1. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на других равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.2. Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает.
Если другие совладельцы отказались от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права относительно недвижимого имущества на протяжении одного месяца, а относительно движимого имущества - в течение десяти дней со дня получения ими сообщения о-торговец имеет право продать свою долю другому лицу.
3. Если желание приобрести долю в праве общей долевой собственности обнаружили несколько совладельцев, продавец имеет право выбора покупателя.
4. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить в суд иск о пере-ведения на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.
К таким требованиям применяется исковая давность в один год.
5. Передача совладельцем своего преобладающего права покупки доли в праве общей долевой собственности другому лицу не допускается.
Комментарий:
1. Преимущественное право сособственников на покупку доли в праве общей долевой собственности совладельцы имеют только в случаях отчуждения этой доли по договору купли-продажи. Поэтому совладельцы не имеют этого права в случаях отчуждения по договорам дарения, пожизненного содержания и т.д.. Но договор мены признается в новом Гражданском кодексе разновидностью купли-продажи. Поэтому отчуждения доли в праве общей долевой собственности на основании договора мены не исключает преимущественного права покупки.
2. Совладельцы не имеют преимущественного права на приобретение доли в общей долевой собственности, продается с публичных торгов (на аукционе). Публичные торги (аукционы) могут проводиться не только в случаях принудительной продажи имущества, но и на усмотрение совладельца, что отчуждает свою долю в общей долевой собственности.
3. Реализация преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности существенно осложняется тем, что обычно считается допустимым по договоренности между совладельцем и покупателем доли объекта общей долевой собственности объявить более высокую цену продажи, неприемлема для совладельцев, хотя на самом деле цена продажи значительно ниже.
4. С целью обеспечения преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности на продавца этой доли возлагается обязанность письменно уведомить совладельцев о намерении продать долю. В сообщении должны быть указаны цена, а также условия продажи. Лицо, продает долю в общей долевой собственности, получает возможность продать ее любому лицу по своему усмотрению только при наличии одного из следующих условий: 1) все совладельцы отказались от осуществления своего преимущественного права на покупку доли, 2) ни один из сособственников не совершил этого
права в течение установленного срока. Этот срок установлен продолжительностью один месяц относительно недвижимого имущества и десять дней - по движимого имущества. Он исчисляется со дня получения уведомления о продаже доли в общей долевой собственности.
5. Продавец доли в общей собственности имеет право выбора покупателя среди других совладельцев, если желание приобрести долю отчуждаемого обнаружили несколько совладельцев.
6. Договор купли-продажи доли в общей собственности, заключенный в нарушение преимущественного права совладельцев, можно было бы признать недействительным на основании ч. 1 ст. 215 и ч. 1 ст. 203 ГК как таковой, что противоречит ч. 2 ст. 362 ГК. Но применение при этом общих правил ст. 215 ГК о недействительности сделок, содержание которых противоречит актам гражданского законодательства, невозможно, поскольку закон действует
положением с учетом практики его толкования компетентным судом (решение Европейского Суда по правам человека по делу «Лейла Шахин против Турции», а судебная практика допускает защиту преимущественного права только согласно специальному правила ч. 4 ст. 362 ГК.
Это правило предоставляет совладельцам, чье преимущественное право нарушено, возможность обращения в суд с исковым заявлением о переводе на них (на него) прав и обязанностей покупателя. Такая позиция сформулирована Верховным Судом в порядке толкования ст. 114 ранее действовавшего Гражданского кодекса, по содержанию в части, рассматриваемой соответствует ст. 362 ГК [387, с. 51]. Ответчиками по такому иску должны быть обе стороны договора купли-продажи доли в общей долевой собственности. В случаях обращения с таким иском нескольких совладельцев возможно частичное удовлетворение исков каждого из них в пропорции, учитывающий размер их долей в общей долевой собственности.
7. На истца возлагается обязанность внести на депозитный счет суда одновременно с совершением иска все суммы, которые должен оплатить покупатель доли в общей долевой собственности. Но невнесения указанных сумм не является препятствием для принятия судом искового заявления. Невнесение этих сумм дает основание для отказа в удовлетворении иска.
8. Для обращения в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя установлен срок исковой давности в один год (п. ч. 2 ст. 258 ГК).