ГЛАВА 59 НАЕМ (АРЕНДА) ЖИЛЬЯ
Статья 810. Договор найма жилья
1. По договору найма (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.
3. К договору найма жилья, кроме найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.
Комментарий:
1. Определение договора найма жилья, которое приводится в ст. 810 ГК, было бы основанием для распространения в силу ст. 810 - 826 ГК на отношения по найму жилья, независимо от того, кто является собственником данного жилья. Но ч. 2 ст. 810 ГК предусматривает установление законом оснований, условий, порядка заключения и прекращения договора найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. Это правило не является достаточным для вывода о том, что действие Гражданского кодекса не распространяется на договоры найма жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности. Основание для данного вывода дает ч. ст. 810 ГК. Итак, к отношениям по поводу найма жилья, находящегося в государственной и коммунальной собственности, не применяются ни положения ст. 810 - 826 ГК, ни общие положения обязательственного права, ни правила Книги первой Гражданского кодекса «Общие положения», кроме случаев, когда соответствующие отношения не урегулированы законом (специальным).
2. Часть 3 ст. 810 ГК предусматривает применение к отношениям по найму жилья, которое не является объектом права государственной или коммунальной собственности, положений настоящего Кодекса при условии, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что преимущественно перед Гражданским кодексом подлежат применению положения, сформулированные в главе 6 Жилищного кодекса [18] «Пользование жилыми помещениями в домах (квартирах) частного жилищного фонда» (ст. 150 - 174), а также в разделе первом Жилищного кодекса «Общие положения» (ст. 1 - 12). Другие положения, сформулированные в законах и касаются найма жилья, которое является не объектом государственной или коммунальной собственности, также подлежат преимущественному применению по сравнению с нормами, включены в содержание Гражданского кодекса.
3. Что касается отношений, возникающих в связи с наймом жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности, то они регулируются Жилищным кодексом и другими актами жилищного законодательства (ст. С ЖК).
4. Правовые нормы, регулирующие отношения по найму жилья, образуют отдельный институт гражданского права. Несмотря на схожесть наименований института найма (аренды) и института найма (аренды) жилья, на сходство названных соответствующих глав Гражданского кодекса, нет никаких оснований утверждать, что договор найма (аренды) жилья является разновидностью договора найма (аренды). Поэтому в договор найма жилья не могут применяться нормы, сформулированные по найму (аренды) в ст. 759 - 786 ГК. Есть подставные Для вывода о том, что из содержания ст. 810 - 826 ГК следует недопустимости передачи в аренду жилья на основании договора найма, который подчиняется в. 759 - 786 ГК. Соответствующие сделки являются оспариваемыми. Они могут быть признаны недействительными судом по требованию одной из сторон.
Но применение к отношениям по поводу найма жилья отдельных положений главы Гражданского кодекса «Наем (аренда)» по аналогии возможно. В частности, это касается дня (момента), с которого начинается исчисление срока договора найма, и дня (момента), с которого договор считается прекращенным, как это установлено ст. 795 ГК по найма здания или другого капитального сооружения.
5. Договоры найма жилья, на которые распространяется действие Гражданского кодекса, могут заключаться по усмотрению сторон как консенсуальные или реальные.