1. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре найма жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если иное не установлено договором или законом.
3. Наниматель вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором найма жилья.
Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, наниматель вносит ее ежемесячно.
4. Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю в соответствии с условиями договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора. Арендные платежи
включают платежи на выкуп выбранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязана компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом.
(С изменениями, от 25.12.2008)
Комментарий:
1. На основании договора найма жилья возникает, в частности, денежное обязательство, содержание которого частично определяется в ст. 820 ГК. Определяется, что в случае установления законом максимального размера платы за пользование жильем такое положение закона будет императивным, отступление от которого в сторону повышения цены на основании ч. ст. 6 ГК будут недопустимыми. В настоящее время отсутствуют какие-либо законодательные положения, которые в любой способ ограничивали права сторон договора, который распространяется действие ст. 810 - 826 ГК, по своему усмотрению решать вопрос о размере платы за пользование жильем. При согласовании размера платы за пользование жильем следует учитывать, что в силу ч. ст. 815 ГК, если иное не установлено догрвором найма жилья, обязанность вносить плату за потребленные ресурсы и полученные услуги несет наниматель. При применении абзаца второго ч. 1 ст. 820 ГК следует учитывать, что договор найма жилья относится к категории публичных. Поэтому, с абзаца второго ч. 1 ст. 820 ГК следует, что договоры, которые противоречат этому абзацу, в соответствующей части является оспариваемым, согласно ч. 6 ст. 833 ГК они в этой части являются ничтожными. Если будут установлены максимальные размеры платы за пользование жильем, то оснований для признания недействительными договоров найма жилья, превышающие эти размеры, не будет. Это будет только основанием для предъявления нанимателем требования об уменьшении размера платы. Это право защищается судом. Размер платы в таких случаях уменьшается со дня вступления в силу решения суда.
2. В ч. 2 ст. 820 ГК по условия о размере платы за пользование жильем по-вторюеться общее правило ст. 529 ГК, которое допускает одностороннее изменение этого условия лишь в тех случаях, когда это предусмотрено договором или законом. В случае изменения максимальных размера платы, установленного законом, ранее установленный размер платы применяется до внесения изменений в договор (независимо от того, в сторону увеличения
или в сторону уменьшения изменен законом предельный размер платы).
3. Часть 3 ст. 820 ГК следует толковать так, что она диспозитивной нормой устанавливает периодичность внесения нанимателем платы за пользование имуществом (признает расчетным периодом срок продолжительностью один календарный месяц), а также предельный срок внесения платы (не позднее следующего месяца по истечении расчетного периода - календарного месяца, за который вносится плата).
4. Арендные платежи, уплачиваемые арендатором по договору аренды жилья с выкупом, оплачиваются арендатором периодически в течение срока действия договора. их размер определяется договором. В ч. 2 ст. 820 ГК эти платежи делятся на два вида: 1) платежи на выкуп жилья, являющегося предметом договора, 2) вознаграждение (доход) арендодателя. Это деление не совсем корректным. «Платежи на выкуп» не могут не включать
к себе доход арендодателя. Отсутствие должного законодательного определения арендных платежей вынуждает стороны таких договоров максимально тщательно опра-цьовуваты условия договоров о аренде платежи. Логично было бы эти платежи разделить на выкупную цену жилья выкупается, и квартплату. Целесообразно также было бы предусматривать в договорах условия расчетов на случай досрочного их расторжения. Базовым вариантом должно быть возвращение арендодателем платежей, вносились арендатором в порядке уплаты выкупной цены, и сохранение за арендодателем платы за пользование жильем за период фактического пользования. Относительно деталей расчетов, в том числе распределения платы за нотариальное удостоверение, государственная реги-страции, за страхование жилья, стороны также должны договориться, поскольку расходы, которые арендатор обязан компенсировать арендодателю и которые должны быть определены законом, в настоящее время в законодательном порядке не определены.
Следует иметь в виду, что п. 11 Порядка аренды жилья с выкупом [343] формулируются не совсем корректные положения о том, что в случае расторжения договора по решению суда возврат денежных средств осуществляется в соответствии с решением суда, а при его расторжении по соглашению сторон возврат средств осуществляется в соответствии с условиями договора. Условия договора в соответствии со ст. 629 ГК является обязательными для сторон договора, поэтому они подлежат применению судом.