Придавая важное значение содержания договора аренды имущества, законодатель специально определил существенные условия договора, то есть те, которые имеют юридическое значение, влияют на формирование и суть правоотношений, возникающих из этого договора. Значение определения существенных условий состоит в том, что в случае не достиг-ния сторонами соглашения хотя бы по одной из них такой договор не считается заключенным. .
В соответствии со ст. 10 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" существенными условиями договора аренды являются:
объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации). Оценка объекта аренды осуществляется по Методике оценки стоимости объектов аренды, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 № 629. Указанная Методика предусматривает особенности оценки стоимости целостного имущественного комплекса (при этом обязательным является проведение полной инвентаризации в соответствии с Положением об инвентаризации имущества государственных предприятий, которые приватизируются, а также имущества государственных предприятий и организаций, которое передается в аренду, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 2 марта 1993 № 158), оценки стоимости зданий, сооружений, помещений, которая проводится экспертным путем согласно Порядку проведения экспертной оценки при передаче в аренду государственного имущества, утверждается Фондом государственного имущества Украины, и оценки стоимости другого, отдельного индивидуально определенного имущества, которая проводится с учетом требований Методики оценки стоимости имущества во время приватизации, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 12 октября 2000 № 1554;
срок, на который заключается договор аренды, определяется по согласованию сторон. В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. По истечении срока договора аренды арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, имеет преимущественное право, при прочих равных условиях, на продолжение договора аренды на новый срок;
арендная плата, является платежом, который вносит арендатор арендодателю независимо от последствий хозяйственной деятельности. Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 № семьсот восемьдесят шестого. Соответствии с настоящей Методикой (Приложение № 1 и Приложение № 2) арендная ставка за использование целостных имущественных комплексов государственных предприятий установлена в зависимости от сферы деятельности этих предприятий и колеблется в пределах от 3 до 10 процентов к остаточной стоимости основных средств. Арендные ставки за использование недвижимого имущества также зависят от целевого назначения арендованного имущества и колеблются от 1 до 20 процентов от стоимости недвижимого имущества, определенной экспертным путем. Размер годовой арендной платы в случае аренды отдельного индивидуально определенного имущества устанавливается по соглашению сторон, но не менее 5 процентов стоимости арендованного имущества, а в случае если арендатором является субъект малого предпринимательства - не менее 4 процентов стоимости арендованного имущества.
В случае определения арендатора на конкурсных началах условиями конкурса может быть предусмотрен больший размер арендной платы.
Сроки внесения арендной платы, как правило, определяются в договоре, однако указанная Методика рекомендует в договоре аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия устанавливать, что уплата арендных платежей должна проводиться ежеквартально в 5-дневный срок с даты, установленной для представления квартальных бухгалтерских отчетов (балансов) , а за IV квартал - в 10-дневный срок с даты, установленной для представления годового бухгалтерского отчета (баланса).
Методика расчета, предельные размеры и порядок использования арендной платы для объектов, принадлежащих Автономной Республике Крым, определяют органы, уполномоченные Верховной Радой Автономной Республики Крым, а для объектов, находящихся в коммунальной собственности, - органы местного самоуправления.
Арендная плата устанавливается, как правило, в денежной форме. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора по соглашению сторон он может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме. Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также по требованию одной из сторон в случае изменения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины. Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы, если по независящим от него обстоятельствам изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды;
порядок использования амортизационных отчислений. Амортизационные отчисления на арендованные целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения насчитывает и оставляет в своем распоряжении арендатор. Амортизационные отчисления на арендованное недвижимое и другое отдельное индивидуально определенное имущество начисляет и оставляет в своем распоряжении предприятие, хозяйственное общество, созданное в процессе приватизации (корпоратизации), на балансе которого находится это имущество. Амортизационные отчисления используются на восстановление арендованных основных фондов. Право собственности на имущество, приобретенное арендатором за счет амортизационных отчислений, принадлежит владельцу арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором аренды;
восстановление арендованного имущества и условия его возврата. В случае расторжения договора аренды, срока его действия и отказа от его продления или банкротства арендатора последний обязан вернуть арендодателю объект аренды на условиях, указанных в договоре аренды. Если арендатор допустил ухудшение состояния арендованного имущества или его гибель, он должен возместить арендодателю убытки, если не докажет, что ухудшение или гибель имущества произошли не по его вине. Арендатор вправе оставить за собой произведенные им улучшения арендованного имущества, осуществленные за счет собственных средств, если они могут быть отделены от имущества без причинения ему вреда. Если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улуч-шение арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества, чтобы не причинить ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства, если иное не определено договором аренды. Стоимость улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, которые нельзя отделить без вреда для имущества, компенсации не подлежит;
выполнения обязательств по договору аренды, которое должно осуществляться в соответствии с общими требованиями, установленными ГК Украины по выполнению договоров.
Арендодатель обязан:
- Передать объект аренды арендатору в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды. В случае нарушения этого обязательства арендатор вправе потребовать от арендодателя передачи объекта и возмещения убытков, причиненных задержкой передачи, или отказаться от договора и потребовать возмещения убытков, причиненных ему неисполнением договора аренды;
- Производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По договору аренды арендатора может быть обязано использовать объект аренды по целевому назначению в соответствии с профилем производственной деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и производить продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения потребностей региона. Арендатор также обязан:
- Использовать и хранить арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращать его повреждение, порчу;
- Вносить арендную плату своевременно и в полном объеме. Договором аренды могут быть установлены и другие обязанности сторон: ответственность сторон за невыполнение обязанностей по договору аренды, в
том числе за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, установлена законодательными актами Украины, а также конкретными заключенными договорами аренды;
страхование арендатором взятого им в аренду имущества, которое осуществляется в соответствии с законодательством Украины о страховании.
По соглашению сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия.
Условия договора аренды являются действующими на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора.