§ 45.1. Понятие договора аренды. Объекты аренды

Одним из направлений повышения эффективности использования имущества государственных предприятий и организаций в современных условиях является передача его в аренду физическим и юридическим лицам. С помощью аренды реализуются как интересы владельца на получение дохода из имеющихся у него производственных фондов, так и интересы арендатора, который, не утруждая себя каждый раз приобретением необходимого оборудования, оборудования и т. п. в собственность, имеет возможность эффективно использовать нанятое им имущество для осуществления своей уставной деятельности.

Общее понятие аренды сформулировано в ст. 2 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 14 марта 1995 г.1. Согласно этой статье арендой признается основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

Из приведенного определения следует, что:

во-первых, арендные отношения имеют исключительно договорный характер и не могут возникать на основании плановых заданий или других административно-управленческих актов;

во-вторых, аренда предусматривает передачу имущества в пользование (без предоставления права арендатору распоряжаться арендованным имуществом);

в-третьих, такое пользование является платным, что обеспечивается внесением арендатором арендодателю арендной платы в определенных размерах;

в-четвертых, аренда предусматривает передачу имущества в срочное (временное) пользование. В случае окончания срока, на который был заключен договор аренды, этот договор прекращается.

Имущество, передаваемое в аренду, может использоваться арендатором для осуществления как предпринимательской (производство продукции, выполнение работ, оказание услуг, занятие торговлей), так и другой (удовлетворение лечебно-оздоровительных, просветительских, культурно-спортивных потребностей и т. д.) деятельности.

Законодательство об аренде является одним из правовых институтов законодательства Украины. Отношения по аренде имущества регулирует прежде Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества". Его особенность заключается в регулировании двух групп отношений: организационных, связанных с передачей в аренду имущества государственных предприятий и организаций, предприятий, основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности, их структурных подразделений; имущественных между арендодателями и арендаторами относительно хозяйственного использования государственного имущества, имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым или находится в коммунальной собственности.

Указанный закон, несмотря на его название, имеет универсальный характер, поскольку его положениями (если иное не предусмотрено законодательством и договором аренды) может регулироваться аренда имущества других форм собственности (частной и коллективной).

Важное значение для регулирования арендных отношений имеют и другие акты законодательства Украины: ГК УССР (глава 25 "Имущественный наем"), ГК Украины (глава 58 "Наем (аренда)"); декреты Кабинета Министров Украины "О заключении договоров аренды помещений предприятиями и организациями торговли, общественного питания и сферы услуг "от 29 декабря 1992 p. № 20-921, "О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" от 31 декабря 1992 № 26-922, "Об упорядочении использования административных зданий и нежилых помещений , находящихся в государственной собственности "от 11 января 1993 p. № 5-933 «О приватизации целостных имущественных комплексов государственных предприятий и их структурных подразделений, сданных в аренду" от 20 мая 1993 p. № 57-934, Закон Украины "О приватизации государ-ственного имущества" от 4 марта 1992 p.; Постановление Кабинета Министров Украины "Об утверждении Методики оценки стоимости объектов аренды, Порядка выкупа арендатором оборотных материальных средств и Порядка предоставления в кредит арендатору средств и ценных бумаг "от 10 августа 1995 № 6295; Типичные договоры аренды, утвержденные приказом Фонда государственного имущества Украины от 23 августа 2000 p. № 17746, и ряд других нормативных актов.

Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" определяет, какое именно имущество может быть объектом аренды. Прежде объектами аренды, по этому закону, являются целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Закон (п. 1 ст. 4) под целостным имущественным комплексом понимает хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), предоставленной ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.

Поскольку имущество предприятия, кроме основных фондов, составляют также оборотные средства и другие ценности, законодательством установлен специальный порядок передачи их арендатору. Так, денежные средства и ценные бумаги с учетом дебиторской и кредиторской задолженности арендодатель предоставляет арендатору на условиях кредита по ставке рефинансирования Национального банка Украины. Предоставление арендатору в кредит средств и ценных бумаг осуществляется на основании кредитного договора, который заключается одновременно с договором аренды. Срок предоставления кредита не должен превышать срока действия договора аренды. В случае расторжения кредитного договора, окончания срока действия или прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю предоставлены ему средства и ценные бумаги.

Прочие оборотные материальные средства (т. е. неденежные средства и неценные бумаги) выкупаются арендатором согласно договору купли-продажи, который заключается одновременно с договором аренды. Плата за приобретенные оборотные материальные средства вносится арендатором в течение ЗО календарных дней с момента заключения договора. Созданном членами трудового коллектива хозяйственному обществу арендодатель может продать оборотные материальные средства в кредит при условии оплаты им не менее ЗО процентов их стоимости. При этом срок оплаты оборотных материальных средств не должен превышать одного года с даты заключения договора купли-продажи. Размеры очередных взносов и сроки их уплаты определяются в договоре купли-продажи.

Объектами аренды, согласно Закону Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества", могут также быть недвижимое (здания, сооружения, помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий, а также имущество, которое не вошло в уставные фонды хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

Вместе с тем не могут быть объектами аренды целостные имущественные комплексы государственных предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков), которые осуществляют деятельность, предусмотренную ч. 1 ст. 4 Закона Украины "О предпринимательстве" (это деятельность, связанная с оборотом наркотических средств, психотропных веществ, их аналогов и прекурсоров), а также целостные имущественные комплексы казенных предприятий.

Законодательными актами Украины может быть дополнен перечень государственных предприятий, имущественные комплексы которых не могут быть объектами аренды. Так, согласно Декрету Кабинета Министров Украины "О перечне имущественных комплексов государственных предприятий, организаций, их структурных подразделений основного производства, приватизация или передача в аренду которых не допускается" от 31 декабря 1992 № 26-92 не допускается, в частности, передача в аренду радиотелевизионных передающих центров и объектов, представляющих общегосударственную систему связи; магистральных линий электропередачи, магистральных трубопроводов; магистральных железных дорог, автомобильных дорог государственного значения, метрополитенов; гидро-и атомных электростанций; противорадиационных сооружений. Декретом также установлено, что передача в аренду имущественных комплексов или обособленного имущества, которые обеспечивают деятельность Верховной Рады Украины, Президента Украины, Кабинета Министров Украины, может осуществляться только с разрешения указанных органов.