1. Договор найма прекращается в случае смерти физического лица - нанимателя, если иное не установлено договором или законом.2. Договор найма прекращается в случае ликвидации юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем.
Комментарий:
1. В случае смерти физического лица - нанимателя договор прекращается. Это означает, что законодатель признал обязательства, возникающие на основании договора найма, такими, которые не имеют достаточной определенности относительно их неразрывной связанности с физическим лицом - нанимателем (ст. 608 ГК), и сформулировал специальное правило. В случае смерти нанимателя договор найма прекращается независимо от того, заключал его наниматель как во
ниматель или вне связи с таким его статусом.
2. В случае смерти физического лица - наймодателя договор найма не прекращается, если иное не установлено договором. Такой вывод следует из общего правила ст. 1218 ГК, согласно которому в состав наследства входят все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и «не прекратились вследствие его смерти». Взятые в кавычки слова означают, что не переходят в порядке наследства только права и обязанности, в отношении которых специально предусмотрено пресечения на случай смерти субъекта, имеющего соответствующие права или несет обязанности. Относительно прав и обязанностей наймодателя такое не установлено. Следовательно, они переходят в порядке наследования, как это предусмотрено общим правилом ст. 1218 ГК.
3. Поскольку ликвидация юридического лица не предполагает правопреемства (ч. 4 ст. 112 ГК), ликвидация юридического лица, являющегося наймодателем или нанимателем, прекращает договор найма и обязательства, возникшие на его основании, что соответствует ст. 609 ГК. Права и обязанности, возникшие до ликвидации юридического лица, реализуются, выполняются в ликвидационной процедуре (ст. 111, 112 ГК).