1. Наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок.Наниматель, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора найма на новый срок, обязан сообщить об этом наймодателя до истечения срока договора найма в срок, установленный договором, а если он не установлен в-говором, - в разумный срок.
Условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон. В случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается.
2. Наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в наем, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.
Комментарий:
1. Права нанимателя, установленные ст. 777 ГК, являются предпочтительными, т.е. наниматель имеет преимущество на заключение соответствующих договоров перед другими претендентами, но не имеет права требовать от владельца заключения соответствующего договора, если наймодатель не проявляет намерения надаиии заключать договор найма (аренды) этого имущества вообще. Статья 777 ГК устанавливает преимущественное право нанимателя, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору, на заключение договора найма на новый срок и на приобретение вещи, которая является предметом договора найма, в собственность (в случае продажи предмета найма наймодателем).
2. Устанавливаются такие условия реализации преимущественного права нанимателя на заключение договора найма на новый срок: 1) наниматель в срок, установленный договором, а если такое условие договора не установлена, - в разумный срок должен сообщить наймодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом 2) стороны должны согласовать условия договора найма, который заключается на новый срок (этот срок может быть таким, как и срок договора, действие которого закончилось, а может быть другим). Если стороны не смогли достичь договоренности по условиям договора, преимущественное право нанимателя прекращается. По соглашению сторон не исключается передача на решение суда спора по условиям договора.
Нарушенное преимущественное право нанимателя на заключение договора аренды или купли-продажи защищается с применением по аналогии ч. 4 ст. 362 ГК, устанавливает такой способ защиты преимущественного права, как перевод на лицо, преимущественное право которого нарушено, прав и обязанностей покупателя (арендатора). Вообще-то аналогия закона не может применяться вопреки общим правилам (в данном случае таковы правила ч. 1 ст. 203 и ч. 1 ст. 215 ГК). Но в данном случае аналогия закона подлежит применению, поскольку с ее помощью обеспечивается право лица на эффективное средство правовой защиты, предусмотренное ст. 13 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
3. Преимущественное право нанимателя, установленного ч. 1 и 2 ст. 777 ГК, действует только при прочих равных условиях. Наймодатель не может быть лишен права на проведение конкурса на заключение договора найма или аукциона по продаже имущества. В нем может принять участие и наниматель, но победитель конкурса или аукциона должен определяться исключительно в соответствии с условиями конкурса. Только при равных условиях, предложенных нанимателем и другой особоки, преимущество на заключение договора должна быть предоставлена нанимателю, который до этого пользовался имуществом на условиях найма.
4. Относительно государственного и коммунального имущества устанавливается обязанность арендодателя (собственника арендованного имущества) письменно уведомить арендатора о намерении вы-пользовать имущество для собственных нужд не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора (ч. З ст. 17 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества »в редакции от 19 февраля 2009 [201]). Если такого сообщения не было, арендатор
получает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а арендодатель лишается права сделать заявление о прекращении договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора, но имеет право в тот же срок заявить об изменении условий договора, подлежит согласованию между сторонами.
Внесение изменений в ст. 17 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» [68] Законом от 19 февраля 2009 г. не привело к потере силу ст. 73 Закона «О Государственном бюджете Украины на 2009 год» [200]. Итак, на протяжении 2009 г. арендаторы, которые должным образом выполняли свои обязанности по договору аренды, имеют право на по-применения при определении победителя конкурса на право заключения договора аренды на применение преференциальной поправки, размер которой устанавливается Кабинетом Министров, но не может быть меньше 0,8. Другой размер преференциальной поправки, установленный Кабинетом Министров, - 0,9 [342].