ГЛАВА 33 Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд
Статья 407. Основания возникновения права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд
1. Право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (далее - землепользователь).2. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) может отчуждаться и передаваться в порядке наследования, кроме случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи.
3. Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам, внесено в уставный фонд, передано в залог.
(С изменениями, от 16.09.2008)
Комментарий:
1. Принятие нового Гражданского кодекса крайне усложнило применение правовых норм, регулирующих отношения по пользования земельными участками. Эти отношения регулируются нормами земельного законодательства. В соответствии со ст. 792 ГК по поводу передачи земельного участка в аренду (аренду) устанавливаются гражданско-правовые обязательства. Не исключается распространение на такие правоотношения норм Хозяйственного кодекса [42]. Отношения по временного пользования земельными участками могут регулироваться также институтами вещного права, которые со времен римского права получили название эмфитевзис и суперфиций.
2. Различить эмфитевзис и обязательства аренды земельного участка для сель-скохозяйственных потребностей социально-экономическим признакам невозможно. Поэтому они разрез-няються по чисто формальному признаку: если договор стороны назвали договором о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд, то к отношениям сторон применяются положения главы 33 Гражданского кодекса («Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд»). Если стороны определили договор как договор аренды земельного участка, то в право отношений между сторонами применяются положения Земельного кодекса [38], в. 792 ГК, ст. 148 - 153 ГК [42], Закона «Об аренде земли» [205].
3. Специальные правила о форме договора о предоставлении права пользования земельным участком на условиях эмфитевзиса не установлены. Поэтому в соответствии со ст. 205 - 208 ГК такие договоры заключаются в письменной форме. Государственная регистрация таких договоров не предусмотрена. Но право пользования земельным участком на условиях суперфиция подлежит государственной регистрации. Это предусмотрено п. «г» ч. 1 ст. 4 Закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» [215].
4. Эмфитевзис может отчуждаться на основании каких-либо гражданско-правовых договоров и переходить (термин «передаваться», используемое в ч. 2 ст. 407 ГК, является некорректным) в порядке наследования. С оговорка «кроме случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи» косвенно следует и заключением от противного проявление-ляется правовое предписание, согласно которому другие отступления от правила, сформульо-ного в ч. 2 ст. 407 ГК, не допускаются. Это не препятствует законодателю (согласно сложившейся практике) предусмотреть специальными положениями другое, но препятствует отступление в договоре от ч. 2 ст. 407 ГК, поскольку согласно ч. ст. 6 ГК недопустимости цессии от актов гражданского законодательства может следовать (как в данном случае) из последних.
5. С ч. ст. 407 ГК косвенно вытекает и заключением от следующего правового явления (запрещения отчуждения эмфитевзиса землепользователем) к предыдущему оказывается правовое предписание, согласно которому земельные участки государственной или коммунальной собственности могут передаваться в пользование для сельскохозяйственных нужд (на условиях эмфитевзиса). Это соответствует ст. 127 ЗК, которая предоставляет органам государственной власти и органам местного самоуправления в пределах их полномочий право осуществлять продажу прав на земельные диляйкы, в частности эмфитевзиса. При этом приписывается соблюдать принципов конкурентности и правилами главы 21 «Продажа земельных участков на конкурентных началах» Земельного кодекса.
6. Часть 3 ст. 407 ГК не препятствует наследованию права пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности на условиях эмфитевзиса.