1. Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Комментарий:
1. Из статьи, комментируется, можно сделать вывод о том, что государственная реги-страции договоров купли-продажи охватывается понятием формы договора. Однако это не является основанием для общего вывода следующего содержания. Содержание положений Гражданского кодекса дает основания утверждать, что государственная регистрация договора выходит за пределы понятия формы договора.
2. Договор купли-продажи любого недвижимого имущества (такое имущество определяется в ч. 1 ст. 181 ГК) подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Часть 3 ст. 191 ГК распространяет правовой режим недвижимости на предприятие как единый имущественный комплекс. Следовательно, договор купли-продажи предприятия как единого имущественного комплекса подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
Единственный имущественный комплекс структурного подразделения или части предприятия не вы-разбирается прямо законом видом недвижимого имущества. Но во всех случаях, когда в состав единого имущественного комплекса структурного подразделения или части предприятия, отчуждается по договору купли-продажи, входит недвижимое имущество, договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
3. Часть 1 ст. 181 ГК предусматривает только возможность распространения законом режима недвижимых вещей на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также на другие вещи, права на которые подлежат регистрации. Поэтому при отсутствии специального закона, который бы предусматривал нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договоров купли-продажи таких объектов, нотариальное удостоверение не является обязательным, а государственная регистрация договоров купли-продажи таких объектов не осуществляется. Это не исключает регистрации воздушных судов в соответствии со ст. 25 Воздушного кодекса [21], а морских торговых судов - согласно ст. 26 Кодекса торгового мореплавания [23].
4. Статья 657 ГК не является препятствием для нотариального удостоверения любого договора купли-продажи, если стороны договора договорились об этом.
5. Отсутствие указания в ст. 657 ГК на возможность установления закона и иных случаев, когда договоры купли-продажи подлежат нотариальному удостоверению, не исключает действия специальных правил, установленных законами, в том числе принятыми до введения в действие нового Гражданского кодекса, и предусматривающие нотариальное удостоверение договоров купли-продажи . С учетом этого сохраняет силу положения ч. 2 ст. 27 Закона «О приватизации государственного имущества» [83], которая предусматривает нотариальное удостоверение договоров об дальнейшее отчуждение объектов приватизации, пусть таким объектом был пакет акций, то есть имущество, не относится к категории недвижимого.
6. В соответствии со ст. 657 ГК государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи недвижимого имущества.
7. От государственной регистрации, предусмотренной ст. 657 ГК и отвечает в. 210 ГК, следует отличать регистрации договоров купли-продажи объектов приватизации соответствующим местным советом, предусмотрено ч. 7 ст. 23 Закона «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)» [75]. Ввод в действие нового Гражданского кодекса не привело к потере силу ч. 7 ст. 23 названного Закона. Итак, договоры
купли-продажи объектов малой приватизации, относятся к категории недвижимого имущества, подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 657 ГК и 210 ГК, Временного порядка государственной регистрации сделок [327], а также регистрации в соответствующем местном совете. Однако последняя регистрация прямого гражданско-правового значения не имеет, а может влиять только на фактическую реализацию покупателем своих прав, которых он приобрел
по договору.