1. Договор найма заключается на срок, установленный договором.2. Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.
Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может от-говориться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от до-говора найма, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества.
Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от дбговору, заключенного на неопределенный срок, он прекращается по истечении максимального срока договора.
Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, соответствующий максимальному сроку.
Комментарий:
1. В статье, которая комментируется, не различаются «срок договора найма» и «срок найма». Это может привести к неопределенности относительно прав и обязанностей сторон. Дело в том, что стороны часто бывают заинтересованы в том, чтобы заключить договор найма заранее, особенно если нанимателю требуется значительное время для приготовления к использова-имущества. Если в таком случае в договоре указать на дату его заключения и установить условие о том, что договор заключается на срок, например, три года, логично сделать вывод о том, что через три года, отсчитывая от дня заключения договора, заканчивается срок действия договора , а следовательно, и срок пользования имуществом со стороны нанимателя. Если при заключении договора найма заранее указать в договоре дату его заключения и установить срок найма продолжительностью три года, трудно будет сделать вывод о том, с какого дня начинает ход этот трехлетний срок - со дня заключения договора или со дня передачи имущества в пользование нанимателю. Поэтому при заключении договора найма целесообразно было бы устанавливать условие о том, что согласно договору имущество передается в пользование нанимателю на срок, например, три года, который начинает течение со дня передачи вещи нанимателю, который (день) подтверждается актом передачи-приема имущества. На стадии разрешения спора между нанимателем и наймодателем условие о сроке действия договора должна толковаться так, что этот срок отсчитывается со дня заключения договора, а условие о сроке найма - так, что этот срок отсчитывается с даты передачи имущества нанимателю.
2. Возможно заключение договора найма на неопределенный срок. Его расторжения в соответствии со ст. 782 - 784 ГК не исключается. Дополнительным основанием и способом расторжения такого договора является односторонний отказ от него одной из его сторон в любое время по своему усмотрению. Устанавливается только обязанность стороны, заявляет об отказе от договора, предупредить об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца. Такое предупреждение следует понимать как сам отказ. Односторонняя сделка, который направляется на расторжение договора и осуществляется путем отказа от договора (уведомление об отказе), следует считать совершенным с момента получения другой стороной уведомления об отказе, а последствия этой сделки (прекращение договора) наступают по истечении соответственно одного или трех месяцев. Сторона направила другой стороне извещение об отказе от договора, может отозвать свой отказ только до получения уведомления другой стороной.
3. Согласно ч. З ст. 763 ГК законом могут устанавливаться максимальные сроки найма отдельных видов имущества. Такие сроки являются императивными, отступать от них со ссылкой на ч. З ст. 6 ГК нельзя. Если такое отступление допущено, условие договора о сроке в части, превышающей указанный максимальный срок, не признается законом ничтожным (недействительным). Не может она быть признанной недействительной и судом на основании ч. 1 ст. 215 и ч. 1 ст. 203 ГК, поскольку в этом случае законодатель использует специальную правовую конструкцию: при установлении срока договора найма, который превышает предусмотренный законом максимальный срок, договор считается заключенным на срок, соответствующий максимальному сроку. В настоящее время максимальный срок найма (аренды) установлен только в отношении аренды земельных участков (ч. З ст. 93 Земельного кодекса [27]; ч. 1 ст. 19 Закона «Об аренде земли» [165]).