возникновения права собственности на построенное недвижимое имущество существует право собственности не только на материалы, оборудование и т.п. (ч. ст. 331 ГК), но и право собственности на объект строительства или результат других строительных работ. Субъектом этого права собственности является заказчик, если иное не установлено договором (ст. 876 ГК).
9. Согласно ч. З ст. 331 ГК лицо, имеющее право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, при условии, что она является собственником материалов, оборудования и т.п. (ч. ст. 331 ГК) и объекта строительства или
других строительных работ (ст. 846 ГК), может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства. Реально подразумеваются договоры об отчуждении и ипотечные договоры. Предметом договора об отчуждении является объект незавершенного строительства,
под которым согласно абзацу третьему ст. 1 Закона «Об ипотеке» [197] понимается объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесенные расходы на его сооружение и который не принят в эксплуатацию в соответствии с законодательством. При
этом для регистрации права собственности приобретателя на объект незавершенного строительства, кроме договора об отчуждении, предоставляются документы, подтверждающие вещное право на земельный участок, проектно-сметная документация, а также документы,
содержащих описание объекта незавершенного строительства.
10. Статья 331 ГК не устанавливает каких-либо правил получения публичного разрешения на отчуждение объекта незавершенного строительства. Это дает основания для вывода о том, что любое разрешение не является для этого необходимым. Но этот правовой предписание не может применяться вопреки специальному публично-правовом предписания части пятой ст. 55 Закона «О нотариате» [75], согласно которому соглашения об отчуждении жилого дома, будивцицтво которого не завершено, удостоверяются нотариально при наличии решения соответствующего органа местного самоуправления или соответствующей местной государственной администрации. С учетом неполной логической тождественности жилого дома, строительство которого не завершено, и других незавершенных строительством объектов недвижимого имущества, а также исторического фактора (тенденции к унификации правила о сделках по недвижимости), следует сделать вывод, что часть пятая ст. 55 Закона «О нотариате» подлежит применению по аналогии с
отношений по отчуждению объектов незавершенного строительства, не являются жилыми домами, строительство которых не завершено.
11. Относительно передачи в ипотеку объектов незавершенного строительства, часть вторая ст. 16 Закона «Об ипотеке» устанавливает, что оно осуществляется путем передачи в ипотеку «прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства или имущественных прав на них.