1. Наниматель жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.
Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало не-пригодным для постоянного проживания в нем.
Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.
2. Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наиболее модавця в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз;
2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья.
Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе нанимателя суд может отсрочить выполнение решения не более чем на один год.
3. Договор найма части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи.
Наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца.
4. Если наниматель жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения о-жают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель имеет право требовать расторжения договора найма жилья.
(С изменениями, от 25.12.2008)
Комментарий:
1. Наличие специальных правил ст. 825 ГК о расторжении договора найма жилья не исключает применения к договору найма жилья общих правил ст. 651 ГК.
2. Нанимателю предоставляется неограниченное право на расторжение договора путем совершения односторонней сделки. Этот сделка совершается путем отказа от договора. Заявление нанимателя об отказе от договора должно быть вручена наймодателю за три месяца до дня прекращения договора. В таком заявлении целесообразно было бы указывать дату прекращения договора, если наниматель передает заявление об отказе лично или через уполномоченное лицо. Если же такое заявление отправляется по почте, дату прекращения договора следует вы-определять указанием на дату получения заявления арендодателем и на истек трехмесячный срок после этой даты.
3. Наниматель может расторгнуть договор найма жилья путем совершения конклюдентных действий - освобождении помещения без предупреждения. В этом случае действие договора также прекращается. Но указанные действия нанимателя является нарушением обязанности предупредить наймодателя (передать или послать ему заявление о расторжении договора). Это нарушение влечет санкцию: если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья
на таких же условиях с другим лицом, он вправе требовать от нанимателя плату за ко-пользование жильем за три месяца. Такая санкция учитывает право нанимателя расторгнуть договор в любое время с предупреждением наймодателя за три месяца, а потому исключает взыскания убытков в виде неполученной платы за пользование жильем (упущенной выгоды) за более длительный период. Вместе с тем абзац второй ч. 1 ст. 825 ГК не исключает ответственности нанимателя, который освободил жилье без предупреждения наймодателя, других убытки, нанесенные наймодателю, например, в связи с несохранением жилья или иного имущества нанимателя по причине того, что после освобождения жилья нанимателем оно осталось без должного ухода.
4. Если жилье стало непригодным для проживания, нанимателю предоставляется право отказаться от договора в любое время без предупреждения. Но заявление об отказе от договора найма должна быть сделана и в таких случаях. В противном случае не будет того юридического факта, который в соответствии с абзацем третьим ч. 1 ст. 825 ГК прекращает действие договора найма жилья. В других случаях отказ нанимателя от договора найма жилья
без предупреждения ндймодавця противоречило не только ч. 1 ст. 825 ГК, а и в. 525 ГК, допускает односторонний отказ от обязательства только в случае, если право на такой отказ установлено договором или законом.
5. Включение абзаца четвертого ч. 1 ст. 825 ГК Законом от 25 декабря 2008 [199] Не столько позволило урегулировать соответствующие отношения, сколько о демонстрировало проблемы отечественной правотворчества, неспособной обеспечить логическую согласованность законодательных положений. В абзаце четвертом ч. 1 ст. 825 ГК формулируется специальное правило, подлежит применению, хотя с ч. б ст. Восемьсот десятый ЦК и вы
вытекает, что ч. 1 ст. 825 ГК в целом к правоотношениям по аренде жилья с выкупом не применяется.
Логично было бы в абзаце четвертом ч. 1 ст. 825 ГК сначала сказать о случаях, когда договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут, а затем определить порядок его расторжения. Законодатель сделал это наоборот, что не влияет на юридическую силу этих законодательных положений.
Систематическое толкование абзаца четвертого ч. 1 ст. 825 ГК, учета его системных связей в соответствии со ст. Восемьсот десятый ГК дает основания для вывода о том, что слово «арендодателем» в абзаце четвертом ч. 1 ст. 825 ГК приняты ошибочно. Его по результатам толкования следует заменить словом «арендатором» или, по принятой в ст. Восемьсот десятый ГК терминологией, - словом «лицом-арендатором».
Специальный случай досрочного расторжения договора аренды с выкупом на это время предусмотренный ст. 1232 ГК. Эта же статья устанавливает специальный порядок расторжения такого рода договоров. В остальных случаях основания и порядок расторжения договоров аренды жилья с выкупом определяются общими правилами ст. 651, 652 ГК, а также ч. 2 ст. 825 ГК. Исключительно острый / Есть проблема последствий расторжения договора аренды жилья с выкупом. Применение к этим отношениям в. 653 ГК может привести к грубому нарушению принципов добросовестности, справедливости и разумности, что входят в содержание принципа верховенства права и к необходимости прямого применения этих принципов вопреки ст. 653 ГК. Но этот способ правоприменения очень плохо осмысленный и проработанный в судебной практике. Поэтому последствия досрочного расторжения договора аренды жилья с выкупом целесообразно было бы тщательно обрабатывать при заключении таких договоров.
6. В условиях, установленных ч. 4 ст. 825 ГК, расторжение договора найма жилья по требованию наймодателя возможно на основании договоренности сторон или по решению суда. Юридическими фактами, порождающими право наймодателя требовать расторжения договора найма жилья, являются: 1) использование нанимателем жилья не по назначению или систематическое нарушение нанимателем «прав и интересов соседей» (это побуждает наймодателя доказывать, что нарушены были не только интересы, а и права соседей , и сделать ссылку на нормативно-правовой акт, соответствующие права закрепляет, 2) предупреждение наймодателем нанимателя о необходимости устранения этих нарушений; 3) продолжение нанимателем или лицами, за которых он отвечает (ч. 2 ст. 816 ГК), нарушений, на которых говорилось выше, после предупреждения. Если имело место продолжение таких нарушений после предупреждения, основание предъявления требования о расторжении договора появилась. Прекращение нарушений после появления основания для предъявления наймодателем требования о расторжении договора не лишает арендодателя права на предъявление такого требования.
7. По договоренности сторон или по решению суда по требованию наймодателя осуществляется расторжение договора при наличии оснований, установленных ч. 2 ст. 825 ГК. Такими основаниями являются: 1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, а при краткосрочном найме - «более двух раз» (взятые в кавычки слова означают - «за три месяца»). Договором найма эти сроки могут быть установлены более длительными, 2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает (как разрушение или порча может квалифицироваться невыполнение возложенной на нанимателя законом или договором обязанности осуществлять текущий или капитальный ремонт жилья , что является предметом договора найма).
Невнесение платы за указанные периоды является основанием для удовлетворения судом требования о расторжении договора, хотя бы на момент обращения наймодателя в суд или вынесения судом решения по делу задолженность по плате за пользование жильем была погашена.
Что касается требования о расторжении договора найма жилья в связи с разрушением или порчей жилья, то доказанности в суде этих обстоятельств не является достаточным для удовлетворения требования наймодателя о расторжении договора. Суд может предоставить срок, который не может превышать одного года, в течение которого наниматель восстановить жилье, а в иске о расторжении договора - отказать. Такое решение суд может принять не только по своему усмотрению, а со ссылкой на обстоятельства, которые должны быть учтены с учетом принципов добросовестности, справедливости и разумности (п. 6 ст. С ЭТУ.
Неустраненная нанимателем допущенных нарушений, т.е. неосуществление им обязанности восстановить жилье в установленный судом срок, является основанием для обращения наймодателя с новым иском о расторжении договора. На этот раз при условии доказательства того факта, что наниматель жилье не восстановил, суд не может отказать в удовлетворении требования наймодателя. Требование о выселении в связи с расторжением договора также должно быть удовлетворено. Исполнение решения суда в этой части может быть отсрочено не более в год. В этой части суд принимает решение также по своему усмотрению, а с учетом обстоятельств дела, которые должны быть указаны в мотивировочной части решения суда.
8. Согласно ч. З ст. 825 ГК договор найма жилья, которым есть часть дома, квартиры, комнаты, может быть расторгнут по требованию наймодателя по договоренности сторон. При отсутствии согласия нанимателя, а также в случаях, когда наймодатель не обращался к нанимателю с предложением расторгнуть договор, наймодатель имеет право требовать расторжения договора в судебном порядке. Основанием для предъявления такого требования в ч. З ст. 825 ГК называется необходимость использования жилья для проживания самого наймодателя или членов его семьи. Необходимость здесь надо толковать как наличие потребности, которая обоснована соответствующими обстоятельствами.
На наймодателя возлагается обязанность предупредить нанимателя «о расторжении договора не позднее чем за два месяца». Взятые в кавычки слова не следует толковать так, что наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Порядок расторжения определяется в абзаце первом ч. ст. 825 ГК («договор может быть расторгнут по требованию наймодателя ...»). Эта формулировка не может толковаться как право на расторжение договора путем совершения односторонней сделки даже с учетом того, что на наймодателя возлагается несколько необычный для судебного порядка расторжения договоров обязанность предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца. Обязанность предупреждения не следует толковать как ограничение на доступ к суду, потому предупреждения в установленный срок является юридическим фактом, порождающим материальное право наймодателя на расторжение договора, а не условием, что является необходимым для обращения в суд за защитой права. Если в суде будет установлено, что наймодатель не предупреждал нанимателя, иск о расторжении договора не может быть удовлетворен. При исчислении указанного двухмесячного срока следует учитывать, что он исчисляется со дня, когда наниматель получил соответствующее предупреждение о следующем «расторжение договора», то есть до дня принятия судом решения по иску о расторжении договора. Если на день вынесения решения этот срок не истек, иск о расторжении договора не может быть удовлетворен.