§ 44.1. Понятие и элементы договора имущественного найма (аренды)

Договор имущественного найма (аренды) - это гражданско-правовой договор, по которому арендодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 778 ГК Украины).

Договор найма (аренды) относится к классическим договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей (Иоса-tio-conductio) признавался отдельной разновидностью договора найма, в которых римские юристы относили также договор найма услуг (locatio-conductio operarum) и договор найма работ (locatio-conductio operis). В дальнейшем с развитием права континентальной Европы менялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, а его основы остались неизменными до наших дней.

Новый Гражданский кодекс Украины несколько изменил регулирование отношений найма по сравнению с ГК УССР. Во-первых, по-другому урегулированы некоторые моменты по передаче вещи в пользование, качества вещи, срока договора найма, прав и обязанностей сторон. Во-вторых, глава 58 нового ГК Украины содержит большое количество статей, расположенных по такому принципу: сначала определяются общие положения, которые распространяются на все виды договоров найма, а затем - специальные правила, относящиеся только отдельной разновидности договора найма (прокат, аренда транспортных средств, наем здания или другого капитального сооружения, лизинг). Указанные отдельные договоры найма (аренды) регулируются специальными нормами главы 58, общие положения о найме (аренде) применяются к ним субсидиарно, если специальными правилами не установлено иное. В-третьих, ГК Украины ввел некоторые новые нормы относительно урегулирования отношений найма. Так, например, ст. 805 определяет специальные сроки исковой давности, которые применяются к требованиям, вытекающим из договора найма. Так, к требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана нанимателю в пользование, а также к требованиям о возмещении расходов на улучшение вещи, применяется исковая давность в один год. Течение исковой давности начинается с момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя - с момента прекращения договора найма.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых договоров договор найма (аренды) является двусторонним, консенсуальным или реальным, возмездным. Договор найма (аренды) является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и наниматель) несет обязанности в пользу другой стороны. В соответствии со ст. 778 ГК Украины договор найма (аренды) может быть как консенсуальным, так и реальным. Исторически договор аренды всегда был консенсуальным, поскольку считался заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям. Передача имущества нанимателю рассматривалась как выполнение договора, даже в том случае, когда момент вступления договора в силу совпадал с фактической передачей имущества. Такое правило содержалось в ГК УССР, таким же образом регулируется договор найма (аренды) гражданскими кодексами стран СНГ. Новый ГК Украины пошел другим путем, позволив участникам гражданского оборота заключать как консенсуальные, так и реальные договоры найма. Договор найма (аренды) является возмездное, пос-кольку наймодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества в пользование нанимателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор найма (аренды) относится к категории гражданско-правовых договоров о передаче имущества в пользование. Передача имущества нанимателю не сопровождается переходом к нему права собственности на это имущество. Последний получает лишь право пользования имуществом. Этот признак отличает договор найма (аренды) от таких договоров, как купля-продажа, мена, заем.

Элементы договора найма (аренды). Сторонами договора найма (аренды) является наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор). По общему правилу, наймодателем могут выступать любые лица: физические, юридические лица, государство, административно-территориальные образования и т. д.. Лишь в некоторых разновидностях договора найма законодатель устанавливает ограничения относительно субъектного состава наймодателя (договор аренды государственного и коммунального имущества, договор проката). Арендодателем вещи по договору аренды может быть его собственник или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора найма (ст. 780 ГК Украины). Эта норма ГК основывается на положении о том, что сдача имущества в аренду является формой распоряжения этим имуществом. Отсюда наймодателем может выступать только лицо, имеющее право распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь таким правом наделен собственности ник имущества или лицо, имеющее соответствующие имущественные права (право оперативного управления, полного хозяйственного ведения и т. п.). Кроме того, выступать арендодателем может лицо, получившее такие полномочия в соответствии с законом или договором. Право передавать вещи в аренду может возникнуть, например, у комиссионера по договору комиссии или в управляющего по договору доверительного управления имуществом.

Предметом договора найма (аренды) может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемые вещь), а также имущественные права (ст. 779 ГК Украины). В частности объектом договора найма (аренды) может выступать целостные имущественные комплексы предприятий, земельные участки и другие природные объекты, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, транспортные средства, движимое имущество. Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть объектом договора найма (ч. 1 ст. 779). Так, не могут сдаваться в наем (аренду) вещи, изъятые из гражданского оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут сдаваться в аренду только субъектами, имеющими соответствующие полномочия на использование таких вещей. ГК Украины ввел новый объект договора найма (аренды), который был неизвестен ГК УССР, а также неизвестный гражданскому законодательству большинства стран СНГ. Речь идет об имущественных правах. К имущественным правам, которые могут передаваться в аренду, можно отнести имущественные права автора и владельца объекта промышленной собственности, а также права на чужие вещи.

В отличие от ГК УССР, который ставил в зависимость форму договора найма от срока, на который он заключался (ст. 257 ГК УССР), новый ГК Украины не содержит каких-то отдельных положений относительно формы договора найма (аренды). В связи с этим на отношения найма (аренды) распространяются общие положения статей 206-211 о форме сделок.

ГК Украины определяет, что договор найма заключается на срок, установленный договором (ч. 1 ст. 782 ГК Украины), но при этом допускается и заключение договора найма без указания в нем срока аренды имущества. В таком случае договор найма будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора найма без указания срока состоит в том, что каждая из сторон такого договора может отказаться от него в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца (ч . 2 ст. 782 ГК Украины).

Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали стороны любой срок в договоре, или решили заключить его на неопределенный срок, по истечении установленного в законе максимального (предельного) срока договор найма считаться прекращенным (ч. ст. 782).

В случае если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается продленным на срок, установленный ранее договором (ст. 783). Кстати, данное положение значительно отличается от статьи 260 ГК УССР, которой также определялась возможность продолжения пользования имуществом после истечения срока договора. Во-первых, ГК УССР не предоставлял наймодателю какой-то срок, в течение которого ему надо выразить свои возражения относительно продления договора с нанимателем. Новый ГК Украины ограничивает этот срок одним месяцем. Во-вторых, следствием отсутствия возражений со стороны наймодателя по истечении срока договора было продолжение договора найма на неопределенный срок. Единственным отличием такого договора от договора, начальное заключается на неопределенный срок, было то, что каждая из сторон в случае отказа от договора должна была предупредить другую сторону за один месяц, а не за три, как это было определено в. 259 ГК УССР. Новый ГК Украины, в отличие от ГК УССР, определяет, что в случае продолжения пользования имуществом после истечения срока при отсутствии возражений наймодателя договор считается продленным на такой же срок, на который был заключен предварительный договор.

Содержание договора найма (аренды). Содержание договора найма представляет собой совокупность всех его условий, что, в частности, конкретизируют права и обязанности наймодателя и нанимателя, они принимают на себя по договору.

Обязанности наймодателя. К основным условиям договора, предусматривающие обязанности наймодателя, конечно, относят условия об имуществе (объект аренды) и о порядке и сроках передачи его нанимателю. Круг обязанностей наймодателя зависит от того, является ли договор найма реальной или консенсуальным соглашением. Основной обязанностью наймодателя в консенсуальному договоре найма является обязанность передать нанимателю имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором найма (ст. 784 ГК Украины). В случае невыполнения указанной обязанности наймодателем наниматель вправе требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой. Если в результате несвоевременной передачи имущества наниматель потерял интерес к дальнейшему выполнению договора, он имеет право отказаться от договора найма и требовать возмещения причиненных ему убытков. Реализация того или иного права ГК оставляет на выбор нанимателя (ст. 785 ГК Украины).

Независимо от того, является ли договор найма реальным или консенсуальным, наймодатель обязан передать вещь нанимателю в состоянии и в комплекте, соответствующие условиям договора найма и назначению вещи (ч. 1 ст. 786 ГК Украины). Поэтому наймодатель не несет ответственности за те или иные недостатки вещи, если они были оговорены им при заключении договора. Наймодатель также не будет отвечать и за те недостатки вещи, которые наниматель должен был найти при осмотре вещи, передается в аренду. ГК обязывает нанимателя проверить исправность вещи в присутствии наймодателя. В случае если наниматель в момент передачи вещи в его владение не убедится в ее исправности, вещь считается переданной ему в надлежащем состоянии (ч. ст. 786 ГК Украины).

К тому же, в соответствии с ч. 2 ст. 786 ГК Украины наймодатель обязан предупредить нанимателя об особых свойствах и недостатках вещи, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества нанимателя или других лиц или привести к повреждению самой вещи во время пользования ею. Такое сообщение освобождает наймодателя от ответственности за вред, причиненный особыми свойствами или недостатками вещи, переданной в наем.

ГК Украины содержит новое по сравнению с ГК УССР правило о возможности сторон договариваться о предоставлении наймодателем гарантий качества вещи. Такие гарантии могут предоставляться наймодателем только на весь срок пользования вещью (ч. 1 ст. 787). Существование гарантии наймодателя предоставляет нанимателю дополнительные права в случае выявления недостатков, препятствующих использованию вещи в соответствии с договором. В этом случае наниматель вправе по своему выбору потребовать (ч. 2 ст. 787 ГК Украины):

1) замены вещи, если это возможно;

2) соответствующего уменьшения размера платы за пользование вещью;

3) безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения расходов на их устранение;

4) расторжение договора и возмещения убытков, которые были ему нанесены. Новый ГК Украины не исключает возможности передачи в аренду имущества, обременено правами третьих лиц (право залога, сервитуты и т. п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора найма (ч. 1 ст. 788 ГК Украины). Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на переданное в аренду имущество может негативно повлиять на интересы нанимателя, ГК обязывает наймодателя предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на имущество, которое передается в аренду. В противном случае наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 788 ГК Украины).

Обязанности наймодателя не исчерпываются периодом передачи вещи нанимателю. Ряд обязанностей ГК возлагает на него и в период действия договора найма. Так, согласно ч. 2 ст. 795 ГК Украины наймодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт вещи, переданной в наем. Указанное правило является диспозитивным; стороны в договоре могут возложить обязанность проведения капитального ремонта вещи на нанимателя. Капитальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. В случае невыполнения наймодателем данной обязанности, в случае если непроведение капитального ремонта вещи препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, капитальный ремонт может быть проведен нанимателем, который имеет право зачесть стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью или требовать возмещения стоимости ремонта . К тому же, если капитальный ремонт наймодателем не проведена, наниматель может требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности нанимателя. Исходя из положений нового ГК Украины можно выделить три основные обязанности нанимателя, вытекающие из договора аренды. Во-первых, наниматель обязан пользоваться вещью в соответствии с ее назначением или условий договора (ч. 1 ст. 792 ГК Украины). В этом случае законодатель делает акцент не на обязанности пользоваться вещью, поскольку не предусматривает для наймодателя негативных последствий на случай, если он не будет использовать вещь, а именно на обязанности пользоваться вещью в соответствии с условиями договора или его назначения. Как негативное последствие невыполнения этой обязанности нанимателем законодатель предусмотрел право наймодателя требовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 792).

В процессе пользования вещью наниматель обязан содержать ее в надлежащем состоянии и производить за свой счет текущий ремонт вещи, если иное не установлено в договоре (ч. 1 ст. 795 ГК Украины).

Обязанностью, связанным с пользованием вещью, необходимость соблюдать установленные законом или договором ограничений. Так некоторые полномочия, вытекающие из права владения и пользования вещью, наниматель может реализовать только с согласия наймодателя. К таким полномочиям относятся, в частности, право сдавать вещь в поднаем (субаренду), право передавать дело в безвозмездное пользование и т. п..

Так, согласно ч. 1 ст. 793 ГК Украины передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможна только с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма. В связи с этим в случае досрочного прекращения (расторжения по требованию одной из сторон) договора найма договор поднайма также автоматически прекратится. К договору поднайма применяются положения о договоре найма. В отношениях поднайма наниматель получает относительно поднаемщика все права и обязанности наймодателя. В свою очередь поднаемщик имеет права и обязанности нанимателя. При этом поднаниматель не вступает в какие-то отношения с наймодателем. Перед последним ответственным за состояние вещи и внесения арендных платежей остается наниматель.

Договором или законом на нанимателя может быть возложена обязанность за свой счет застраховать вещь, которая передана в аренду (ч. 2 ст. 790 ГК Украины). Такое условие часто случается в договорах лизинга и аренды государственного и коммунального имущества.

Если во время пользования вещью, переданной в наем, был причинен вред третьим лицам, она должна быть возмещена нанимателем на общих основаниях (ч. 1 ст. 799 ГК Украины). Возмещение вреда возложена на наймодателя лишь в том случае, если будет установлено, что это произошло вследствие особых свойств или недостатков вещи, о наличии которых наниматель не был предупрежден наймодателем и о которых он не знал и не мог знать (ч. 2 ст. 799 ГК Украина).

Второй основной обязанность нанимателя заключается в своевременном внесении платы за пользование имуществом, размер которой устанавливается договором найма (ч. 1 ст. 781 ГК Украины). Следует отметить, что несмотря на то, что размер платы за пользование вещью относится к существенным условиям договора найма как и любого другого возмездного договора, неустановления его в договоре не тянуть за собой признание такого договора незаключенным. Это стало возможным в связи с тем, что законодатель установил правило определения размера арендной платы, если стороны не сделали этого в договоре. Согласно ч. 1 ст. 781 в таком случае размер платы за пользование вещью определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

ГК Украины предусматривает возможность определения платы за пользование имуществом по выбору сторон в денежной или натуральной форме. При этом в законодательстве нет ограничений по вариантам установки платы за пользование имуществом. Так, стороны могут определить плату в качестве платежей в твердой сумме; в виде доли от прибыли, который получает наниматель в результате пользования вещью; в форме передачи нанимателем наймодателю каких-то материальных благ или в виде возложения на нанимателя обусловленных договором затрат на улучшение вещи (например, проведение ремонта арендованного помещения) и т. д..

Если иное не предусмотрено договором, плата за пользование имуществом вносится ежемесячно (ч. 5 ст. 781 ГК Украины). ГК допускает установление законом или договором периодического пересмотра и изменения (индексации) размера платы за пользование имуществом (ч. ст. 781). Стороны могут определить обязательный периодический пересмотр размера арендной платы или ее индексации в соответствии с какими-то объективных условий (курса национальной валюты, уровня инфляции).

По требованию нанимателя размер платы за пользование имуществом может быть уменьшен, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась (ч. 4 ст. 781 ГК Украины). Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает (ч. 6 ст. 781 ГК Украины). При этом следует отметить, что такие обстоятельства должны касаться самого имущества, а не лица нанимателя. Так, например, если возможность пользоваться арендованной квартирой у нанимателя уменьшилась в связи с тем, что он был отправлен в командировку в другой город, это не послужит основанием для уменьшения платы за пользование квартирой или освобождение нанимателя от платы.

Еще одним основным долгом нанимателя есть обязанность возвратить вещь после окончания срока найма или прекращения договора найма других, оснований. По ст. 804 ГК Украины в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре. В случае, если такая обязанность не будет выполнена нанимателем, он должен уплатить арендодателю неустойку в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки. Наймодатель, конечно, имеет право требовать возврата своего имущества в принудительном порядке.

С долга нанимателя возвратить вещь в состоянии, в котором она была получена с учетом нормального износа, следует предусмотренный ст. 798 ГК Украины обязанность нанимателя устранить все ухудшения вещи, которые произошли по его вине. В случае невозможности восстановления вещи наниматель должен возместить наймодателю причиненные убытки. Основаниями освобождения нанимателя от ответственности является ухудшение состояния вещи, переданной в наем вследствие ее нормального износа или упущений наймодателя (ч. ст. 798 ГК Украины).

Кроме указанных обязанностей ГК Украины наделяет нанимателя и определенным комплексом прав. Так, наймодатель может делать улучшения переданного ему в пользование вещи. Однако, исходя из общего правила о том, что изменение состояния вещи может происходить только с согласия наймодателя, а также специальной нормы ст. 797, улучшение арендованного вещи наниматель может делать только с согласия наймодателя. В этом случае наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью (ч. ст. 797). Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель, вместо возмещения стоимости улучшений, может их удалить. ГК Украины содержит новую норму, касающуюся улучшения вещи нанимателем, если в результате этого создается новая вещь. В этом случае наниматель становится спиввлас-ником вещи. Дело принадлежать наймодателю и нанимателю на праве общей долевой собственности, в которой доля нанимателя соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи. Однако указанная норма является диспозитивной, и законом или договором может быть предусмотрен иной распределение частиц.

Статья 796 предоставляет нанимателю круг специальных преимущественных прав. Так наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности по договору найма, по истечении срока договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора найма на новый срок. О намерении заключить договор найма на новый срок наниматель обязан сообщить наймодателя заранее, до окончания срока договора. Время, за которое наниматель должен сообщить наймодателя о желании продлить срок найма, может быть определен в договоре. Если в договоре срок не установлен, сообщение должно состояться в разумный срок. При этом продление договора найма на новый срок считается новым договором, который может содержать условия, отличающиеся от условий предварительного договора. И если наниматель не согласен с новыми условиями, он теряет преимущественное право на заключение такого договора, и наймодатель может передать имущество в пользование другим лицам.

В случае если наймодатель желает продать вещь, являющаяся объектом найма, наниматель, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение. Есть только в случае полного отказа нанимателя купить вещь или отказа приобрести ее на условиях, предложенных наймодателем, последний может предложить вещь другим лицам. Но если нет желающих купить вещь на условиях, предложенных наймодателем, и он согласиться продать ее на условиях, удовлетворяющих нанимателя, последний снова имеет преимущественное право на ее покупку.

Прекращение договора найма. Договор найма (аренды) прекращается как на общих основаниях прекращения обязательств, предусмотренных ГК Украины, так и в случае возникновения специальных оснований, указанных в главе 58 настоящего Кодекса.

Специальные основания прекращения договора найма можно разделить на две группы:

а) объективные, не зависящие от воли сторон;

б) субъективные - расторжение или отказ от договора одной из сторон или по соглашению сторон.

Специальными объективными основаниями прекращения договора найма по ст. 800 ГК Украины: смерти физического лица-нанимателя и ликвидация юридического лица, которое было нанимателем или наймодателем. При этом ликвидация юридического лица всегда тянуть за собой прекращение договора найма, независимо от воли сторон. В случае смерти физического лица-нанимателя, то указанная основание является диспозитивной: закон или стороны в договоре могут предусмотреть продление действия договора найма и после смерти нанимателя.

Субъективные основания прекращения отношений найма можно разделить на три основные формы:

1) расторжения договора по соглашению сторон - это общее основание прекращения обязательства, касается и договора найма;

2) отказ от договора;

3) расторжение договора по требованию какой-либо из сторон.

Односторонний отказ от договора допускается, если это предусмотрено законом или соглашением сторон. Так, в договоре найма допускается односторонний отказ как наймодателя, так и нанимателя от договора, заключенный на неопределенный срок (ч. 2 ст. 782). Кроме того, арендодателю разрешается отказаться от договора найма и требовать возвращения вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд (ч. 1 ст. 801). При прекращении договора найма вследствие одностороннего отказа обращения с иском в суд не требуется. Договор считается прекращенным с момента уведомления нанимателя об отказе от договора (ч. 2 ст. 801) или по стечению определенного срока после уведомления стороны об отказе от договора (ч. 2 ст. 782).

При расторжении договора найма по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд. ГК Украины (ст. 802) предоставляет наймодателю право требовать расторжения договора найма в следующих случаях:

- Если наниматель пользуется вещью вопреки договору или назначению имущества;

- Если наниматель без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;

- Если наниматель своим небрежным поведением создает угрозу повреждения вещи;

- Если наниматель не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя.

В свою очередь наниматель вправе расторгнуть договор найма в случае, если наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи, а также если наймодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи (ст. 803 ГК Украины ).